Par Melchor Alcántara
Spécial pour El Inmobiliario
Le débat autour des taux hypothécaires en République dominicaine a dépassé son cadre sectoriel pour devenir un enjeu macroéconomique. Dans un contexte où les taux hypothécaires oscillent entre 14 % et 17,5 %, tandis que les taux des dépôts bancaires avoisinent les 6,6 %, la cohérence financière est compromise, les ventes immobilières s'effondrent, les acheteurs peinent à obtenir des prêts et les promoteurs subissent des retards. Plus surprenant encore, les banques proposent simultanément des prêts automobiles à des taux aussi bas que 7,75 %, soit près de la moitié de ceux pratiqués pour les prêts hypothécaires. Comment expliquer cette situation ?
Autrement dit, financer un véhicule coûte moins cher que financer un logement, ce qui, pour toute économie sérieuse, est un signal d'alarme. Bien que les banques justifient les taux d'intérêt hypothécaires élevés en arguant : « Nous ne pouvons pas baisser les taux en raison des coûts d'exploitation », cet argument ne tient pas la route. Voyons pourquoi :
- Le taux d'intérêt versé par les banques aux déposants n'est pas élevé.
Les certificats de dépôt, qui rapportent des intérêts, ne représentent qu'une partie de leurs dépôts. - Les comptes courants, qui ne rapportent aucun intérêt ou des intérêts minimes, représentent une part importante des fonds utilisés pour les prêts. De ce fait, le coût réel de ces fonds est pratiquement nul.
- Si l'on calcule le taux effectif des dépôts (comptes d'épargne et comptes courants inclus), le coût financier des opérations bancaires est relativement faible, ce qui signifie que l'écart entre ce que les banques versent aux déposants et ce qu'elles facturent lorsqu'elles accordent des prêts est historiquement élevé.
- Paradoxalement, pour les véhicules, ils peuvent placer des milliards de pesos à des taux beaucoup plus bas, même s'il s'agit de prêts plus risqués (taux de défaut élevé, dépréciation accélérée de l'actif et perte rapide de valeur de l'actif donné en garantie).
L'analyse de ces points permet de tirer une conclusion claire : ils peuvent baisser les taux hypothécaires. Ils ne le veulent tout simplement pas.
Dans les économies développées, une règle tacite mais fondamentale prévaut : les taux hypothécaires sont généralement de 30 % à 40 % inférieurs à ceux des prêts à la consommation. Cela se comprend aisément : les prêts hypothécaires offrent des garanties solides, présentent un faible taux de défaut historique et constituent des actifs stables qui favorisent une croissance économique durable ; contrairement aux prêts à la consommation, plus risqués, engendrant des pertes plus importantes et finançant des actifs qui se déprécient rapidement. Cette logique distingue les économies stables des économies vulnérables. Or, en République dominicaine, cet ordre est inversé.
Pourquoi la logique est-elle à l'envers en République dominicaine ?
1. Les profits que les prêts à la consommation rapportent aux banques sont plus lucratifs.
Les prêts personnels, les prêts sur carte de crédit et les prêts à la consommation en général offrent des taux flexibles et des durées de remboursement plus courtes, ce qui accroît les profits provenant des frais de clôture et des commissions de négociation inhérents à ces transactions. Tout cela génère une rotation rapide des fonds, ce qui profite aux banques. Ce sont des produits qui offrent une rentabilité immédiate. Les prêts hypothécaires, en revanche, sont des investissements à long terme qui exigent un engagement. C'est pourquoi ils ne sont pas prioritaires.
2. Aucune réglementation n'impose le maintien d'un équilibre
Ni le Conseil monétaire, ni la Banque centrale, ni la Surintendance des banques n'établissent de paramètre technique pour limiter l'écart entre les taux des prêts hypothécaires et des prêts à la consommation. Chaque banque fixe son propre taux d'intérêt comme s'il s'agissait d'un produit commercial courant dont le prix n'a aucune incidence sur la conjoncture macroéconomique.
3. Absence de politiques publiques axées sur le logement
Les pays dotés d'économies plus organisées et d'une meilleure prise de conscience de l'impact social des faibles taux d'intérêt sur le logement disposent d'outils sophistiqués pour garantir que les taux hypothécaires restent compatibles avec la croissance économique. Voici quelques exemples de ces politiques :
- Programmes de financement peu coûteux,
- Garanties de l'État,
- Limites réglementaires sur les marges hypothécaires,
- Banques spécialisées dans le logement.
En République dominicaine, ces facteurs sont absents.
4. Absence d'une entité pour défendre ce paramètre économique clé
Les prêts hypothécaires constituent l'un des instruments les plus essentiels du développement économique. Cependant, nous manquons d'une institution chargée de garantir que les taux hypothécaires respectent les normes techniques des pays développés.
Résultat : le crédit à la consommation est subventionné par la logique du marché, tandis que le crédit immobilier est pénalisé.
Qui est responsable de corriger cette distorsion ?
En République dominicaine, personne ne contrôle l'écart technique entre les taux d'intérêt à la consommation et les taux hypothécaires, ni entre les taux d'intérêt passifs et actifs, paramètres clés qui, dans les économies avancées, sont protégés par :
- banques centrales
- politiques de logement
- fonds spécialisés
- réglementations macroprudentielles
conséquences macroéconomiques
a) Baisse des ventes et des réservations immobilières
Les familles perdent leur droit de se qualifier.
b) Ralentissement du secteur de la construction
Moins d'emplois, moins de demande de matériaux.
c) Augmentation des loyers
Quand l'achat est impossible, la location augmente.
d) Décalage des actifs familiaux
Les familles se retrouvent piégées dans des cycles de consommation, et non d'accumulation.
e) Pression sur le dollar
Le crédit à l'importation aggrave le problème.
Toutes ces variables ont un impact sur l'économie et le marché immobilier, avec un effet domino brutal :
- De moins en moins de familles sont en mesure d'acheter une maison.
- Le taux de vente des nouveaux projets est réduit.
- Les remboursements et les renégociations sont en hausse.
- Cela exerce une pression à la hausse sur les prix des loyers, puisque les familles qui n'ont pas les moyens d'acheter devront évidemment louer.
- Le secteur de la construction, l'un des plus importants créateurs d'emplois du pays, ralentit.
- La croissance du PIB national est en chute libre.
Un fait très important à prendre en compte est qu'une augmentation d'un seul point de pourcentage du taux se traduit par une augmentation de 7à 10 % des frais mensuels, ce qui suffit à exclure des milliers d'acheteurs du marché.
Conclusion technique
Le système financier dominicain maintient des taux d'intérêt hypothécaires artificiellement élevés sans justification technique, ce qui a pour conséquence :
- accès au logement
- stabilité des taux de change
- la capacité d'accumulation de la classe moyenne
- la croissance du secteur de la construction
- la dynamique économique générale
- croissance du PIB
La République dominicaine a besoin que les prêts hypothécaires retrouvent des niveaux rationnels – idéalement entre 7% et 9 %– comme l'exige une économie mature et moderne. Le secteur bancaire a la marge de manœuvre nécessaire. Notre réglementation actuelle peut encourager ce changement. Le pays en a besoin pour que la classe moyenne puisse continuer d'accéder au logement, pour que le secteur de la construction reste dynamique et pour que l'économie conserve des bases solides pour la croissance. Tant que cela ne se produira pas, nous resterons confrontés à une grave contradiction : un pays où il est moins coûteux de financer ce qui perd de la valeur que ce qui crée de la richesse.
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