Licencias de construcción en RD, qué debes saber sobre costos, plazos y nuevos procesos de aprobación
SANTO DOMINGO.- Antes de levantar un edificio residencial, desarrollar un complejo turístico o construir una vivienda, hay una inversión que comienza mucho antes de colocar la primera piedra. Se trata de los recursos necesarios para preparar el proyecto, obtener las autorizaciones correspondientes y cumplir con los requisitos técnicos exigidos en República Dominicana.
La licencia de construcción es uno de los documentos fundamentales de este proceso. Su obtención requiere una evaluación que puede involucrar diferentes instituciones, gastos administrativos y revisiones especializadas que deben contemplarse desde la planificación financiera.
En 2026, el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, MIVED, ha introducido cambios en sus servicios y anunciado nuevas medidas para agilizar las aprobaciones. Entre ellas figura el objetivo de reducir a 30 días el tiempo de respuesta para expedientes completos y técnicamente conformes.
Conocer las tarifas vigentes, los plazos de evaluación y las alternativas disponibles permite a propietarios, constructores y desarrolladores organizar sus proyectos con mayor previsibilidad.
Qué necesitas para solicitar una licencia de construcción
La licencia de construcción es la autorización oficial que permite iniciar una obra conforme a los planos y documentos aprobados. El MIVED es responsable de evaluar las condiciones legales, arquitectónicas, estructurales, eléctricas y sanitarias del proyecto.
El trámite se realiza mediante la Ventanilla Única de Construcción, VUC, donde el solicitante puede crear un expediente, presentar los documentos correspondientes y recibir las observaciones que surjan durante la evaluación.
Aunque los requisitos varían según las características de la edificación, el ministerio establece una documentación general que debe prepararse antes de presentar la solicitud.
- Documentación del terreno. Título de propiedad y planos de mensura catastral, o los documentos alternativos admitidos por la normativa aplicable.
- Autorizaciones municipales. Certificación de uso de suelo y retiro de edificaciones, además de la no objeción al proyecto emitida por el ayuntamiento correspondiente.
- Planos técnicos. Diseños arquitectónicos, estructurales, eléctricos y sanitarios elaborados conforme a las normas de construcción.
- Estudios especializados. Memorias de cálculo estructural, estudios geotécnicos y otros documentos técnicos exigibles según el proyecto.
- Autorización ambiental. Documentación emitida por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, conforme a los requisitos aplicables.
Para determinadas construcciones también pueden requerirse autorizaciones relacionadas con el suministro eléctrico, los servicios de agua potable o las condiciones particulares de zonas turísticas y patrimoniales.
El ministerio permite que el propietario gestione directamente la solicitud o contrate a un gestor urbano habilitado. Este profesional puede representar al solicitante durante el procedimiento, aunque su contratación es opcional y sus honorarios se acuerdan de manera privada.
Cuánto cuesta obtener una licencia de construcción en República Dominicana
Uno de los cambios que deben considerar quienes desarrollan proyectos inmobiliarios es la actualización de las tasas correspondientes a los servicios de tramitación, evaluación e inspección.
En junio de 2026, el MIVED publicó un comunicado sobre la actualización de estas tarifas. La institución explicó que los ajustes buscan fortalecer las inspecciones, ampliar la capacidad de supervisión y mejorar los recursos técnicos utilizados para verificar la seguridad de las edificaciones.
Según la ficha oficial del servicio de licencias de construcción, la tasa de emisión equivale al 0.1 % del valor tasado del proyecto cuando este supera los RD$6 millones.
Esto significa que el monto no se calcula necesariamente sobre el presupuesto inicial presentado por el desarrollador, sino sobre la valoración determinada durante el procedimiento correspondiente.
Por ejemplo, si una obra tiene un valor tasado de RD$50 millones, la aplicación del 0.1 % representa RD$50,000. Para un proyecto valorado en RD$200 millones, el mismo cálculo arroja RD$200,000.
Sin embargo, esta tasa no representa todos los pagos institucionales relacionados con la autorización.
La ficha del MIVED también identifica arbitrios del ayuntamiento correspondiente, equivalentes al 2.5 % del valor de la construcción, y del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores, CODIA, equivalentes al 2 %.
Estos conceptos deben revisarse conforme a la tasación y las condiciones de la solicitud. El desarrollador también debe considerar los honorarios profesionales y los costos de los estudios necesarios para preparar el expediente.
Por tanto, antes de establecer el presupuesto definitivo, es recomendable solicitar el desglose de los pagos aplicables y distinguir las tasas institucionales de los servicios contratados de manera privada.
Cuánto tiempo puede tomar la aprobación de una licencia
La duración del procedimiento depende de la complejidad del proyecto, la documentación presentada y las evaluaciones que deban realizarse.
La ficha oficial de emisión de licencias del MIVED establece plazos de hasta 60 días laborables para proyectos no complejos y hasta 120 días laborables para proyectos complejos.
