Di Melchor Alcántara
Speciale per El Inmobiliario
Il dibattito sui tassi dei mutui nella Repubblica Dominicana ha trasceso la sua portata settoriale, diventando una sfida macroeconomica. In un contesto in cui i tassi dei mutui oscillano tra il 14% e il 17,5%, mentre i tassi sui depositi bancari si aggirano intorno al 6,6%, si perde la coerenza finanziaria, le vendite immobiliari crollano, gli acquirenti perdono la possibilità di ottenere prestiti e i costruttori subiscono ritardi. Ciò che sorprende maggiormente, tuttavia, è che, contemporaneamente, le banche pubblicizzano la vendita di auto con tassi bassissimi, pari al 7,75%, quasi la metà di quelli applicati ai mutui. Qualcuno sa spiegarlo?
In altre parole, finanziare un veicolo è più economico che finanziare una casa, il che, per qualsiasi economia seria, è un campanello d'allarme. Sebbene le banche giustifichino gli alti tassi ipotecari sostenendo che "non possiamo abbassare i tassi a causa dei costi operativi", questa argomentazione non regge. Vediamo perché:
- Il tasso di interesse che le banche pagano ai depositanti non è elevato.
I certificati finanziari, che invece fruttano interessi, rappresentano solo una parte dei loro depositi. - I conti correnti, che non offrono interessi o ne offrono in minima parte, costituiscono una quota enorme del denaro che utilizzano per i prestiti. Ciò significa che il costo reale di tali fondi è praticamente nullo.
- Se si calcola il tasso effettivo sui depositi (includendo conti correnti e di risparmio), il costo finanziario dell'attività bancaria risulta ragionevolmente basso, il che significa che il divario tra gli interessi che le banche pagano ai depositanti e quelli che applicano sui prestiti è storicamente elevato.
- Paradossalmente, per i veicoli possono investire miliardi di pesos a tassi molto più bassi, anche se si tratta di prestiti più rischiosi (alto tasso di insolvenza, deprezzamento accelerato del bene e rapida perdita di valore del bene dato in garanzia).
Dall'analisi di questi punti, emerge una conclusione chiara: potrebbero abbassare i tassi dei mutui. Semplicemente non vogliono.
Nelle economie sviluppate, esiste una regola tacita ma fondamentale: i tassi sui mutui ipotecari sono in genere inferiori del 30-40% rispetto a quelli sui prestiti al consumo. Questo è facile da capire, poiché i mutui ipotecari offrono garanzie solide, hanno un basso tasso di insolvenza storico e sono beni stabili che promuovono una crescita economica sostenibile; a differenza dei prestiti al consumo, che sono più rischiosi, comportano perdite maggiori e finanziano beni che perdono rapidamente valore. Questa logica distingue le economie stabili da quelle vulnerabili. Ma nella Repubblica Dominicana, quest'ordine è invertito.
Perché la logica è capovolta nella Repubblica Dominicana?
1. I profitti che i prestiti al consumo generano per le banche sono più elevati.
I prestiti personali, i prestiti con carta di credito e i prestiti al consumo in generale offrono tassi flessibili e termini di rimborso più brevi, il che aumenta i profitti derivanti dalle spese di chiusura e dalle commissioni di negoziazione inerenti a queste transazioni. Tutto ciò genera un elevato volume di transazioni, a vantaggio delle banche. Si tratta di prodotti che offrono una redditività immediata. I mutui ipotecari, d'altro canto, sono a lungo termine e richiedono impegno. Ecco perché non rappresentano una priorità.
2. Non esiste alcuna normativa che imponga il mantenimento di un equilibrio
Né il Consiglio monetario, né la Banca centrale, né la Sovrintendenza delle banche stabiliscono un parametro tecnico per limitare il divario tra i tassi dei mutui e quelli dei prestiti al consumo. Ogni banca fissa il proprio tasso di interesse come se fosse un comune prodotto commerciale il cui prezzo non ha alcun impatto sull'andamento macroeconomico.
