Mehr als nur neue Büroflächen – der Unternehmensmarkt setzt neue Maßstäbe. Unternehmen, Eigentümer und Investoren müssen verstehen, was es wirklich bedeutet, in den kommenden Jahren um Unternehmenskunden zu konkurrieren
Mehr als nur neue Büroflächen – der Büromarkt setzt neue Maßstäbe. Unternehmen, Vermieter und Investoren müssen verstehen, was es wirklich bedeutet, in den kommenden Jahren um Firmenkunden zu konkurrieren. Wer täglich im Büromarkt tätig ist, weiß: Eine Datenbank ist nie wirklich fertig.
Ich aktualisiere die Liste ständig. Ich besichtige Gebäude, prüfe neue und neu auf dem Markt befindliche Flächen, spreche mit Eigentümern, vergleiche Mieten, sehe mir Neubauprojekte an und begleite Unternehmen, die 100 Quadratmeter suchen oder ganze Etagen benötigen. Vor allem aber versuche ich zu verstehen, warum sich ein Unternehmen für ein bestimmtes Gebäude entscheidet und ein anderes ablehnt.
Denn die Aufgabe eines Maklers oder Unternehmensberaters sollte sich nicht darauf beschränken, zu wissen, was verfügbar ist. Wir müssen das Produkt kennen.
Als ich kürzlich unsere Daten zum Büromarkt in Santo Domingo aktualisierte, fiel mir etwas besonders auf. In einer Stichprobe von über 40 Bürogebäuden ermittelten wir einen Bestand von rund 302.000 Quadratmetern, zusätzlich zu einer beträchtlichen Menge an neuen Quadratmetern, die in den nächsten Jahren hinzukommen könnten.
Die im bestehenden Bestand ermittelte Verfügbarkeit liegt bei etwa 10 %. Daher deutet nicht alles darauf hin, dass wir es derzeit mit einem Überangebot zu tun haben. Ich bin jedoch überzeugt, dass wir uns in einem veränderten Markt befinden. Der Unterschied wird nicht nur in der Anzahl der neu gebauten Büros liegen, sondern auch in den Anforderungen der Unternehmen, die diese Büros nutzen werden.
Was genau bedeutet ein Büro der Klasse A?
Wir sprechen oft von Gebäuden der Klassen A, B oder C, aber es ist wichtig klarzustellen, dass es keine einheitliche internationale Formel gibt, die ein Gebäude automatisch als Klasse A einstuft. Die Klassifizierung ist relativ zum jeweiligen Markt und basiert auf einer Reihe von physischen, betrieblichen und kommerziellen Merkmalen.
Im Allgemeinen repräsentiert ein Gebäude der Klasse A den höchsten Standard für Unternehmensimmobilien in seinem Marktsegment: gute Lage, Bauqualität, effiziente Anlagen, technologische Infrastruktur, Sicherheit, angemessene elektromechanische Systeme, Aufzüge, Parkplätze, Gemeinschaftsbereiche, professionelles Management und ein durchgängiges Nutzererlebnis.
Ein Gebäude der Klasse B kann ein ausgezeichnetes Bürogebäude sein, funktional und gut gelegen, weist aber in der Regel Unterschiede in Alter, Ausstattung, Infrastruktur oder Annehmlichkeiten im Vergleich zum Premium-Produkt auf.
Eine Klasse C dient in erster Linie einem funktionalen und wirtschaftlichen Bedarf und zeichnet sich im Allgemeinen durch eine einfachere Infrastruktur, grundlegendere Dienstleistungen und Spezifikationen aus.
Aber eines ist wichtig: Das Alter allein bestimmt nicht die Kategorie eines Gebäudes.
Eine 20 Jahre alte Immobilie, die kontinuierlich in Technologie, Systeme, Gemeinschaftsbereiche und Management investiert hat, kann äußerst wettbewerbsfähig bleiben. Umgekehrt kann eine relativ neue Immobilie schnell ins Hintertreffen geraten, wenn sie ohne Berücksichtigung der Nutzerbedürfnisse konzipiert wurde.
Wie sieht ein Premiumprodukt in Santo Domingo aus?
Unser Markt kann bereits auf Unternehmensdenkmäler aus verschiedenen Generationen verweisen. Acrópolis, BlueMall, Novo Centro, Hábitat, World Trade Center, Downtown und Villa Palmera sind unter anderem Teil der Entwicklung der Unternehmenslandschaft in Santo Domingo.
Diese Gebäude sind nicht identisch und sollten auch nicht unbedingt in dieselbe Kategorie eingeordnet werden. Jedes hat unterschiedliche Merkmale, ein anderes Alter, andere Spezifikationen und ein individuelles Wertversprechen. Und genau das macht sie interessant.
