Il cambiamento più rilevante risiede nella natura stessa del settore: il turismo sta spostando la sua attenzione dall'occupazione alberghiera a un funzionamento sempre più simile a quello di un mercato immobiliare.
SANTO DOMINGO. – Gli oltre 13 miliardi di dollari di investimenti nel settore turistico, annunciati dal Ministero del Turismo in occasione di eventi internazionali come FITUR 2026, dimostrano la portata del ciclo di espansione che il settore sta vivendo.
In questo contesto si inseriscono i progetti di sviluppo per un valore superiore a 4 miliardi di dollari presentati da Asonahores durante il DATE 2026, con un impatto diretto sull'espansione dell'offerta turistica e residenziale del Paese.
Dietro la cifra complessiva si cela una rete di costruttori, catene internazionali e capitali finanziari che opera con una logica diversa, che trascende la semplice costruzione di stanze: si tratta di strutturare territori in cui hotel, ville e residenze private coesistono nell'ambito dello stesso schema di investimento.
Questo cambiamento si verifica nel contesto di un Paese che, secondo i dati di Asonahores e i rapporti di settore, conta oltre 90.000 camere d'albergo e più di 1.000 strutture ricettive, oltre a migliaia di unità abitative legate al turismo, che non sempre vengono conteggiate nell'inventario tradizionale.
Nonostante gli arrivi di visitatori mantengano un trend in crescita, con oltre 10 milioni di turisti previsti per il 2025, secondo i dati della Banca Centrale, il tasso di occupazione alberghiera si è moderato intorno al 75%, stando ai dati dell'Ufficio Nazionale di Statistica e alle analisi del settore.
In questo scenario, la vendita di beni immobili emerge come meccanismo per garantire rendimenti fin dalle prime fasi del progetto.
Il cambio di modello
La diffusione di ville, appartamenti turistici e residence legati a marchi alberghieri, che coniugano la proprietà immobiliare con i servizi di ospitalità, introduce un modello ibrido in cui il reddito non dipende esclusivamente dall'occupazione, ma dalla vendita delle unità.
Il concetto di "residenze di marca" non viene sempre menzionato nel dibattito pubblico locale, ma è al centro di questa trasformazione.
Nella Repubblica Dominicana, questo modello ha iniziato a consolidarsi come uno dei segmenti più dinamici del turismo immobiliare, come riportato da testate specializzate quali El Inmobiliario, e a differenza del modello tradizionale, basato sull'occupazione e sul ricambio degli ospiti, queste strutture consentono agli sviluppatori di ricavare valore dalla vendita degli immobili, mantenendo al contempo flussi operativi legati al turismo.
Questo modello non si limita ai complessi residenziali di lusso. Parallelamente, sono emersi progetti rivolti a investitori individuali che acquistano unità immobiliari da destinare ad affitti turistici, attraverso schemi gestiti da operatori privati.
Aziende come Noval Properties e Cruise On Land hanno sviluppato questo segmento, ampliando la portata del turismo immobiliare oltre le residenze di lusso.
A ciò si aggiunge l'afflusso di capitali stranieri in vasti progetti di urbanizzazione, come quelli promossi da Inmobiliaria Huacachina, che riflettono un'espansione del modello in nuove aree del territorio.
Playa Grande: il caso più recente
Il Playa Grande Golf & Ocean Club, il progetto guidato dal giocatore di baseball Alex Rodriguez a Playa Grande, Río San Juan, rappresenta un investimento di 1 miliardo di dollari e combina un hotel, ville e appartamenti di lusso in un unico complesso, secondo le informazioni diffuse dal Ministero del Turismo. È l'esempio più chiaro e recente di questa trasformazione.
Secondo Mitur, il progetto prevede "sia camere d'albergo che unità abitative", integrando entrambe le componenti nello stesso modello e contemplando oltre 500 unità tra residenze private e offerte alberghiere, stando ai dati diffusi nell'annuncio ufficiale del progetto.
Il progetto include anche infrastrutture complementari, come un aeroporto privato, progettate per agevolare l'accesso ai clienti con elevata capacità di spesa, secondo quanto riportato nel comunicato ufficiale.
Il terminal, destinato all'aviazione d'affari, richiederebbe un investimento stimato di circa 40 milioni di dollari e la sua costruzione e gestione sarebbero affidate al settore privato, sotto autorizzazione e supervisione dello Stato.
Il complesso è strutturato attorno ad Amanera, gestito dal marchio internazionale Aman, che introduce uno degli elementi centrali del nuovo modello: la partnership tra sviluppo immobiliare e marchi di lusso globali.
Il risultato, oltre a una destinazione turistica di alto livello, è un portafoglio esclusivo di immobili, che possono essere venduti, utilizzati o integrati in sistemi di gestione degli affitti.
Al di là delle sue dimensioni, il Playa Grande Golf & Ocean Club illustra il modello turistico che si sta sempre più strutturando come piattaforma per lo sviluppo immobiliare.
Chi acquista: il turista-investitore
Il cambiamento di prodotto implica anche una modifica della domanda. L'offerta comprende ville fronte mare, appartamenti di lusso e residenze di marca, pensate per acquirenti internazionali con un elevato patrimonio netto. Non si rivolge al profilo del turista tradizionale con formula "tutto incluso", nemmeno nella sua versione di lusso.
Questa offerta si rivolge a investitori individuali o familiari che acquistano immobili per un utilizzo parziale a scopo di lucro, in molti casi nell'ambito di programmi gestiti da catene alberghiere.
Questo profilo consente agli sviluppatori di assicurarsi liquidità prima del completamento del progetto, mentre l'acquirente ottiene l'accesso a un bene che combina uso personale e potenziale di reddito.
