SANTO DOMINGO – Osservando le recenti tendenze del mercato immobiliare dominicano, gli affitti sono diventati uno degli aspetti più critici del settore. La crescita del turismo, la pressione sugli alloggi urbani e il costante interesse da parte di investitori locali e stranieri hanno incrementato la domanda di immobili residenziali e commerciali, soprattutto nelle aree strategiche del Paese.
Questo scenario, caratterizzato da un mercato sempre più dinamico, ha spinto lo Stato dominicano ad aggiornare il quadro giuridico che disciplina i contratti di locazione. È nata così la Legge 85-25 sui contratti di locazione immobiliare, una normativa che mira a formalizzare un rapporto storicamente informale e definisce le regole su come e quando il canone di locazione può essere modificato.
10% come limite supplementare
Uno dei punti chiave della Legge 85-25 è che gli aumenti di affitto non possono essere lasciati alla discrezione del proprietario quando il contratto non specifica come verranno effettuati gli adeguamenti. In questi casi, la legge fissa un limite massimo del 10% dell'affitto corrente, una misura ideata dal legislatore per prevenire aumenti arbitrari o abusivi al momento del rinnovo.
Tale adeguamento può essere applicato solo al momento del rinnovo del contratto, mai durante la sua validità. Finché l'accordo è in vigore, il prezzo concordato deve essere mantenuto, il che garantisce maggiore prevedibilità per entrambe le parti.
In termini pratici, un affitto di RD$30.000 potrebbe aumentare a RD$33.000 solo se il contratto non prevede un altro meccanismo per l'aumento dell'affitto.
Quando il contratto definisce gli aumenti
La legge riconosce anche l'autonomia di volontà delle parti. Ciò significa che locatori e inquilini possono concordare condizioni diverse all'interno del contratto, anche percentuali superiori al 10%, purché siano chiaramente stabilite per iscritto.
Anziché imporre una percentuale fissa, la normativa incoraggia la redazione di contratti precisi che prevedano le modalità di gestione degli adeguamenti e riducano i margini di conflitto.
Differenze principali con i contratti di locazione commerciali
Un aspetto che spesso genera confusione è che questo limite supplementare si applica principalmente agli immobili residenziali. Nei contratti commerciali, se non sono previsti aumenti, la legge non stabilisce un limite automatico, il che consente una maggiore negoziazione contrattuale e può portare a diverse interpretazioni nell'applicazione dell'articolo.
Un mercato sotto pressione a causa della domanda di alloggi
Il dibattito sugli aumenti degli affitti non può essere separato dal contesto economico. Il dinamismo del turismo, l'espansione urbana e lo sviluppo di nuovi poli immobiliari hanno aumentato la pressione sull'offerta abitativa, incrementando la necessità di adeguare i prezzi.
Questo scenario rafforza la necessità di regole chiare che garantiscano stabilità senza ostacolare la redditività del mercato.
Cosa devono sapere proprietari e inquilini nel 2026
Per i proprietari, la legge significa pianificare con maggiore rigore: redigere contratti ben strutturati, definire fin dall'inizio meccanismi di riadeguamento e comprendere che, in assenza di tali clausole, si attiverà il limite legale del 10%.
Per gli inquilini, comprendere che questa percentuale si applica solo quando il contratto non lo specifica — e che si applica al momento del rinnovo — diventa un punto di riferimento fondamentale per prevedere le variazioni dell'affitto e verificare il rispetto di quanto concordato.
Insomma
La legge 85-25 sugli affitti immobiliari stabilisce criteri specifici per gli aumenti degli affitti nella Repubblica Dominicana:
• Se il contratto non include una clausola di adeguamento, l'aumento non può superare il 10%, in quanto questo funge da limite supplementare.
• L'aumento può essere applicato solo al rinnovo del contratto, mai durante la sua durata.
• Gli aumenti arbitrari non sono consentiti in assenza di un meccanismo concordato in precedenza.
• Se il contratto prevede adeguamenti, anche superiori al 10%, prevarrà l'accordo tra le parti.
• La normativa promuove contratti chiari per evitare future controversie.
• In commerciale, la legge non stabilisce un limite massimo automatico se non sono previsti aumenti.
Al di là degli aspetti legali, la Legge 85-25 introduce un cambiamento significativo nella struttura dei contratti di locazione. Gli adeguamenti del canone non si basano più su prassi informali, ma sono ora integrati in un quadro normativo in cui le disposizioni contrattuali rivestono un ruolo di primo piano in un mercato immobiliare in espansione.
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