Di Melchor Alcántara Damiron
Speciale per El Inmobiliario
Negli ultimi giorni, la situazione del progetto WestSide Residences Punta Cana e dell'ingegnere Joan González è venuta alla luce a seguito delle cause legali intentate dagli acquirenti del suddetto progetto.
Il caso ha suscitato preoccupazione e, come spesso accade in situazioni di elevata sensibilità economica, ha anche dato origine a interpretazioni che devono essere analizzate rigorosamente. Il punto centrale del dibattito è stabilire se il mancato rispetto dei termini di consegna delle unità immobiliari costituisca automaticamente frode.
Da un punto di vista tecnico e legale, la risposta è piuttosto semplice, sebbene, in breve, la situazione abbia preso una piega significativa. La frode, in generale, implica un inganno intenzionale preventivo volto a indurre una persona a effettuare un pagamento o a trasferire beni con false premesse. In altre parole, deve esserci l'intenzione: la volontà deliberata di frodare.
Nel settore immobiliare, ciò si verifica in genere quando un presunto costruttore offre progetti inesistenti, privi della capacità tecnica o della reale intenzione di realizzarli, con il solo scopo di attrarre investimenti da terzi. Tuttavia, il caso in esame presenta elementi sostanzialmente diversi.
Il progetto WestSide Residences Punta Cana non è una finzione. Al contrario, secondo le informazioni disponibili, sono state consegnate circa 120 unità abitative, a dimostrazione dell'esistenza di una struttura operativa indiscutibilmente solida, di significativi investimenti materiali e di uno sviluppo in corso con numerose consegne certificate anche dagli acquirenti stessi. Questo dato è fondamentale, in quanto contraddice l'ipotesi di attività fraudolente.
Ciò che sembra essere oggetto di discussione, piuttosto, è un significativo ritardo nella consegna dei prodotti a un piccolo gruppo di acquirenti che hanno avviato i loro piani di pagamento durante la pandemia. Questo ritardo causa indubbiamente perdite finanziarie e legittime pretese da parte dei clienti. Tuttavia, in termini di classificazione giuridica, tende a rientrare nella categoria dell'inadempimento contrattuale o, al massimo, degli illeciti amministrativi o civili, piuttosto che in quella penale.
Tuttavia, al di là di questo caso specifico, ciò che preoccupa veramente è il precedente che potrebbe crearsi se si affermasse la tendenza a criminalizzare situazioni che, per loro natura, rientrano nella giurisdizione civile. In nessun ambito del diritto commerciale l'inadempimento contrattuale può essere classificato come reato penale.
Nel periodo post-pandemico, molteplici fattori hanno avuto un impatto diretto sulle tempistiche di esecuzione dei progetti. Tra i più rilevanti figurano:
-Aumento costante dei costi dei materiali dovuto alle pressioni inflazionistiche globali, che ha inciso direttamente sui budget originariamente previsti.
-Congestione e aumento dei costi del trasporto marittimo per motivi logistici.
- Ritardi nei processi di autorizzazione, dovuti sia alla congestione istituzionale sia agli adeguamenti normativi nelle diverse giurisdizioni.
- Carenza di manodopera qualificata, in particolare nelle zone turistiche più gettonate come Punta Cana, dove la domanda di costruzioni ha superato l'offerta di manodopera disponibile, in un contesto di lotta al lavoro illegale che ha significativamente rallentato i lavori, soprattutto in quella zona.
Questi fattori non sono isolati né esclusivi di un singolo sviluppatore. Sono stati ampiamente documentati da diverse parti interessate del settore e da organi di stampa, e hanno avuto un impatto sulle tempistiche di numerosi progetti immobiliari in tutto il paese.
In questo contesto, è fondamentale mettere in guardia dal rischio sistemico di una reazione eccessiva da parte della legge. Se le denunce (comuni e prevedibili in un'attività di lunga durata come quella edile) cominciassero a essere interpretate come prova di condotta criminale senza una rigorosa valutazione dell'intento, si potrebbe innescare un effetto domino con gravi conseguenze:
- Disincentivo agli investimenti: il capitale, soprattutto quello istituzionale, è avverso all'incertezza giuridica. La possibilità di dover affrontare procedimenti penali per eventi legati all'attività aziendale aumenta il rischio percepito e riduce la propensione agli investimenti.
- Paralisi nelle prevendite: il modello di sviluppo immobiliare nella Repubblica Dominicana si basa fortemente sulle prevendite a stranieri e dominicani residenti all'estero come meccanismo di finanziamento. Se gli sviluppatori si trovano ad affrontare rischi criminali sproporzionati, tenderanno a limitare questo sistema, compromettendo la fattibilità dei nuovi progetti.
- Aumento dei costi di finanziamento: gli istituti finanziari adeguano i loro tassi in base al rischio. Un clima di persecuzione penale aumenta il costo del credito, trasferendo in ultima analisi l'onere sui consumatori.
- Contrazione del mercato: la combinazione di minori investimenti, un minor numero di progetti e costi finanziari più elevati determina un rallentamento del settore, con un impatto diretto sull'occupazione, sulla crescita economica e sullo sviluppo urbano.
- Distorsione del ruolo della Procura: sebbene sia innegabile che la Procura agisca con il legittimo intento di tutelare gli acquirenti, un'ingiustificata estensione della sfera penale a controversie essenzialmente contrattuali può distorcerne la funzione e saturare il sistema con casi che dovrebbero essere risolti in ambito civile.
In termini pratici, una "caccia alle streghe" nel settore – intesa come persecuzione indiscriminata degli sviluppatori per qualsiasi violazione contrattuale – non solo sarebbe ingiusta nei casi in cui non vi sia dolo, ma potrebbe anche innescare un crollo delle vendite immobiliari.
Nessuna delle considerazioni precedenti implica che i ritardi debbano essere ridotti al minimo o, in alcun modo, che gli acquirenti debbano essere lasciati senza tutela e privati di meccanismi efficaci per esigere il rispetto degli accordi, un risarcimento o persino la risoluzione dei contratti. La responsabilità del costruttore nei confronti dei propri clienti è indiscutibile. L'effettiva tutela dei diritti degli acquirenti è essenziale per la fiducia nel mercato. Tale tutela, tuttavia, deve essere garantita attraverso meccanismi legali appropriati, che distinguano chiaramente tra frode e rischio d'impresa. Pertanto, è fondamentale evitare la semplificazione eccessiva che equipara automaticamente il ritardo alla frode, poiché ciò distorce l'analisi e può generare conseguenze sproporzionate.
Lo sviluppo immobiliare è, per sua stessa natura, un'attività rischiosa dipendente da numerose variabili esterne. Gli acquirenti ne sono consapevoli. Per questo motivo preferiscono acquistare sulla carta, poiché questo rischio rappresenta un risparmio rispetto al prezzo di acquisto in fase di prevendita. Quando queste variabili non sono allineate, gli effetti si ripercuotono sia sui costruttori (che vedono i loro profitti e la consegna nei tempi previsti erodersi) sia sugli acquirenti (che subiscono perdite a causa delle lunghe attese). La chiave sta nella gestione di questi rischi con trasparenza, responsabilità e rispetto della legge. Sarà compito delle autorità e dei tribunali definire le responsabilità specifiche, ma in qualità di Osservatorio ci impegneremo affinché il dibattito si basi su solidi criteri giuridici e tecnici che garantiscano la stabilità del settore.
Trovare un equilibrio tra la tutela dell'acquirente e la garanzia della sicurezza giuridica del costruttore non è solo auspicabile: è essenziale per la sostenibilità del mercato immobiliare dominicano.
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