हालांकि डोमिनिकन रियल एस्टेट बाजार आमतौर पर आवास की मांग किस दिशा में बढ़ेगी, इसका अनुमान लगाने के लिए भवन निर्माण परमिट, बिक्री, कीमतें, ब्याज दरें या उपलब्ध इन्वेंट्री को देखता है, लेकिन एक ऐसा चर है जो अधिक धीरे-धीरे बदलता है और ठीक इसी कारण से अधिक निर्णायक हो सकता है: जनसंख्या की संरचना।
सैंटो डोमिंगो। – गए नए राष्ट्रीय जनसंख्या अनुमान और प्रक्षेपण 1950-2100 से पता चलता है कि डोमिनिकन गणराज्य न केवल आने वाले दशकों में अपनी जनसंख्या में वृद्धि जारी रखेगा, बल्कि देश की आयु संरचना, प्रजनन दर और जीवन प्रत्याशा में भी गहरा परिवर्तन आएगा।
रियल एस्टेट सेक्टर के लिए, निष्कर्ष केवल यह नहीं है कि "अधिक लोगों" को आवास की आवश्यकता होगी; सबसे महत्वपूर्ण तथ्य यह है कि डोमिनिकन आबादी की आवास आवश्यकताएं भी बदल रही हैं।
वन के नए अनुमानों के अनुसार, डोमिनिकन गणराज्य की अनुमानित जनसंख्या 2026 में 11,087,418 निवासी होगी और अगले दशकों में यह बढ़ती रहेगी, हालांकि धीमी गति से, जब तक कि 1 जनवरी, 2073 को यह अपनी अनुमानित अधिकतम जनसंख्या 13,476,248 तक नहीं पहुंच जाती।.
इसके बाद जनसंख्या में धीरे-धीरे कमी आने लगेगी।.
वन प्रोजेक्ट के अनुसार, 2074 की शुरुआत में देश की आबादी 13,474,575 होगी। 2080 तक यह आबादी लगभग 13.42 मिलियन, 2090 तक 13.18 मिलियन और 2100 तक लगभग 12.77 मिलियन हो जाएगी।.
इन आंकड़ों का इस क्षेत्र के लिए सीधा अर्थ है: जनसांख्यिकीय विस्तार समाप्त नहीं होता है, लेकिन यह अनिश्चित वृद्धि की कहानी नहीं रह जाती है, जो हमें दीर्घकालिक दृष्टिकोण के साथ रियल एस्टेट विकास के बारे में सोचने के लिए मजबूर करती है।.
आज डिजाइन की गई कोई परियोजना दशकों तक बाजार में बनी रह सकती है, जबकि 2040, 2050 या 2060 में उसमें रहने वाली आबादी की संरचना वर्तमान की तुलना में भिन्न होगी।.
सबसे महत्वपूर्ण परिवर्तन: जनसंख्या की आयु
ONE के अनुसार, डोमिनिकन लोगों की औसत आयु 1950 में 21.6 वर्ष से बढ़कर 2026 में लगभग 32.65 वर्ष हो गई है, और अगले कुछ दशकों में इसमें वृद्धि जारी रहेगी।.
संस्था का अनुमान है कि 2044 में पहली बार 60 वर्ष और उससे अधिक आयु के लोगों की संख्या 15 वर्ष से कम आयु के बच्चों से अधिक होगी। 2050 तक, यह अनुपात 15 वर्ष से कम आयु के प्रत्येक 100 बच्चों पर लगभग 123 वृद्ध वयस्कों तक पहुंच जाएगा और शताब्दी के उत्तरार्ध में इसमें वृद्धि जारी रहेगी।.
आवास के क्षेत्र में यह परिवर्तन महत्वपूर्ण है क्योंकि वृद्ध आबादी की मांग ठीक उसी प्रकार की अचल संपत्ति नहीं होती है जैसी कि मुख्य रूप से युवा आबादी की होती है।.
सुगमता, स्वास्थ्य सेवाओं की निकटता, आवागमन, सुरक्षा, भवन रखरखाव और कारों पर कम निर्भरता के साथ जीवन जीने की संभावना अधिक महत्वपूर्ण हो जाती है।.
इसका मतलब यह नहीं है कि युवा परिवारों के लिए आवास पूरी तरह खत्म हो जाएगा। इसका मतलब यह है कि बाजार को अलग-अलग जरूरतों वाली पीढ़ियों की जरूरतों को एक साथ पूरा करना होगा।.
