Una recente sentenza della Corte Costituzionale, basata sulla giurisprudenza di Colombia e Perù, stabilisce i requisiti che un avviso di morosità in un edificio residenziale deve soddisfare per non violare i diritti fondamentali
SANTO DOMINGO. – La Corte Costituzionale (TC) ha stabilito che la diffusione di informazioni relative a debiti condominiali tramite social network, audio, video e fotografie di proprietari morosi viola il diritto alla privacy, all'onore e alla reputazione, quando tali informazioni trascendono la sfera dei proprietari stessi e raggiungono terzi esterni al complesso residenziale.
La decisione, identificata come TC/0684/26 ed emessa il 27 luglio 2026, risolve il caso TC-05-2026-0032, originato da un conflitto tra un gruppo di proprietari e il Consiglio di quartiere del complesso residenziale Estrella Marina, a La Romana.
Applicando il principio al caso Estrella Marina, la Corte Costituzionale ha concluso che la colpa non risiedeva nella segnalazione dell'inadempimento, bensì nelle modalità e nella portata scelte dal consiglio di amministrazione. La pubblicazione di audio, video e fotografie sui social media, ha osservato la Corte, ha ecceduto i limiti dell'autorità legittima del consiglio, che si limita a informare gli altri proprietari sullo stato degli obblighi comuni.
Di conseguenza, ha ordinato all'associazione di quartiere residenziale Estrella Marina di cessare tali pratiche e di astenersi dal ripeterle.
In pratica, il criterio fornisce una linea guida per i condomini e delle residenze : è ammissibile un avviso fisico affisso in bacheca o nelle aree comuni, indirizzato ai proprietari con un debito certo e non contenzioso; non lo è invece la sua pubblicazione sui social network o la sua diffusione a persone esterne al condominio.
Secondo i dati del Consiglio Nazionale per l'Amministrazione dei Condomini (CONACO), citati da El Inmobiliario nel maggio 2025, il 47% dei condomini nel Distretto Nazionale presenta notevoli ritardi nella riscossione delle spese condominiali, una morosità che può portare al deterioramento delle strutture e all'interruzione di servizi come la raccolta dei rifiuti e la sicurezza.
Ed è proprio questo tipo di pressione finanziaria che ha spinto alcuni consigli di amministrazione a ricorrere alla divulgazione pubblica dei debitori, e ciò che distingue questa sentenza da un semplice divieto è che la Corte Costituzionale non ha escluso del tutto la possibilità di notificare gli avvisi di inadempimento.
La Corte ha chiarito, ribadendo i criteri stabiliti nella sentenza TC/0198/23, che l'affissione di avvisi di debito per manutenzione nei locali dell'edificio non viola il diritto alla privacy del debitore, a condizione che si tratti di un debito certo ed esigibile e che non sia oggetto di contenzioso giudiziario.
Secondo l'associazione professionale, il motivo è che le spese condominiali costituiscono un fondo per le spese comuni, una questione di interesse per gli altri comproprietari.
Diritto comparato
A sostegno di tale distinzione, la Corte Costituzionale si è basata sulla giurisprudenza comparata, citando la Corte Costituzionale della Colombia, la quale, nella sentenza T-106/02, ha stabilito che la pubblicazione degli elenchi dei debitori non costituisce di per sé una violazione del diritto alla reputazione e alla privacy, poiché l'unica informazione resa nota è un fatto certo, ovvero l'inadempimento nel pagamento delle spese amministrative.
Tale criterio è stato ribadito dalla stessa corte nella sentenza C-328 del 2019, sulla base di una decisione del 2002.
Il tribunale dominicano ha inoltre presentato ricorso alla Corte costituzionale del Perù, la quale, nella sentenza STC 05903-2014-PA/TC, ha subordinato la validità di tali elenchi all'esigibilità del debito, senza alcun dubbio sulla sua esistenza, poiché non è soggetto a contenzioso giudiziario.
Nella stessa sentenza, il tribunale peruviano ha stabilito tre ulteriori criteri, adottati anche dalla Corte Costituzionale colombiana nella sentenza T-630 del 1997, che fungono da guida pratica per gli amministratori di immobili residenziali: che le informazioni riguardino tutti i residenti dell'unità abitativa, che non descrivano aspetti strettamente personali o familiari e che abbiano rilevanza economica per l'intero complesso.
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