Una garantía sobre un inmueble es un mecanismo jurídico mediante el cual una propiedad queda vinculada al cumplimiento de una obligación, generalmente relacionada con el pago de una deuda
SANTO DOMINGO.- La sustitución de una garantía inmobiliaria es un procedimiento mediante el cual un inmueble registrado y afectado por un derecho real de garantía puede ser reemplazado por otra propiedad, con el propósito de que dicha garantía quede inscrita sobre el nuevo bien.
El Registro Inmobiliario de la República Dominicana detalla que, para llevar a cabo esta actuación, los interesados deben presentar una serie de requisitos destinados a formalizar la operación y acreditar la situación jurídica de las propiedades involucradas.
La información se encuentra establecida a través de un documento en formato PDF suministrado gratuitamente a la ciudadanía por esa entidad, en el que explica los requisitos, comprobantes, costos, procedimientos, vías de acceso y tiempo de respuesta correspondientes a esta gestión.
¿Qué documento se necesita para iniciar el proceso?
El organismo registral indica que uno de los elementos fundamentales es el acto de sustitución de garantía, que puede formalizarse mediante un contrato bajo firma privada o a través de un acto auténtico, siempre que reúna las condiciones de forma y fondo previstas por la normativa vigente.
Asimismo, precisó que, cuando se trate de un instrumento electrónico, este deberá estar firmado digitalmente mediante una firma digital segura o cualificada por la parte acreedora.
En caso de que alguna de las personas involucradas esté imposibilitada para suscribir un escrito en el que intervenga un notario público, la actuación deberá efectuarse de conformidad con las disposiciones contempladas en la Ley núm. 140-15 del Notariado.
Requisitos que deben acompañar la solicitud
El expediente debe incluir el duplicado o extracto del certificado de título o constancia anotada, además de una certificación de registro de acreedores.
De igual forma, se requiere una certificación del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) o una declaración expedida por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
La constancia tributaria tendrá que estar vigente al momento de la inscripción y acreditar que el inmueble se encuentra al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales o que está exento de estas.
¿Qué deben presentar los propietarios y acreedores?
Cuando participan personas físicas, el expediente deberá contener copias legibles de ambos lados de las cédulas de identidad correspondientes a las partes.
El Registro Inmobiliario explicó que pueden solicitarse las identificaciones del propietario y su cónyuge, cuando corresponda, así como las del acreedor, representante, solicitante o depositante.
En el caso de ciudadanos extranjeros, será necesario presentar el pasaporte, acompañado de una identificación nacional o del país de origen como segundo documento oficial.
La institución también puntualizó que, bajo determinadas circunstancias, deberá aportarse el acta de matrimonio del propietario. Esto aplica cuando el certificado de título o la constancia anotada no identifica al cónyuge, o cuando existe una diferencia entre el estado civil consignado en la cédula y el que figura en el título de propiedad.
Por otro lado, cuando una persona intervenga en representación de otra, tendrá que demostrar esa facultad mediante el instrumento correspondiente. Dependiendo del caso, puede tratarse de un poder de representación o de una certificación expedida por un Consejo de Familia debidamente homologado.
¿Qué sucede cuando interviene una empresa?
En las operaciones en las que participe una persona jurídica, el expediente deberá incorporar las identificaciones de sus representantes y el Registro Nacional del Contribuyente (RNC).
Asimismo, podrá ser necesario aportar una copia del Registro Mercantil vigente, cuando se trate de una entidad que desarrolle actividades comerciales habituales en el país.
Para demostrar la representación legal, también pueden requerirse el acta de asamblea y los estatutos societarios visados por la Cámara de Comercio y Producción correspondiente.
No obstante, el organismo registral contempla una excepción cuando la actuación sea suscrita por una entidad de intermediación financiera en calidad de acreedora. En esas circunstancias, no será necesario depositar la identificación de su representante, el Registro Mercantil ni los instrumentos que acrediten la representación de la entidad.
¿Cuánto cuesta realizar la sustitución?
La gestión contempla distintos pagos establecidos tanto por la legislación dominicana como por las tasas correspondientes a los servicios registrales.
De acuerdo con la información oficial, se debe pagar RD$10, monto establecido por la Ley núm. 33-91 para la inscripción de gravámenes o derechos sobre inmuebles registrados.
Cuando corresponda, se adicionará un pago de RD$130 por cada acto notariado, conforme a la Ley núm. 140-15, mientras que la Ley núm. 3-2019 dispone un monto de RD$50 por cada contrato notarizado.
A esto se suma el costo de la certificación de registro de acreedores, fijado en RD$1,000 por cada certificación que deba ser emitida.
¿Cuánto cuesta el depósito remoto?
Para quienes elijan el servicio de depósito remoto, se contempla una tarifa de RD$300 para el CENAU del Distrito Nacional y la provincia Santo Domingo.
Para las demás localidades, el monto establecido asciende a RD$800.
El Registro Inmobiliario informó que las tasas correspondientes a sus servicios pueden pagarse por la via bancaria o mediante tarjeta de crédito o débito a través de la Oficina Virtual de la institución.
Mientras tanto, los pagos vinculados con las leyes núm. 33-91 y 3-2019 se efectúan ante la DGII, en tanto que el correspondiente a la Ley núm. 140-15 debe realizarse ante el Banco de Reservas.
¿Dónde se puede realizar la gestión?
El interesado puede dirigirse al Registro de Títulos competente, tomando como referencia la jurisdicción donde se encuentra localizado el inmueble.
Sin embargo, el sistema registral también ofrece alternativas para gestionar el procedimiento a distancia. Entre ellas se encuentran el depósito remoto y la Oficina Virtual del Registro de Títulos, plataforma mediante la cual pueden adjuntarse los archivos solicitados y posteriormente completar la entrega de los originales en la oficina seleccionada.
También están disponibles las modalidades de depósito desatendido y depósito remoto.
La institución indicó que cualquier persona interesada puede solicitar esta actuación.
¿Cuál es el tiempo de respuesta?
El período previsto para responder a la solicitud es de 30 días hábiles, aunque este lapso puede variar.
El Registro Inmobiliario explicó que el tiempo de respuesta estará condicionado por la fecha de promesa otorgada por la institución al momento de prestar el servicio.
La gestión corresponde al Registro de Títulos competente, de acuerdo con la jurisdicción donde esté ubicado el inmueble.
¿En qué consiste una garantía sobre un inmueble?
Una garantía sobre un inmueble es un mecanismo jurídico mediante el cual una propiedad queda vinculada al cumplimiento de una obligación, generalmente relacionada con el pago de una deuda.
Por ejemplo, cuando una persona obtiene un préstamo y ofrece una vivienda, un terreno u otra propiedad como respaldo de la obligación, el acreedor adquiere un derecho real de garantía sobre ese bien, de acuerdo con las condiciones pactadas y las disposiciones legales aplicables.
En términos sencillos, la propiedad funciona como respaldo de la deuda. Si la obligación asumida no es cumplida, el acreedor puede ejercer los derechos que la legislación le reconoce para hacer efectiva la garantía.
En el caso de una sustitución de garantía, el inmueble que inicialmente respaldaba la obligación es reemplazado por otra propiedad. El propósito de esta operación es que la garantía que recaía sobre el primer bien quede formalmente inscrita sobre el nuevo inmueble, conforme al procedimiento dispuesto por el sistema registral dominicano.
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