वन द्वारा पहचाना गया एक अन्य परिवर्तन प्रजनन दर में है। वैश्विक प्रजनन दर 1950 में प्रति महिला 7.57 बच्चों से घटकर 2026 में 1.97 हो गई, जो प्रतिस्थापन स्तर से नीचे है, और अनुमानों के अनुसार 2050 में यह सूचक प्रति महिला लगभग 1.70 बच्चे होगा।.
इस प्रवृत्ति का आवास बाजार पर संभावित रूप से एक महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ सकता है: भविष्य में मांग में वृद्धि का विश्लेषण केवल जनसंख्या को आवास से गुणा करके नहीं किया जा सकता है; यह भी मायने रखता है कि प्रत्येक परिवार में कितने लोग होंगे।.
2022 की राष्ट्रीय जनसंख्या और आवास जनगणना के आंकड़ों से डोमिनिकन गणराज्य में परिवारों के औसत आकार में कमी देखी जा रही है। राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालय (ONE) ने 3,726,936 परिवारों की गणना की और अनुमान लगाया कि औसत आकार 2005 में 3.8 लोगों से घटकर 2022 में 2.9 हो गया है।.
यह रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए एक दिलचस्प विरोधाभास प्रस्तुत करता है: यदि प्रत्येक घर में रहने वाले लोगों की संख्या में लगातार कमी आती रहती है, तो धीमी गति से बढ़ने वाली जनसंख्या भी आवास की काफी मांग पैदा कर सकती है।.
दूसरे शब्दों में कहें तो, केवल यह पूछना पर्याप्त नहीं है कि कितने डोमिनिकन होंगे। हमें यह भी पूछना होगा कि वे डोमिनिकन कितने परिवार बनाएंगे।.
शहर और ग्रामीण इलाकों के बीच का अंतर
आवास बाजार की मौजूदा स्थिति से यह समझने में भी मदद मिलती है कि बाजार किस दिशा में विकसित हो सकता है।.
वर्ष 2022 की जनगणना के अनुसार आवास की संरचनात्मक विशेषताओं पर पुस्तिका I के अनुसार, देश में 3,694,060 कब्जे वाले निजी आवास हैं, जबकि स्वतंत्र घर कुल का 66.1% हैं, और अपार्टमेंट 18.4% तक पहुंचते हैं, जिनमें 681,247 इकाइयां हैं।.
लेकिन भौगोलिक अंतर महत्वपूर्ण है: शहरी क्षेत्रों में अपार्टमेंट कब्जे वाले निजी आवासों का 23.2% हिस्सा हैं, जबकि ग्रामीण क्षेत्रों में उनका हिस्सा केवल 5.9% है।.
शहरीकरण, छोटे परिवारों और आयु संरचना में बदलाव के संयोजन से कुछ बाजारों में उत्पादों की अधिक विविधता को बढ़ावा मिल सकता है: अपार्टमेंट, छोटे घर, बुजुर्गों के लिए सुलभ इकाइयाँ, मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाएँ और सेवाओं के करीब स्थित विकास परियोजनाएँ।.
भूगोल इस पहेली का अगला हिस्सा होगा, और यहां एक ऐसा बिंदु है जिस पर बारीकी से नज़र रखना महत्वपूर्ण है।.
वन द्वारा प्रस्तुत अनुमान राष्ट्रीय स्तर के हैं और हमें जनसांख्यिकीय परिवर्तन की दिशा की पहचान करने की अनुमति देते हैं, लेकिन वे अभी तक अकेले इस सवाल का जवाब नहीं देते हैं कि भविष्य में आवास पर दबाव भौगोलिक रूप से कहाँ केंद्रित होगा।.
स्वयं वन (ONE) ने संकेत दिया है कि 2026 और 2027 के दौरान वह उप-राष्ट्रीय जनसंख्या, आर्थिक रूप से सक्रिय जनसंख्या और परिवारों के अनुमानों और पूर्वानुमानों में प्रगति करने की योजना बना रहा है। इन अभ्यासों से क्षेत्रीय और क्षेत्रवार योजना को परिष्कृत करने में मदद मिलेगी।.
और रियल एस्टेट बाजार के लिए, यह आगामी डेटा विशेष रूप से महत्वपूर्ण होगा। क्योंकि डोमिनिकन गणराज्य की जनसंख्या 2026 में लगभग 11.1 मिलियन से बढ़कर 2073 में अधिकतम लगभग 13.5 मिलियन हो जाना एक बात है; लेकिन यह जानना बिल्कुल अलग बात है कि यह वृद्धि किन प्रांतों, नगरपालिकाओं और शहरी क्षेत्रों में केंद्रित होगी।.
