El borrador, abierto a comentarios hasta el 11 de noviembre en el portal de la Consultoría Jurídica de la Presidencia, define qué es vivienda habitual, enumera los documentos que la acreditan y no precisa cómo se calcula la ganancia gravada
SANTO DOMINGO. – El proyecto de reglamento de aplicación de la Ley 30-26 establece que solo se admitirá como reinversión la compra de una vivienda cuyo traspaso haya sido depositado en el Registro de Títulos, con el impuesto de transferencia pagado y el precio liquidado, total o parcialmente, conforme al contrato.
Quedan fuera las opciones de compra, las promesas de venta y los contratos de preventa en planos, según el artículo 11 del texto.
El proyecto, de 40 artículos, está disponible para descarga y comentarios en el portal de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo hasta el 11 de noviembre.
La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, introdujo en su artículo 14 el artículo 296-1 del Código Tributario, que grava con 10%, como pago único y definitivo, las ganancias de capital generadas en la venta de inmuebles de personas físicas.
Según el proyecto de reglamento el impuesto debe liquidarse dentro de los seis meses siguientes a la perfección del acto traslativo de propiedad. La misma disposición exime la ganancia cuando el importe total obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierte en otra vivienda habitual en ese plazo de seis meses, y aplica la exención de forma proporcional cuando la reinversión es parcial.
El artículo 16 de la ley exime, además, a las personas físicas mayores de 65 años que transfieren su vivienda habitual. En el texto de la ley no se define el término vivienda habitual.
Qué se considera vivienda habitual
El artículo 11 del proyecto la define como el inmueble edificado que constituye la casa habitación, es decir, la residencia efectiva, permanente y de ocupación continua de la persona física, donde fija su domicilio principal y el centro de sus relaciones vitales, familiares y sociales.
El texto presume que un inmueble reúne esa condición cuando es la dirección residencial que figura en el Registro Nacional de Contribuyentes del vendedor, cuenta con certificado de título emitido por el Registro de Títulos de la Jurisdicción Inmobiliaria, tiene contratados servicios básicos como energía eléctrica, teléfono, agua y basura, y ha sido habitado de manera continua durante al menos los tres años anteriores a la transferencia, salvo circunstancias debidamente justificadas.
Se agrega, cuando corresponda, la evidencia del pago del impuesto de la Ley 18-88. El proyecto enumera esas condiciones sin indicar si deben cumplirse todas o basta con algunas.
Quedan excluidos los inmuebles destinados principalmente a actividades comerciales, industriales, profesionales, de alquiler, inversión, recreación o vacaciones, salvo que el contribuyente demuestre que es su único inmueble de uso residencial y que lo utiliza efectivamente como residencia principal.
El párrafo I del mismo artículo dispone que el término tendrá una única naturaleza jurídica y procedimental, sin importar el artículo o la facilidad fiscal en que se invoque.
Tres condiciones para la reinversión
De acuerdo con el párrafo II del artículo 11, será válida únicamente la reinversión en propiedades efectivamente adquiridas y perfeccionadas, con traspaso a favor del contribuyente.
Ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), el contribuyente deberá demostrar tres condiciones de forma concurrente:
- que el precio de compra fue liquidado, total o parcialmente, conforme a los plazos del contrato, con los comprobantes de pago;
- que se pagó el impuesto sobre transferencia de derechos inmobiliarios, fijado en el texto en 3%, con el recibo oficial correspondiente;
- y que el expediente de transferencia fue depositado e inscrito ante el Registro de Títulos, lo cual se acredita con la constancia de depósito, física o digital, o con el nuevo certificado de título a nombre del comprador.
El mismo párrafo establece que no se admitirán como reinversión las opciones de compra, las promesas de venta, los contratos de preventa en planos ni los actos de firma privada que no hayan iniciado formalmente su trámite de traspaso e inscripción registral.
El artículo 14 de la ley se refiere a la adquisición de una nueva vivienda habitual y no distingue entre modalidades de compra.