Sin embargo, estos períodos no deben confundirse con el tiempo total que puede transcurrir desde que un desarrollador comienza a reunir las autorizaciones necesarias hasta que obtiene la licencia definitiva.
La preparación de documentos, las aprobaciones de otras instituciones y las correcciones solicitadas durante la evaluación pueden ampliar el calendario general.
Los datos del ministerio recogidos por Diario Libre el 14 de octubre de 2026 permiten dimensionar esta diferencia. Durante el segundo trimestre de 2025, el tiempo promedio de aprobación fue de 143.5 días, mientras que en el mismo período de 2026 alcanzó los 165.9 días.
En el primer trimestre de 2026, el promedio había sido de 185.7 días, frente a los 145.3 días registrados durante los primeros tres meses de 2025.
Estas cifras muestran que los tiempos efectivos pueden superar los períodos establecidos para determinadas etapas o categorías de proyectos.
Para quienes organizan una inversión, la recomendación es incorporar estas referencias al cronograma financiero y evitar comprometer una fecha de inicio de construcción sin considerar las autorizaciones pendientes.
Por qué pueden intervenir varias instituciones
Una licencia de construcción no depende exclusivamente de la revisión de los planos arquitectónicos.
El MIVED evalúa diferentes componentes técnicos del proyecto, pero también necesita comprobar que se hayan atendido las disposiciones urbanísticas, ambientales y sectoriales correspondientes.
Los ayuntamientos participan mediante las certificaciones de uso de suelo, retiros y no objeción al proyecto. Estas autorizaciones permiten verificar que la construcción propuesta sea compatible con las condiciones urbanísticas de su ubicación.
El Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales interviene mediante los instrumentos de autorización ambiental que correspondan a las características de la obra.
En desarrollos turísticos también pueden requerirse documentos del Ministerio de Turismo. Asimismo, determinadas construcciones necesitan autorizaciones relacionadas con carreteras, servicios públicos o zonas sometidas a regulaciones especiales.
Esta participación de varias entidades explica por qué la aprobación técnica de un componente no significa necesariamente que el expediente esté listo para recibir la licencia definitiva.
Identificar desde el comienzo cuáles instituciones deben intervenir ayuda a organizar las solicitudes y reducir el riesgo de descubrir requisitos pendientes cuando el proyecto ya se encuentra avanzado.
Cómo preparar el expediente para reducir observaciones
La Ventanilla Única de Construcción permite presentar documentos, recibir notificaciones y atender las correcciones solicitadas por los evaluadores.
El procedimiento oficial establece que, cuando existen observaciones o documentación incompleta, el solicitante debe realizar las subsanaciones correspondientes para continuar con la revisión.
Por ello, una preparación cuidadosa puede facilitar el desarrollo del trámite. Antes de presentar el expediente, conviene realizar las siguientes verificaciones.
- Comprobar la documentación legal. Revisar que los datos del terreno y del propietario coincidan con los documentos presentados.
- Validar las condiciones urbanísticas. Confirmar los usos permitidos, los retiros y las disposiciones municipales aplicables.
- Coordinar los planos técnicos. Verificar que los diseños arquitectónicos, estructurales, eléctricos y sanitarios sean compatibles.
- Revisar las autorizaciones complementarias. Identificar los permisos que deben obtenerse de otras instituciones.
- Dar seguimiento al expediente. Consultar las notificaciones de la VUC y responder oportunamente las observaciones.
Una vez completada la revisión técnica, el procedimiento contempla la tasación del proyecto y la verificación de los pagos correspondientes.
Antes de emitir la licencia, el MIVED también realiza una inspección del solar para comprobar sus condiciones. Si encuentra estructuras existentes o trabajos ejecutados, pueden requerirse evaluaciones adicionales.
Qué cambia con la meta de aprobación en 30 días
En octubre de 2026, el ministro de Vivienda y Edificaciones, Jean Luis Rodríguez, anunció que la institución trabaja en una iniciativa para reducir a un plazo objetivo de hasta 30 días la respuesta a solicitudes de licencias de construcción.
La propuesta está dirigida a expedientes completos que cumplan los requisitos técnicos correspondientes. Su aplicación también tomaría en consideración la complejidad de cada proyecto.
Entre los cambios anunciados se encuentran la clasificación de las solicitudes según su complejidad, la revisión simultánea entre las áreas técnicas y la implementación de un expediente único.
El nuevo modelo también contempla herramientas tecnológicas para mejorar el seguimiento de las solicitudes y apoyar la detección temprana de inconsistencias documentales.
Uno de los aspectos relevantes es la separación entre el tiempo utilizado por la institución para evaluar el expediente y el que necesita el solicitante para corregir observaciones.
Esto permitiría identificar con mayor claridad en qué etapa se encuentra cada trámite y cuáles son los requisitos pendientes.
