Guía: Después de un temblor, cómo revisar tu vivienda, a quién acudir y qué puedes reclamar

SANTO DOMINGO.- Dos temblores se sintieron en el Gran Santo Domingo este domingo 27 de septiembre. El primero ocurrió hacia las 6:06 de la mañana y el Centro Nacional de Sismología de la UASD lo situó en magnitud 4.3, cerca de San Antonio de Guerra, luego de corregir un primer reporte de 4.1. El segundo se registró a las 5:49 de la tarde y las fuentes lo ubican entre 5.2 y 5.6, con una profundidad cercana a los 108 kilómetros. El Centro de Operaciones de Emergencias (COE) informó que no se reportaron daños significativos y activó las evaluaciones de daños y análisis de necesidades. Todas estas cifras son preliminares y pueden ajustarse cuando concluya la revisión técnica.

Aun sin daños mayores, hubo desalojos preventivos en edificios de la capital y muchos residentes pasaron un rato en la calle preguntándose si su vivienda estaba bien. Quienes alquilan se hicieron además una segunda pregunta, la de qué pasaría con el contrato, con la renta y con las reparaciones si el temblor hubiera dejado una grieta seria o un apartamento inhabitable. La Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios responde a buena parte de esas dudas, aunque pocos inquilinos y propietarios la han leído con esa mirada.

Esta guía no repite lo que exige la normativa de diseño sísmico a los edificios, un tema que ya cubrimos en una entrega anterior. Se ocupa de lo que viene después del movimiento, cómo revisar una vivienda con criterio, a quién acudir según el tipo de problema, cómo documentar los daños y qué dice la ley cuando el inmueble es alquilado.

1. Los primeros minutos, cuando termina el movimiento

Las recomendaciones del COE coinciden en un orden sencillo. Primero se protege uno durante el temblor, después se evacúa y solo entonces se revisa el entorno. Correr hacia la salida mientras la tierra se mueve es más peligroso que esperar a que pare.

• Evacuar con calma por una ruta conocida, sin empujar y sin usar ascensores.
• Dirigirse a un punto de reunión al aire libre, porque pueden producirse réplicas.
• Cortar el gas y la electricidad si se notan daños, y evitar velas o fósforos hasta comprobar que no hay fugas.
• Revisar si hay heridos o personas atrapadas y llamar a las autoridades si es necesario, sin saturar las líneas de emergencia con llamadas innecesarias.
• Seguir las informaciones oficiales por medios confiables.
• No volver a entrar a un edificio con grietas o daños visibles hasta que sea evaluado.

2. Cómo revisar la vivienda

La revisión que hace un residente sirve para decidir si es prudente quedarse o esperar afuera. No sirve para declarar que un edificio es seguro, porque muchas fallas estructurales no se ven a simple vista. Conviene separar dos tipos de daño. Los no estructurales, como pintura, repello, cristales o muebles caídos, molestan pero rara vez comprometen la estabilidad. Los estructurales afectan columnas, vigas, muros que cargan, losas o cimientos, y exigen un profesional.

Las señales que suelen indicar la necesidad de una evaluación técnica son las siguientes.

• Grietas en columnas, vigas o muros de carga, sobre todo si van en diagonal o forman una equis.
• Acero de refuerzo que queda a la vista.
• Pisos o losas con hundimientos, o separación entre las paredes y el techo.
• Paredes o partes del edificio visiblemente inclinadas.
• Puertas y ventanas que de repente no cierran.
• Bloques o repello que se desprenden con facilidad.
• Hundimientos o fracturas en el terreno cercano.

Si aparece cualquiera de ellas, lo indicado es salir, avisar y no regresar hasta contar con un dictamen. Estas señales son orientativas, y solo un ingeniero estructural puede determinar si un inmueble es seguro. El director de la Oficina Nacional de Evaluación Sísmica y Vulnerabilidad de Infraestructura y Edificaciones (Onesvie), Leonardo Reyes Madera, ha insistido en que la revisión tiene especial relevancia en viviendas con grietas, modificaciones estructurales o deterioro previo, aunque no haya ocurrido un sismo fuerte.

3. A quién acudir según lo que ocurra

Sobre Onesvie conviene precisar algo. Sus evaluaciones son preventivas, no un servicio de emergencia, y a inicios de septiembre el propio director informó que las solicitudes de ciudadanos y entidades privadas no tienen costo y que más de 2,000 permanecían pendientes. La solicitud se hace con una carta dirigida al director general, con teléfono de contacto, a través del portal Gob.do Servicios Digitales o de forma presencial en sus oficinas, ubicadas en la Av. Ortega y Gasset con Pepillo Salcedo, Plaza de la Salud, Edificio Comisión Nacional de Emergencias, primer piso.

4. Documentar antes de reparar

El error más costoso después de un temblor suele ser limpiar y arreglar antes de dejar constancia. Una reclamación al arrendador, al consorcio o a la aseguradora se sostiene con evidencia, y la evidencia desaparece cuando se tapa una grieta o se recoge el escombro.

• Tomar fotos y videos de cada daño, con fecha y hora, antes de mover o limpiar.
• Hacer un listado de los bienes afectados, con facturas o fotos anteriores si existen.
• Solicitar un informe escrito de un ingeniero estructural cuando el daño toque la estructura o genere dudas.
• Avisar por escrito al administrador, al arrendador o a la aseguradora, con la evidencia adjunta, y guardar la constancia de envío.
• Conservar los recibos de cualquier gasto de emergencia.

En el caso de un inquilino, el aviso escrito tiene además un peso legal, como se verá enseguida.