Exención para mayores de 65 años
El artículo 13 del proyecto modifica el artículo 47 del Reglamento 139-98 para regular la exención del literal m) del artículo 299 del Código Tributario, que la ley reserva a personas físicas mayores de 65 años.
Para acogerse, el contribuyente deberá probar la propiedad y la permanencia como vivienda habitual mediante el certificado de título, las evidencias de servicios básicos contratados y las evidencias de residencia continua durante, al menos, los tres años anteriores a la transferencia, salvo circunstancias justificadas, además del pago del impuesto de la Ley 18-88 cuando corresponda.
El artículo 16 de la ley no contempla el requisito de residencia de tres años.
Entidades que poseen inmuebles
El párrafo IV del artículo 296-1 permite acogerse al mismo tratamiento a las personas jurídicas o entidades cuya actividad consista exclusivamente en la tenencia de bienes inmuebles no destinados a actividades comerciales.
El párrafo III del artículo 11 del proyecto define la tenencia como la gestión, conservación, protección y posesión de activos inmobiliarios dentro del patrimonio de la entidad, sin que esta realice actividades de intermediación, explotación o comercialización con terceros.
El texto añade una referencia a cualquier otra actividad económica, con o sin uso de los inmuebles de su propiedad.
Transferencias entre familiares
Los artículos 36 y 37 del proyecto presumen que una transferencia declarada como donación es en realidad una compraventa cuando concurre alguno de estos indicios:
- pago verificable,
- financiamiento de un tercero para adquirir el bien,
- información inconsistente reportada ante bancos, aseguradoras u otras instituciones,
- referencia a un precio de mercado en los documentos del acto,
- o un patrón de conducta en el que el transmitente recibe bienes o sumas del adquirente, o de personas vinculadas a este, dentro de los 12 meses anteriores o posteriores.
Cuando el acto se recalifica como compraventa, el transmitente queda sujeto al Impuesto Sobre la Renta por la ganancia de capital conforme al régimen ordinario del Código Tributario, con los recargos e intereses moratorios correspondientes.
La declaración jurada de las partes o el acto notarial de donación no bastan, por sí solos, para desvirtuar los indicios.
El proyecto aplica reglas distintas según el parentesco. Entre padres e hijos rige únicamente la presunción general.
Entre parientes en línea directa del segundo al cuarto grado, se presume donación cuando se demuestre que el donatario carecía de solvencia, era menor de edad o tenía una discapacidad acreditada.
Entre hermanos, la presunción de compraventa solo puede desvirtuarse por minoría de edad o discapacidad.
Las transferencias entre cónyuges quedan bajo el régimen de neutralidad fiscal del artículo 295 del Código Tributario, salvo las derivadas de un divorcio o una separación judicial de bienes.
Alquileres
El artículo 17 de la ley fijó en 15% la retención sobre las sumas pagadas por alquiler de bienes provistos por personas físicas, con carácter de pago único y definitivo.
El artículo 16 del proyecto precisa que la retención aplica solo cuando el arrendatario es una persona jurídica o entidad y el inmueble pertenece directamente a una persona física.
No aplica si el arrendatario es persona física ni si el propietario es persona jurídica. El arrendador deberá respaldar sus operaciones con comprobantes fiscales.
Lo que el texto no define
El artículo 296-1 no establece cómo se determina la ganancia sobre la que se aplica el 10%, y los 40 artículos del proyecto no contienen una disposición sobre el cálculo de la ganancia de capital inmobiliaria.
El artículo 40 encarga a la Administración Tributaria dictar las normas generales sobre procedimientos, formularios, medios de pago y demás aspectos operativos.
La ley no menciona el impuesto de transferencia de 3% al que alude el proyecto en el artículo 11.
En cuanto a los impuestos de la operación, el artículo 59 de la Ley 30-26 reduce a 1% en 2027 el impuesto unificado de 2% sobre las demás operaciones inmobiliarias gravadas por las leyes sobre Registro y Conservación de Hipotecas, y lo elimina a partir de 2028.
Los comentarios al proyecto se reciben en el portal de la Consultoría Jurídica hasta el 11 de noviembre.
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