Acropolis setzte einen bedeutenden Meilenstein, indem es Büroflächen, Einzelhandel und Dienstleistungen in einem einzigen Komplex integrierte. BlueMall trieb diese Integration auf ein noch exklusiveres Niveau und vereinte Büros, Einzelhandel, Hotels und Dienstleistungen.
Nachfolgende Projekte haben die Diskussion weiter in Richtung umfassenderer Unternehmenseinrichtungen, Gemeinschaftsräume, Technologie, Parkplätze für Benutzer und Besucher sowie eines ganzheitlicheren Verständnisses des Arbeitserlebnisses gelenkt.
Was vor wenigen Jahren noch als Alleinstellungsmerkmal galt, wird zunehmend zur Erwartung. Multinationale Konzerne verändern die Diskussion. Ich beobachte dies immer häufiger in Gesprächen mit Firmenkunden.
Ein multinationales Unternehmen wählt ein Gebäude nicht unbedingt deshalb, weil es „das neueste“ ist oder die beeindruckendste Lobby hat. Viele Immobilienentscheidungen werden von den Richtlinien der Muttergesellschaften bestimmt.
-Sicherheit
-Betriebskontinuität
-Energieeffizienz
-Umweltqualität
-Zugänglichkeit
-Technologie
-Mitarbeiterwohlbefinden
-Nachhaltigkeit
Und immer häufiger werden international anerkannte Umweltstandards und -zertifizierungen in die Analyse einbezogen. Deshalb sind Konzepte wie LEED, Energieeffizienz und Raumluftqualität nicht mehr ausschließlich Architekten und Bauträgern vorbehalten.
Sie fließen nun direkt in die Diskussion um Gewerbeimmobilien ein. Für einige Unternehmen sind sie eine bevorzugte Option. Für andere sind sie möglicherweise Teil umfassenderer Unternehmensrichtlinien. Und für wieder andere spielen sie noch keine entscheidende Rolle.
Doch die Richtung ist klar:
Bürogebäude werden zunehmend als Infrastruktur für das Unternehmen und nicht mehr nur als Quadratmeter für Schreibtische betrachtet. Den Markt zu verstehen bedeutet nicht, eine Preisliste zu kennen.
Zwei Büros, die für 35 US-Dollar pro Quadratmeter angeboten werden, können völlig unterschiedliche Entscheidungen bedeuten. Ich muss wissen, was passiert, wenn ich morgens um 8:30 Uhr im Gebäude ankomme.
Wie funktioniert der Zugriff?
Wie lange braucht ein Mitarbeiter zum Parken?
Wie viele Aufzüge gibt es und wie hoch ist ihre Kapazität?
Wie viele Parkplätze werden tatsächlich für ein 500 m² großes Büro benötigt?
Wie funktioniert die elektrische Notstromversorgung?
Wie hoch sind die Wartungskosten?
Wie effizient ist die Anlage?
Welche Investitionen muss der Kunde tätigen?
Wer verwaltet das Gebäude?
Wer ist der Eigentümer?
Und wie flexibel kann eine Verhandlung sein?
Aber es gibt noch eine andere Frage, die mir genauso wichtig ist:
Wer arbeitet dort?
Denn jedes Gebäude entwickelt auf gewisse Weise sein eigenes Ökosystem.
Manche Gebäude eignen sich naturgemäß für Finanzzwecke. Andere beherbergen professionelle Unternehmen. Einige sind besonders gut für multinationale Konzerne geeignet. Wieder andere weisen ein eher vermögensorientiertes oder investorenorientiertes Profil auf. Und bestimmte Objekte sind besonders attraktiv für Unternehmen, die auf einen stetigen Kundenstrom angewiesen sind.
Das zu wissen bedeutet auch, sich mit Immobilien auszukennen.
Piantini bleibt das wirtschaftliche Zentrum der Stadt. In der von uns analysierten Stichprobe konzentrieren sich rund 60 % des vorhandenen Immobilienbestands auf Piantini. Dies ist kein Zufall. Piantini vereint Büros, Finanzinstitute, Hotels, Restaurants, Einzelhandel und Dienstleistungsunternehmen in einem der etabliertesten Geschäftsviertel des Landes.
Die von uns im analysierten Unternehmensimmobilienmarkt beobachteten Mietpreise liegen je nach Lage, Gebäude, Eigenschaften und Qualität der Immobilie zwischen etwa 25 und 50 US-Dollar pro Quadratmeter und Monat.
Aber nochmal:
Miete ist nicht dasselbe wie Kosten
Ein teurerer Raum pro Quadratmeter kann wirtschaftlich effizienter sein, wenn er weniger Platz für die gleiche Ausrüstung benötigt, bessere Parkmöglichkeiten bietet, bestimmte Betriebskosten senkt oder weniger Investitionen erfordert, um die Unternehmensstandards des Nutzers zu erfüllen.
Deshalb müssen wir in der Dominikanischen Republik zunehmend auch die Gesamtbelegungskosten in unsere Gespräche einbeziehen.