5. Si vives de alquiler, lo que dice la Ley 85-25

La Ley 85-25 fue publicada en la Gaceta Oficial el 15 de agosto de 2025 y regula el alquiler de inmuebles destinados a vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro. Deja fuera, entre otros casos, los alquileres turísticos o recreativos de no más de noventa días. No menciona los terremotos de manera expresa, pero sí regula el caso fortuito y la fuerza mayor, las reparaciones y la destrucción del inmueble, y un sismo suele encajar en esas categorías. La tabla resume cómo se aplica en los escenarios más probables.

Hay tres aspectos adicionales que suelen generar confusión.

• El depósito. Si el arrendador decide retener parte de la garantía, debe comunicarlo por escrito dentro de cinco días calendario contados desde la recepción del inmueble, con evidencias objetivas como fotografías o presupuestos de reparación. Si el inquilino no está de acuerdo, puede acudir al juzgado de paz (arts. 16 y 18).
• Los bienes del inquilino. La ley no establece de manera expresa quién responde por las pertenencias personales dañadas por un sismo. Por eso conviene revisar si existe un seguro de contenido y, ante una situación concreta, consultar a un abogado.
• Los conflictos. En los alquileres de vivienda, la parte que reclama debe intimar primero el cumplimiento en un plazo no mayor de diez días calendario, y luego acudir al juzgado de paz en atribuciones especiales de alquileres y desahucios (arts. 28 y 30). Los alquileres comerciales se conocen en el juzgado de primera instancia (art. 40).

Cuando el inmueble forma parte de un condominio, los inquilinos participan con derecho a voz en las asambleas y deben acatar el reglamento (art. 24). Los daños en áreas comunes, en cambio, competen al consorcio de propietarios conforme a la Ley 5038.

6. Si eres propietario o arrendador

Después de un temblor, la ley coloca al propietario en una posición de responsabilidad. Debe entregar y mantener el inmueble en buen estado y en condiciones de ser habitado (art. 19), y esa obligación incluye las reparaciones necesarias (art. 20). Los daños causados por el uso del inmueble, por parte del inquilino o de sus dependientes, siguen siendo responsabilidad de este (art. 24).

• Inspeccionar el inmueble y documentar el estado con fotos y videos.
• Contratar a un ingeniero estructural cuando haya dudas sobre la estructura.
• Notificar a la aseguradora y revisar el alcance de la póliza.
• Programar las reparaciones sin aumentar la renta durante el período en curso del contrato.
• Evitar cualquier desalojo por cuenta propia. Los desalojos requieren la vía judicial, y ejecutarlos sin las formalidades de la ley se sanciona conforme a la Ley 396-19 (art. 49).
• Si se decide retener parte del depósito, cumplir el plazo de cinco días calendario y presentar evidencias.

7. Si administras un condominio

El administrador es quien debe reaccionar primero cuando el daño está en un área común. La Ley 5038 le permite ordenar reparaciones urgentes, con la obligación de informar de inmediato a los propietarios. Los gastos mayores o extraordinarios, en cambio, pasan por la asamblea.

• Inspeccionar escaleras, pasillos, fachadas, techos y demás áreas comunes, y restringir el uso de los espacios dudosos hasta contar con una revisión técnica.
• Informar cuanto antes a los propietarios y a los inquilinos.
• Convocar una asamblea si las reparaciones o la evaluación técnica implican un gasto extraordinario.
• Revisar la póliza colectiva y las coberturas disponibles.
• Dejar registro documental de las decisiones y de los trabajos.

10. Preguntas frecuentes

¿Debo seguir pagando el alquiler si mi apartamento sufrió daños? Depende del alcance. Si puedes seguir viviendo en él, el pago continúa. Si debes desocupar mientras se hacen reparaciones necesarias, la obligación de pagar se suspende. Si la destrucción es parcial, puedes pedir una rebaja o la rescisión, y si es total, el contrato termina.

¿Puede mi arrendador subirme la renta para pagar las reparaciones? La ley no le permite elevar la renta durante el período en curso del contrato por motivo de esas reparaciones.

¿Pueden desalojarme por los daños del sismo? Un desalojo requiere la vía judicial. Ejecutarlo sin las formalidades de la ley está sancionado. Es distinto que el contrato termine de pleno derecho cuando el inmueble queda destruido, un supuesto que la propia ley contempla.

¿Quién paga al ingeniero que evalúa el daño? La ley no lo regula de forma expresa. Lo prudente es acordarlo por escrito con la contraparte. También existe la opción de solicitar una evaluación gratuita a Onesvie, aunque con lista de espera.

¿Mi seguro de hogar cubre un temblor? Depende de la póliza. La cobertura sísmica suele requerir una cláusula específica, por lo que conviene consultarla por escrito con la aseguradora.

¿Qué pasa si alquilo mi apartamento por plataformas turísticas? La Ley 85-25 excluye los alquileres turísticos o recreativos de no más de noventa días. En esos casos rigen los términos pactados con el huésped y las reglas generales, por lo que conviene revisar también el reglamento del condominio.

¿Cuánto tarda Onesvie en responder una solicitud? El tiempo depende de la complejidad y de la demanda. A inicios de septiembre había más de 2,000 solicitudes pendientes, así que conviene tramitarla cuanto antes y no como respuesta a una emergencia.

Te puede interesar nuestra sección «Guías para inversionistas»:

• Foro Metro Seguro abre preventa con tarifa preferencial en agosto
• Cómo los precios del combustible afectan los costos de construcción en República Dominicana
• Plásticos por útiles escolares: Alcaldía informa todo está listo para la edición de este sábado 29 de agosto
• Postes de cercas creados con sargazo y plásticos reciclados en RD
• Paraíso del Este impulsa educación y cuidado ambiental con “Recicla y Aprende