वहां आपको कुछ ऐसे सवालों के जवाब मिलेंगे जिनकी जरूरत इस क्षेत्र को भूमि, बुनियादी ढांचे, आवास और सेवाओं के बारे में पूर्वानुमान लगाने के लिए होगी।.
भविष्य का घर
ONE के आंकड़े बताते हैं कि डोमिनिकन गणराज्य में रियल एस्टेट पर होने वाली बहस को विकसित होना होगा, क्योंकि 20वीं से 21वीं शताब्दी तक, आवास पर चर्चा आवास की कमी और नए आवास इकाइयों के निर्माण की आवश्यकता पर बहुत केंद्रित रही है, जो एक ऐसी चुनौती है जो अभी भी मौजूद है।.
लेकिन नए जनसांख्यिकीय अनुमान एक और आयाम जोड़ते हैं: आपूर्ति को ऐसी आबादी के अनुकूल बनाने की आवश्यकता है जिसमें कम बच्चे होंगे, अधिक बुजुर्ग वयस्क होंगे , संभावित रूप से छोटे परिवार होंगे और जीवन प्रत्याशा काफी लंबी होगी।
जन्म के समय जीवन प्रत्याशा, जिसका अनुमान ONE ने 2026 के लिए 75.76 वर्ष लगाया है, 2050 में बढ़कर 81.63 वर्ष हो जाएगी और उसके बाद भी बढ़ती रहेगी, जिससे ऐसे प्रश्न उठते हैं जिनका विश्लेषण रियल एस्टेट बाजार को शुरू करना होगा और जिनका उत्तर केवल प्रति वर्ग मीटर की कीमतों से नहीं दिया जा सकता है।
- क्या घरों का निर्माण करते समय बुजुर्ग आबादी को ध्यान में रखा जा रहा है?
- क्या नई परियोजनाओं में पर्याप्त पहुंच संबंधी सुविधाएं शामिल हैं?
- यह आवास अस्पतालों, स्वास्थ्य केंद्रों, परिवहन, वाणिज्य और सेवाओं के संबंध में कहाँ स्थित होगा?
- क्या छोटे परिवारों की संख्या बढ़ने के साथ-साथ आपूर्ति अपेक्षाकृत बड़े पारिवारिक इकाइयों पर ही केंद्रित रहेगी?
- क्या श्रम बाजार में प्रवेश करने वाली नई पीढ़ियों के लिए पर्याप्त किफायती आवास उपलब्ध होंगे?
नए अवसर
जनसांख्यिकीय परिवर्तन उन डेवलपर्स के लिए एक अवसर भी प्रस्तुत कर सकता है जो बाजार पर स्पष्ट दबाव बनने से पहले ही इसे समझने में सक्षम हैं।.
जनसंख्या लगातार बढ़ रही है, लेकिन प्रजनन दर कम है और जीवन प्रत्याशा अधिक है, ऐसे में आवास की गुणवत्ता, उसका स्थान और जीवन के विभिन्न चरणों के अनुकूल होना अधिक महत्वपूर्ण हो सकता है।.
स्वयं ONE इस बात पर प्रकाश डालता है कि ये अनुमान भविष्य की मांगों का पूर्वानुमान लगाने, संसाधनों का आवंटन करने और प्रत्येक क्षेत्र के जनसांख्यिकीय चरण के अनुसार विभेदित नीतियां तैयार करने का एक उपकरण हैं।.
भविष्य में आवास पर पड़ने वाला दबाव केवल देश की जनसंख्या से ही निर्धारित नहीं होगा, बल्कि इस बात से भी निर्धारित होगा कि वे लोग कौन होंगे, वे अपने परिवार का गठन कैसे करेंगे और वे कहाँ रहेंगे। यही वह जानकारी है जो हमें राष्ट्रीय स्तर की स्थिति से भविष्य की मांग के क्षेत्रीय मानचित्र की ओर बढ़ने में सक्षम बनाएगी।.
स्रोत: राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालय (ONE), राष्ट्रीय जनसंख्या अनुमान और प्रक्षेपण 1950-2100; ONE, X राष्ट्रीय जनसंख्या और आवास जनगणना 2022, पुस्तिका I. डोमिनिकन गणराज्य में आवास की संरचनात्मक विशेषताएं; ONE, डोमिनिकन गणराज्य में परिवारों पर एक नज़र 2005-2022; ONE, प्रसार कैलेंडर 2026।.
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