Acheter 100, 300 ou 700 mètres carrés de bureaux peut paraître simple jusqu'à ce qu'on se retrouve face au marché. Tous les immeubles de bureaux n'ont pas été conçus pour être vendus, ce qui modifie profondément l'offre. Un débat revient de plus en plus souvent :
—Indhira, je veux acheter un bureau.
—Parfait. Combien de mètres ?
—300.
—Dans quel type de bâtiment ?
—Classe A, bon emplacement, bon parking et, de préférence, neuf.
Cela semble être une exigence relativement simple. Du moins, jusqu'à ce qu'on commence à chercher. Car l'une des particularités du marché immobilier d'entreprises de Saint-Domingue est que disposer d'une offre importante de bureaux ne signifie pas nécessairement avoir le même nombre de bureaux disponibles à la vente.
Tous les bâtiments ne sont pas construits pour être vendus
Le marché a évolué. Certains projets sont conçus dès le départ pour rester la propriété d'un seul investisseur et générer des revenus. D'autres peuvent se retrouver entre les mains d'investisseurs institutionnels ou de véhicules d'investissement qui préfèrent conserver l'intégralité du bien. Il existe également des programmes immobiliers structurés spécifiquement pour vendre des bureaux individuels, des unités combinables, des étages entiers ou des espaces de tailles variables au sein d'un même projet.
Par conséquent, une entreprise trouvera de nombreuses options de location, mais beaucoup moins lorsqu'elle décide d'acheter. La différence ne réside pas nécessairement dans le nombre de bureaux disponibles, mais plutôt dans le nombre de biens à vendre qui correspondent réellement aux besoins de l'acquéreur.
Qui achète des bureaux ?
Il n'existe pas un seul type d'acheteur. Il y a le chef d'entreprise qui paie un loyer depuis dix ou quinze ans et qui commence à se demander s'il ne devrait pas investir dans l'immobilier. Il y a l'entreprise qui a une vision claire de ses besoins futurs en espace et qui souhaite maîtriser son siège social. Il y a l'investisseur privé qui possède déjà des appartements, des résidences secondaires ou d'autres actifs et qui cherche à diversifier son portefeuille.
Il existe également des family offices et des investisseurs fortunés qui considèrent l'immobilier d'entreprise comme une classe d'actifs à part entière. Chaque profil ayant des objectifs différents, il convient donc d'adopter une approche d'investissement différente.
100 mètres carrés ne représentent pas un appartement entier
Le marché propose des surfaces de différentes tailles. On trouve des bureaux d'entreprise relativement petits, des espaces d'environ 100 ou 150 mètres carrés, des surfaces modulables pour créer des volumes plus importants, et des projets permettant d'acquérir 300, 500 ou 700 mètres carrés, voire des étages entiers. La question n'est pas seulement de savoir combien investir, mais quel produit correspond le mieux à ma stratégie.
Pour un utilisateur final, l'essentiel est le fonctionnement de son entreprise sur place : l'agencement, l'emplacement, l'accessibilité, le stationnement et le potentiel de croissance. Pour un investisseur, il est tout aussi important de savoir qui pourrait louer ces locaux à l'avenir et dans quelle mesure ils seront compétitifs par rapport aux autres options disponibles sur le marché.
L'achat d'un bien locatif nécessite une analyse plus approfondie
Voici une erreur fréquente : acheter un immeuble de bureaux en pensant que le prix au mètre carré va augmenter. Si l’objectif est d’investir, il est essentiel de connaître la demande future et le potentiel de rentabilité du bien.
Quel type d'entreprise pourrait l'occuper ? Quelles sont les surfaces recherchées sur le marché ? Combien de places de parking sont nécessaires ? Quel pourrait être le loyer ? Combien de temps pourrait-il rester vacant ? Est-il livré brut de béton ? Qui se chargera des aménagements intérieurs ? Quels seront les coûts d'entretien ? Et quelles seront les exigences probables d'un locataire entreprise ?
L'évaluation est importante, mais la capacité de l'actif à générer des revenus et à maintenir son attrait au fil du temps l'est tout autant.
Un bureau peut sembler une bonne affaire en raison de son prix, mais devenir un investissement non compétitif s'il est difficile à louer ou à maintenir dans des conditions attractives pour le marché.
Le stationnement fait également partie de l'investissement
Dans les bureaux, je n'évaluerais jamais le prix au mètre carré sans tenir compte des places de parking incluses.
Deux unités de même taille peuvent présenter des valeurs et des possibilités d'implantation très différentes selon le nombre de places de stationnement offertes et les besoins de l'occupant. L'efficacité de l'installation, l'accès, les systèmes du bâtiment, la gestion, les coûts d'exploitation et le profil global du projet sont également des facteurs importants. Le prix est essentiel, mais la compétitivité future du bien l'est encore plus.
Acheter un bureau déjà construit ou attendre qu'il soit bâti ?
Un bureau existant offre un atout précieux : la certitude. Je peux le visiter, comprendre le fonctionnement du bâtiment, évaluer son état et potentiellement le trouver prêt à être occupé ou loué. L’achat en cours de construction présente d’autres avantages : un choix anticipé des unités, des modalités de paiement adaptables aux profils d’acheteurs et la possibilité d’intégrer un projet avant son achèvement.
Cependant, ces deux options comportent des risques et des conditions différents. L'important est de déterminer laquelle correspond le mieux à notre horizon d'investissement, à nos liquidités disponibles, à nos besoins opérationnels et à nos objectifs de gestion de patrimoine. Il ne s'agit pas de choisir entre un bien immobilier achevé et un bien en construction, mais d'identifier l'option la plus pertinente pour chaque acheteur.
Commençons par définir ce que nous voulons acheter
Souvent, je reçois des appels alors que la décision est déjà prise : « Je veux acheter. Envoyez-moi vos offres. » Je préfère m’y prendre un peu plus tôt. Est-ce pour y habiter ou pour investir ? Quel capital souhaitons-nous allouer ? Quel est notre horizon d’investissement ? Quelle surface de bureaux sera recherchée demain ? De quel emplacement avons-nous besoin ? Combien de places de parking sont indispensables ? Cherchons-nous un bâtiment neuf, existant ou un projet en construction ?
Répondre à ces questions vous permettra de mieux cibler les options et de saisir une bonne opportunité lorsqu'elle se présente. En effet, sur un marché où tous les espaces de bureaux ne sont pas disponibles à la vente, chercher sans stratégie définie peut s'avérer une perte de temps et vous faire passer à côté d'options qui correspondent à vos besoins. L'achat d'un bureau ne se résume pas à trouver un bien immobilier. Il s'agit d'abord de définir le type d'actif que vous souhaitez posséder dans cinq, dix ou quinze ans. Et cette différence peut complètement influencer votre décision d'achat.
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