Es geht nicht darum, wie viel die Anmietung der U-Bahn kostet, sondern wie viel die tatsächliche Nutzung kostet. Weniger Platz bedeutet nicht zwangsläufig ein günstigeres Büro. Es gibt noch einen anderen Trend, den wir im Auge behalten sollten.
Viele internationale Unternehmen haben im Zuge der zunehmenden Verbreitung hybrider Arbeitsmodelle ihre Büroflächen verkleinert. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass sie nach einer kostengünstigeren Lösung suchen. Ein Unternehmen könnte beispielsweise von 1.500 m² auf 1.100 m² reduzieren und dafür in jeden verbleibenden Quadratmeter mehr investieren. Weniger feste Arbeitsplätze. Mehr Bereiche für die Zusammenarbeit. Bessere Besprechungsräume. Mehr Technologie. Eine bessere Lage. Höhere Effizienz. Ein besseres Arbeitsumfeld für die Mitarbeitenden.
Diese Hinwendung zu einem überlegenen Produkt bezeichnen wir als Qualitätsstreben. Und ich glaube, dass dies eine der Entwicklungen sein wird, die wir in Santo Domingo besonders genau beobachten sollten. Auch für den Eigentümer ändert sich die Frage. Wenn ich ein Bürogebäude besitze, genügt es nicht mehr, mich zu fragen: Wie hoch ist der Mietpreis pro Quadratmeter in Piantini?
Es gibt aber noch eine wichtigere Frage: Gegen welches Gebäude werde ich konkurrieren, wenn mein Mieter in drei Jahren seinen Mietvertrag verlängern muss?
Das verändert die Strategie grundlegend. Wir müssen möglicherweise die Gemeinschaftsbereiche modernisieren, Systeme aktualisieren, die Technologie verbessern, die Parkmöglichkeiten überprüfen, in Energieeffizienz investieren, die Immobilie neu positionieren oder sogar prüfen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf ist.
Gebäude werden nicht einfach deshalb überflüssig, weil sie älter werden. Sie werden dann überflüssig, wenn sie den Marktbedürfnissen nicht mehr entsprechen.
Für Unternehmen kann frühzeitiges Erkennen von Risiken einen Mehrwert schaffen
Eine Entscheidung bezüglich Gewerbeimmobilien sollte nicht erst drei Monate vor Ablauf eines Mietvertrags getroffen werden. Unternehmen, deren Mietvertrag 2027, 2028 oder 2029 ausläuft, sollten jetzt mit der Marktbeobachtung beginnen. Nicht unbedingt mit dem Ziel eines Umzugs. Vielleicht ist es die beste Entscheidung, zu bleiben und neu zu verhandeln. Vielleicht zu verkleinern. Vielleicht zu modernisieren. Vielleicht mehrere Standorte zusammenzulegen. Oder, für Unternehmen mit einer langfristigen Vision, den Kauf eigener Büroräume in Betracht zu ziehen.
Das Ziel ist nicht der Umzug. Das Ziel ist, die beste Immobilienentscheidung für das Unternehmen zu treffen.
Der nächste Wettbewerb wird auf Qualität basieren
Santo Domingo entwickelt einen zunehmend anspruchsvollen Büromarkt. Dies bietet Chancen für alle Beteiligten, erfordert aber auch bessere Entscheidungen. Für Vermieter bedeutet es, zu verstehen, mit welchen Objekten ihr Gebäude konkurriert und welche Investitionen nötig sind, um seine Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. Für Investoren bedeutet es, über den Quadratmeterpreis hinauszublicken und zu fragen, welche Objekte langfristig Nachfrage, Liquidität und Ertragskraft gewährleisten. Und für Unternehmen, die Büroflächen nutzen, bedeutet es, ihre Immobilienstrategie als das zu betrachten, was sie wirklich ist: eine Entscheidung, die finanzielle, operative und personelle Aspekte umfasst.
Deshalb aktualisiere ich ständig die Daten, besichtige Gebäude und spreche mit Eigentümern, Projektentwicklern und Nutzern. Denn hinter jedem Quadratmeter stecken finanzielle, betriebliche und vermögensbezogene Entscheidungen. Und weil ich fest davon überzeugt bin, dass die Arbeit eines Beraters für Gewerbeimmobilien lange vor der ersten Besichtigung beginnt.
Es beginnt damit, den Markt zu verstehen, seine Entwicklung zu kennen und dem Kunden zu helfen, eine Entscheidung zu treffen, bevor es dringlich wird. Die große Frage der kommenden Jahre wird nicht nur sein, wie viel neue Bürofläche Santo Domingo haben wird.
Es wird um etwas viel Strategischeres gehen: Welche Gebäude, welche Eigentümer und welche Unternehmen werden für den nächsten Unternehmenszyklus des Landes bereit sein?