Gli attori del sistema
Il modello si basa su tre livelli: alla base ci sono gli sviluppatori che controllano ampi appezzamenti di terreno. A est, Grupo Puntacana e Cap Cana strutturano progetti in cui convergono infrastrutture, hotel e residenze.
A questi si aggiungono gruppi nati nel settore alberghiero che si sono evoluti verso modelli misti, come Grupo Piñero e Grupo Martinón.
Il secondo livello è occupato da operatori internazionali, come Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts e Club Med, che partecipano a progetti che integrano residenze a marchio, contribuendo alla gestione, al posizionamento e alla domanda.
Il terzo livello è rappresentato dal capitale finanziario. Fondi internazionali, family office e finanziamenti locali hanno sostenuto la crescita: solo nel 2025, il credito al settore turistico ha superato i 61 miliardi di pesos dominicani, secondo i dati del sistema finanziario dominicano.
Il ruolo dello Stato
Il Ministero del Turismo, guidato dal Ministro David Collado, ha promosso attivamente l'attrazione di investimenti internazionali, annunciando impegni di investimento multimilionari in occasione di eventi come FITUR.
Al contempo, lo sviluppo delle infrastrutture, come aeroporti, accessi stradali e servizi, ha facilitato la fattibilità di progetti immobiliari turistici su larga scala, come il già citato caso di Playa Grande, dove l'integrazione di un aeroporto privato risponde a tale logica: ridurre le difficoltà di accesso per i segmenti di clientela più redditizi e aumentare la competitività della struttura.
Denaro: investimenti esteri e un cambio di modello
Il flusso di capitali conferma che il cambiamento non è meramente concettuale. Secondo la Banca Centrale, gli investimenti diretti esteri hanno raggiunto i 5.032,3 milioni di dollari nel 2025, il livello più alto mai registrato dall'economia dominicana, con una crescita annua dell'11,3%.
All'interno di tale totale, il turismo ha rappresentato il 26,3% dei flussi, pari a circa 1.323 milioni di dollari, mentre il settore immobiliare ha attratto il 15,7%, ovvero ulteriori 790 milioni di dollari.
La Banca Centrale stessa ha indicato che l'espansione dell'attività immobiliare è "strettamente legata all'incremento del turismo", un nesso che in pratica articola entrambi i settori all'interno della stessa logica di investimento.
Nel 2025, il turismo e il settore immobiliare hanno assorbito insieme oltre il 40% degli investimenti diretti esteri entrati nel Paese, consolidandosi come principale motore di attrazione dei capitali stranieri.
Questi dati non solo evidenziano l'importanza del settore, ma contribuiscono anche a spiegare la sua trasformazione in un contesto in cui il turismo rimane uno dei principali generatori di valuta estera del paese.
Non opera in modo isolato come settore di servizi, ma come piattaforma per lo sviluppo, il finanziamento e la commercializzazione di beni immobili legati al territorio.
Secondo la Banca Centrale, il settore genera un fatturato annuo superiore a 8,5 miliardi di dollari, con oltre 11 milioni di visitatori nel 2025 e previsioni che indicano un picco di quasi 12 milioni entro il 2026.
Ma il flusso turistico è ormai solo una parte dell'equazione, poiché la crescita degli investimenti diretti esteri nel turismo e l'espansione dei finanziamenti bancari riflettono il cambiamento: il settore funge anche da piattaforma per la strutturazione e la commercializzazione di beni immobiliari.
Il territorio come risorsa finanziaria
L'espansione del turismo dominicano non è più organizzata esclusivamente in base alle destinazioni, bensì in base a territori con unità di investimento che combinano terreni, infrastrutture e beni immobiliari.
Zone come Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande e Punta Bergantín concentrano progetti che combinano sviluppo alberghiero, residenziale e infrastrutturale, in linea con i poli prioritari individuati dal Ministero del Turismo nell'ambito della sua strategia di diversificazione del settore.
Punta Cana e Bávaro concentrano il maggior volume di investimenti privati; Miches si sta affermando come un progetto pianificato con la partecipazione di catene internazionali; Pedernales avanza come un progetto guidato dallo Stato; e Punta Bergantín si configura come un modello misto pubblico-privato nella parte settentrionale, mentre Playa Grande è in fase di sviluppo.
In pratica, questo modello suggerisce che lo sviluppo del turismo non solo segue la domanda, ma la organizza anche territorialmente, integrando terra, infrastrutture e capitali all'interno dello stesso schema di investimento.
Va notato che, sebbene molti di questi progetti siano situati in aree a bassa densità abitativa o difficilmente accessibili, la loro fattibilità dipende dall'espansione delle infrastrutture e della connettività, come dimostrano i progetti che includono nuove strade di accesso o strutture aeroportuali.
Un settore in transizione
Il volume degli investimenti, l'architettura dei progetti e la composizione del capitale puntano tutti nella stessa direzione: il turismo dominicano continua a crescere come settore dei servizi, ma le sue dinamiche interne rivelano la progressiva integrazione con il mercato immobiliare e finanziario.
Un nuovo livello in cui i flussi di investimento, l'espansione territoriale e la diversificazione dell'offerta rispondono non solo alla domanda turistica, ma anche alla costruzione di infrastrutture.
In questo processo, aree come Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande e Punta Bergantín si stanno consolidando non solo come destinazioni turistiche, ma anche come spazi in cui convergono territorio, capitali e proiezione di valore.
Le prove disponibili, dai dati sugli investimenti esteri alla struttura dei nuovi progetti, suggeriscono che il settore opera secondo una logica ampliata in cui non si tratta solo di ospitare visitatori, ma di strutturare la proprietà.
In questa fase di transizione, il turismo dominicano sta iniziando a essere definito meno dal numero di camere che offre e più dalle risorse che è in grado di creare.
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