3. Mancanza di politiche pubbliche incentrate sull'edilizia abitativa
I Paesi con economie più organizzate e una maggiore consapevolezza dell'impatto sociale dei bassi tassi di interesse sul mercato immobiliare dispongono di strumenti sofisticati per garantire che i tassi sui mutui rimangano entro i limiti della crescita economica. Alcune di queste politiche sono le seguenti:
- Programmi di finanziamento a basso costo,
- Garanzie statali,
- Limiti regolamentari sui margini dei mutui,
- Banche specializzate nel settore immobiliare.
Nella Repubblica Dominicana questi fattori sono assenti.
4. Assenza di un'entità che difenda questo parametro economico chiave
I mutui ipotecari sono uno degli strumenti più importanti per lo sviluppo economico. Tuttavia, ci manca un'istituzione che garantisca che i tassi ipotecari rispettino gli standard tecnici dei paesi sviluppati.
Il risultato: il credito al consumo viene sovvenzionato dalle logiche di mercato, mentre il credito per l'acquisto di una casa viene penalizzato.
Chi è responsabile di affrontare questa distorsione?
Nella Repubblica Dominicana nessuno controlla il differenziale tecnico tra i tassi di interesse al consumo e i tassi sui mutui, né tra i tassi di interesse passivi e attivi, parametri chiave che nelle economie avanzate sono tutelati da:
- banche centrali
- politiche abitative
- fondi specializzati
- regolamentazioni macroprudenziali
Conseguenze macroeconomiche
a) Calo delle vendite e delle prenotazioni immobiliari
Le famiglie perdono la possibilità di qualificarsi.
b) Rallentamento nel settore delle costruzioni
Meno occupazione, meno domanda di materiali.
c) Aumento degli affitti
Quando acquistare diventa impossibile, aumentano i costi dell'affitto.
d) Ritardo del patrimonio familiare
Le famiglie rimangono intrappolate in cicli di consumo, non di accumulo.
e) Pressione sul dollaro
Il credito d'importazione aggrava il problema.
Tutte queste variabili hanno un impatto sull'economia e sul mercato immobiliare, con un brutale effetto domino:
- Un numero inferiore di famiglie possiede i requisiti per acquistare una casa.
- Il tasso di vendita per i nuovi progetti è ridotto.
- Rimborsi e rinegoziazioni sono in aumento.
- Ciò esercita una pressione al rialzo sui prezzi degli affitti, poiché le famiglie che non possono permettersi di acquistare una casa sarebbero ovviamente costrette ad affittare.
- Il settore delle costruzioni, uno dei maggiori creatori di posti di lavoro del paese, sta rallentando.
- La crescita del PIL nazionale sta crollando.
Un aspetto molto importante da considerare è che un aumento di un solo punto percentuale del tasso si traduce in un aumento del 7%-10% della tariffa mensile, il che è sufficiente a escludere migliaia di acquirenti dal mercato.
Conclusione tecnica
Il sistema finanziario dominicano mantiene tassi ipotecari artificialmente elevati senza giustificazione tecnica, con conseguenze negative per:
- accesso all'alloggio
- stabilità del tasso di cambio
- la capacità di accumulazione della classe media
- la crescita del settore edile
- la dinamica economica generale
- crescita del PIL
La Repubblica Dominicana ha bisogno che i tassi di interesse sui mutui ipotecari tornino a livelli razionali, idealmente tra il 7% e il 9%, come dettato da un'economia matura e moderna. Il settore bancario ha i margini per farlo. Le normative vigenti hanno la capacità di incentivare questo cambiamento. E il Paese ne ha bisogno affinché la classe media possa continuare ad avere accesso alla casa, affinché il settore delle costruzioni rimanga attivo e affinché l'economia mantenga solide basi per la crescita. Fino a quando ciò non accadrà, rimarremo in una grave contraddizione: un Paese in cui è più conveniente finanziare ciò che perde valore piuttosto che ciò che crea ricchezza.
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