Cette semaine, j'ai reçu un appel d'une chère collègue, une professionnelle très compétente et expérimentée. Son souci était important : une acheteuse, accompagnée de son avocat, lui avait demandé de structurer une vente immobilière au moyen de deux contrats. Le premier, au prix de vente, resterait confidentiel entre les parties. Le second, à un montant inférieur, servirait à payer les droits de mutation immobilière au Service des impôts internes de la République dominicaine (DGII), dans le but évident de réduire le montant des impôts à payer.
Ma collègue, à juste titre, a refusé. Elle a expliqué que cette pratique constitue une fraude fiscale et qu'elle est non seulement inappropriée, mais aussi illégale. Ce qui a suivi fut déplorable : l'avocat de l'acheteur – lui aussi soumis à cette réglementation – l'a insultée et injuriée, l'accusant d'abuser de sa cliente, de « lui faire payer plus d'impôts » et d'outrepasser ses prérogatives par des actions qui, selon lui, ne relevaient pas de sa compétence puisqu'elle n'est pas avocate.
Cet épisode, plus fréquent qu'on ne le reconnaît, soulève une question gênante mais nécessaire : quel est le rôle réel de l'agent immobilier dans une transaction d'achat et de vente ?
Ce n'est pas parce que « le papier peut tout supporter » que tout ce qui semble permis est forcément juste
En droit comme dans la vie, tout ce qui n'est pas expressément interdit n'est pas forcément licite. Un double contrat n'a pas besoin d'être explicitement défini par la loi pour être illégal. Il est jugé selon son objectif et ses effets : dissimuler le prix réel d'une transaction afin de réduire artificiellement l'assiette fiscale constitue une fraude fiscale et un comportement à risque lié au blanchiment d'argent.
La législation dominicaine est claire. La loi 155-17 intègre les agents immobiliers au système de lutte contre le blanchiment d'argent en tant qu'entités non financières assujetties à des obligations, et le règlement général 03-18 de la DGII (Direction générale des impôts internes) leur impose des obligations spécifiques de vigilance, de connaissance du client et de gestion des risques. L'agent n'est pas un observateur neutre : il est un acteur responsable de la transaction.
« Je ne fais que vendre » n'est plus une excuse valable
Affirmer que les agents immobiliers « ne font que vendre » témoigne d'une méconnaissance de l'évolution du secteur et du rôle que leur attribue aujourd'hui la loi. Les agents ne donnent pas de conseils fiscaux, ne remplacent pas les avocats et ne conçoivent pas de stratégies contractuelles, mais ils ont l'obligation légale et déontologique de ne pas faciliter, tolérer ou garder le silence face à des montages contractuels fictifs.
Refuser une transaction irrégulière n'est pas un abus de pouvoir ; c'est faire preuve de professionnalisme. Avertir qu'une pratique est illégale n'est pas un abus de pouvoir ; c'est remplir son devoir.
Éthique professionnelle et responsabilité partagée
Outre ce qui précède, il existe un engagement éthique. Le Code de déontologie de l'Association des agents et sociétés immobilières (AEI) exige d'agir avec transparence, légalité et loyauté envers toutes les parties, protégeant ainsi non seulement le client direct, mais aussi l'intégrité du marché immobilier.
Lorsqu'un agent conclut un double contrat, les conséquences ne se limitent pas à lui. L'acheteur s'expose à des problèmes ultérieurs liés à la valeur réelle, à la revente, à la succession, aux contrôles fiscaux et aux plus-values. Le vendeur fait face à des aléas fiscaux, des redressements, des amendes et des majorations. L'avocat ou le notaire impliqué encourt une responsabilité disciplinaire et pénale. Et l'agent, outre les sanctions légales, risque quelque chose de bien plus difficile à réparer : sa réputation.
Le fait que cela change le récit
Le plus intéressant dans cette histoire, c'est que la vente a bel et bien eu lieu. Il n'y a eu ni double contrat, ni transaction fictive, ni raccourcis. Tout a été fait dans les règles de l'art, avec des informations claires et une transaction parfaitement légale, menée par une agente immobilière qui sait que son rôle ne se limite pas à la vente ; elle conseille et maîtrise parfaitement le droit.
Ce résultat réfute un mythe répandu dans le secteur : celui selon lequel un agent qui fixe des limites légales « perd la vente ». La réalité est tout autre. Lorsqu’un agent agit avec fermeté et expertise juridique, il n’entrave pas la transaction ; il la simplifie, la clarifie et la protège.
Une réflexion qui transcende la loi
L’apôtre Paul l’a clairement exprimé il y a des siècles : dans 1 Corinthiens 6:12 « Tout m’est permis, mais tout n’est pas utile. » Le droit et l’éthique s’accordent sur un point essentiel : le silence d’une règle ne légitime pas une conduite vouée à la tromperie.
Cette histoire ne parle pas d'une vente ratée ni d'un conflit personnel entre professionnels. Elle illustre le véritable rôle de l'agent immobilier sur un marché qui exige des responsabilités toujours plus grandes.
Car aujourd'hui, plus que jamais, l'agent immobilier qui reste silencieux prend lui aussi la parole.