No obstante, el plazo de 30 días constituye una meta anunciada por el ministerio. No debe interpretarse como una garantía de aprobación para todas las solicitudes ni como la eliminación de los permisos exigidos por otras instituciones.
¿Es posible avanzar con algunos trabajos antes de obtener la licencia definitiva?
Una de las opciones que pueden resultar útiles para la planificación de un proyecto es la posibilidad de solicitar autorizaciones específicas mientras continúa la evaluación de la licencia principal.
El MIVED contempla la Autorización Condicionada para Ejecución de Trabajos de Obras Preliminares y la Autorización para Inicio de Obra Parcial.
La primera permite solicitar autorización para determinadas actividades de preparación del terreno, instalaciones provisionales y otros trabajos preliminares, siempre que se cumplan las condiciones técnicas y normativas correspondientes.
La segunda permite ejecutar partes específicas de una construcción antes de obtener la licencia definitiva, pero únicamente cuando las áreas técnicas competentes hayan validado el alcance solicitado.
Ambos servicios requieren que exista una solicitud de licencia de construcción en curso ante el ministerio.
Según la ficha institucional, estas autorizaciones no tienen costo por el servicio. Sin embargo, esto no elimina los gastos asociados a los estudios, documentos y demás requisitos que puedan resultar necesarios.
Tampoco constituyen un permiso general para comenzar a construir. Los trabajos autorizados deben limitarse al alcance expresamente aprobado por el MIVED.
Para un desarrollador, conocer estas alternativas puede ayudar a organizar determinadas actividades preparatorias sin confundirlas con la autorización definitiva del proyecto.
Qué gastos debe contemplar el presupuesto de tramitación
Antes de presentar una solicitud, conviene separar el presupuesto de construcción del dinero destinado a preparar y autorizar el proyecto.
La licencia representa uno de los pagos institucionales, pero no necesariamente el más importante dentro del conjunto de gastos previos a la ejecución.
Entre los principales conceptos que deben considerarse se encuentran los siguientes.
- Tasa de licencia. Pago correspondiente al servicio de emisión, calculado conforme al valor tasado y las condiciones aplicables.
- Arbitrios institucionales. Pagos correspondientes al ayuntamiento y al CODIA, conforme a los montos determinados para la operación.
- Honorarios profesionales. Servicios de arquitectos, ingenieros, agrimensores y otros especialistas que preparan los documentos técnicos.
- Estudios complementarios. Evaluaciones geotécnicas, levantamientos y demás análisis necesarios para cumplir los requisitos.
- Autorizaciones adicionales. Trámites municipales, ambientales o sectoriales que correspondan a las características del desarrollo.
El costo definitivo dependerá de la ubicación, las dimensiones, el tipo de edificación y los requisitos aplicables.
Por eso, antes de iniciar el procedimiento, es conveniente elaborar un presupuesto que identifique los pagos obligatorios y los servicios profesionales necesarios.
Una planificación más precisa para desarrollar proyectos
La obtención de una licencia de construcción es una etapa que debe integrarse desde el inicio a la planificación de cualquier inversión inmobiliaria.
Conocer los requisitos, las tarifas y los tiempos de evaluación permite preparar mejor los recursos y organizar las decisiones relacionadas con el diseño, el financiamiento y el inicio de la obra.
Las medidas de simplificación anunciadas por el MIVED apuntan a mejorar la gestión de los expedientes y ofrecer mayor claridad sobre los tiempos de respuesta.
Mientras estos mecanismos avanzan hacia su implementación, la preparación documental, la coordinación entre profesionales y el seguimiento de las autorizaciones continúan siendo elementos fundamentales.
Para propietarios, constructores e inversionistas, comprender cómo funciona el proceso permite desarrollar proyectos con mayor previsibilidad, cumplir las exigencias correspondientes y reducir la incertidumbre durante las etapas previas a la construcción.
Fuentes oficiales consultadas
- Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, MIVED. Ficha oficial de Licencia de Construcción y Permisos Asociados, con los requisitos, procedimientos, arbitrios y condiciones de emisión.
- Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, MIVED. Servicio de Emisión de Licencia de Construcción, con las tarifas y los plazos establecidos para proyectos complejos y no complejos.
- Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, MIVED. Comunicado de junio de 2026 sobre la actualización de las tasas por servicios de tramitación de planos e inspección de edificaciones privadas.
- Presidencia de la República Dominicana. Anuncio sobre la iniciativa del MIVED para alcanzar un plazo objetivo de 30 días en la respuesta a solicitudes de licencias de construcción. Octubre de 2026.
- Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, MIVED. Resolución núm. 012 de 2026, sobre simplificación de los requisitos para acreditar la propiedad de terrenos ante la Ventanilla Única de Construcción.
- Portal Único de Servicios del Gobierno Dominicano. Ficha del servicio de licencia de construcción para obra nueva, con información sobre la presentación de solicitudes, subsanaciones y emisión de autorizaciones.
Lecturas recomendadas:
Guía para Inversionistas
