Deux bureaux peuvent avoir exactement la même superficie et des activités totalement différentes. Dans l'immobilier d'entreprise, l'efficacité peut être aussi importante que le prix au mètre carré
« Indhira, il me faut 500 mètres carrés. » C'est une phrase que j'entends sans cesse quand je commence à chercher des bureaux. Ma question suivante est généralement : 500 mètres carrés pour quoi faire ? Combien de personnes ? Combien d'équipes ? Des bureaux fermés ? Des salles de réunion ? Des espaces collaboratifs ? À quelle croissance devons-nous penser ?
Deux bureaux de 500 m² peuvent avoir exactement la même superficie et fonctionner de manière totalement différente. La superficie ne s'imbrique pas. La géométrie du plan, les colonnes, la cage d'ascenseur et d'escalier, la lumière naturelle et la circulation influent directement sur l'utilisation de l'espace.
Un plan d'aménagement flexible peut s'avérer bien plus efficace qu'un plan aux formes irrégulières ou comportant des zones difficiles d'accès. C'est pourquoi il ne suffit pas de se demander quelle est la superficie d'un bureau. Il faut comprendre quelle surface est réellement fonctionnelle. La surface locative ne correspond pas toujours à la surface utilisable
Selon le bâtiment, on peut parler de surface brute, de surface vendable, de surface locative ou de surface utile nette. Ces termes ne sont pas nécessairement synonymes. Une entreprise peut payer un loyer pour une certaine surface, mais la surface réellement disponible pour ses postes de travail, salles de réunion et espaces opérationnels sera moindre.
Avant de comparer deux loyers au mètre carré, il faut s'assurer de comparer des surfaces équivalentes. Combien de personnes peuvent y loger ? Un autre facteur entre alors en jeu : la densité maximale autorisée.
Certains bâtiments sont conçus pour des taux d'occupation spécifiques. Selon le projet, on peut trouver des paramètres tels qu'une personne pour 7, 9 ou 10 mètres carrés, entre autres. Il ne s'agit pas simplement du nombre de bureaux que l'on peut y installer physiquement.
Le taux d'occupation peut être affecté par les mesures d'évacuation et de sécurité, les ascenseurs, la climatisation, le stationnement et les infrastructures. Ceci est particulièrement important dans les environnements à forte densité d'activité tels que les centres d'appels et les centres d'externalisation de processus métier (BPO).
Et combien de quarts de travail l'opération comportera-t-elle ?
Une entreprise traditionnelle fonctionnant de 8h à 18h est différente d'une entreprise à deux ou trois équipes. Si l'entreprise fonctionne 24h/24 et 7j/7, de nouvelles questions se posent. Le bâtiment est-il adapté à un fonctionnement continu ? Comment l'accès est-il géré en dehors des heures normales ? Qu'en est-il de la sécurité ? Des ascenseurs ? De la climatisation ? Du parking ? Les employés peuvent-ils arriver tôt le matin ou partir tard le soir ?
Un bureau de qualité exceptionnelle peut ne pas être le bâtiment idéal si son fonctionnement n'est pas compatible avec les horaires de l'utilisateur.
L'espace gaspillé a aussi un coût
Imaginez une entreprise qui a besoin de 500 m² dans des locaux peu fonctionnels et qui trouve un autre espace de 430 m² où elle peut réaliser la même activité. Bien que le loyer au mètre carré soit plus élevé dans ce second local, le coût total peut s'avérer inférieur. Cette différence est payée chaque mois et influe également sur les coûts d'entretien, de climatisation, de rénovation et d'ameublement.
Le stationnement entre également en ligne de compte
Réduire la surface occupée ne signifie pas forcément réduire les effectifs. Une entreprise peut passer de 700 à 500 mètres carrés tout en conservant des besoins quasi identiques en équipements et en stationnement. Il est donc essentiel d'analyser conjointement la densité, le stationnement, les horaires de travail et la capacité du bâtiment.
Tout d'abord, je comprends le fonctionnement. Ensuite, j'examine la superficie. Pour moi, une analyse approfondie de l'entreprise commence avant même de consulter une annonce immobilière. Combien de personnes travaillent ici ? Combien seront présentes simultanément ? Un, deux ou trois quarts de travail ? Quels sont les horaires ? Quelle croissance prévoyons-nous ? Combien de places de parking ? Qu'est-ce qui est non négociable ?
Une fois ces réponses obtenues, nous déterminons la superficie nécessaire, et non l'inverse. Car une entreprise n'a pas réellement besoin de 500 mètres carrés. Elle a besoin d'un bureau adapté à ses activités. Et lorsque nous comprenons cette différence, nous cessons de nous focaliser sur la superficie et nous nous concentrons sur l'efficacité.
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