SANTO DOMINGO.- El precio del metro cuadrado suele convertirse en la primera referencia para comprar, vender o invertir en una propiedad. Basta una búsqueda en un portal inmobiliario para encontrar viviendas anunciadas con precios muy distintos, incluso dentro de un mismo sector. Pero esa cifra, que guia enormes negociaciones y que involucra en ocasiones grandes cantidades, no nace de una tabla ni de una regla fija.
Detrás de cada valoración existe un proceso técnico que combina una multiplicidad de factores tales como el análisis de mercado, criterios urbanísticos, aspectos jurídicos y características físicas del inmueble. Y es que el precio del metro cuadrado no se improvisa: se construye.
Para entender cómo se llega a esa cifra, El Inmobiliario consultó a Milagros Concepción, ingeniera civil y tasadora inmobiliaria, y a Armando Mario García, de la firma Tasesores, quienes explican qué elementos intervienen en la determinación del valor de una propiedad.
El mercado ofrece una referencia, pero no una respuesta definitiva
Uno de los errores más comunes, explica Armando García, es pensar que el valor de una propiedad puede determinarse únicamente comparándola con otras que se ofrecen en la misma zona.
Aunque las operaciones recientes y el comportamiento de la oferta y la demanda constituyen un punto de partida indispensable, el trabajo del tasador consiste precisamente en identificar qué hace diferente a cada inmueble y cómo esas diferencias impactan su valor.
En ese análisis entran variables como el estado de conservación, la calidad constructiva, la distribución de los espacios, la funcionalidad del diseño y las dimensiones del terreno, factores que pueden generar diferencias importantes entre propiedades ubicadas en un mismo entorno.
Para el especialista, el mercado termina validando mediante las transacciones reales entre compradores y vendedores, por lo que las expectativas de precio de un propietario no siempre coinciden con el comportamiento del mercado.
El potencial de una propiedad también tiene precio
Más allá de las características visibles, Milagros Concepción sostiene que uno de los elementos que más peso tiene en una tasación es aquello que un inmueble puede llegar a ser.
Se refiere a la edificabilidad y al uso de suelo permitido por la normativa vigente, dos aspectos que determinan el potencial de desarrollo de un terreno y que pueden incrementar significativamente su valor.
Un solar no vale únicamente por su extensión o por el lugar donde está ubicado, sino también por las posibilidades que ofrecen las regulaciones urbanísticas para desarrollar viviendas, comercios, oficinas o proyectos de mayor densidad.
«La ubicación define un punto de partida en la valoración de una propiedad, pero la normativa legal y técnica y el uso de suelo son determinantes para establecer su verdadero valor», explica la profesional.
Los documentos también forman parte del proceso
El análisis no termina en el terreno ni en la construcción. Antes de emitir una tasación, también es necesario revisar la condición jurídica del inmueble.
Procesos de deslinde pendientes, superposición de planos catastrales, gravámenes u otras situaciones que afecten la seguridad jurídica representan riesgos que disminuyen el valor de una propiedad, independientemente de su ubicación o de sus características físicas.
Para Concepción, ese saneamiento legal constituye uno de los aspectos más determinantes dentro de una valoración profesional, ya que reduce la incertidumbre para quien compra o financia un inmueble.
La técnica y el mercado deben encontrarse
Ambos tasadores coinciden en que una tasación no consiste en asignar un precio de manera subjetiva. García enfatiza que el mercado es quien finalmente valida el valor mediante operaciones reales, Concepción recuerda, sin embargo, que ese valor solo puede comprenderse cuando se analizan conjuntamente las condiciones urbanísticas, legales y técnicas de cada propiedad.
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