Yermys Peña planteó en el Foro Metro Seguro que el capital regresa al sector inmobiliario con mayor selectividad y que dos ciudades pueden crecer al mismo ritmo sin demandar los mismos productos
SANTO DOMINGO. – Ante un público al que describió como uno que se mueve y que vibra, Yermys Peña, CEO de Studio YP Boureau, abrió su intervención en el Foro Metro Seguro: Conectando Inversiones, organizado por el Grupo de Medios El Inmobiliario, con una tesis que marcó el resto de la charla: “la nueva ciudad no está dentro de nuestra zona de confort, está fuera de ella”.
Con la presentación, titulada “La nueva ciudad”, llevaba por subtítulo “Cómo están cambiando las reglas para desarrollar proyectos competitivos”, Yermys Peña encandiló a los asistentes al Foro.
La expositora planteó que el sector trabaja con modelos financieros y operativos impecables, que matemáticamente funcionan, pero que al revisarlos en detalle muestran su fragilidad: si una variable financiera falla, el proyecto deja de cuadrar.
A su juicio, esto ocurre por un error en la fórmula o porque no se consideraron factores que resultaron determinantes, y sostuvo que las reglas del desarrollo inmobiliario también cuentan.
Explicó que el promotor puede controlar el diseño, el precio del suelo y la construcción, pero que un gran peso de las variables que definen el resultado no reside en ninguno de esos tres puntos. De ahí su llamado a realizar análisis más profundos, capaces de mostrar cómo evoluciona un proyecto y cuáles son los aspectos que requieren atención.
La presentación organizó ese cambio de reglas en cinco frentes: capital, demanda, localización, operación e inteligencia. Como fuente principal cita el informe Emerging Trends in Real Estate 2026, de PwC y ULI, que, según Yermys, recoge las respuestas de más de 1,700 profesionales de Estados Unidos y Canadá.
En el plano global, indicó, el capital está regresando al sector inmobiliario, algo que calificó de “fantástico”, aunque ya no lo hace de la misma manera: hoy es mucho más selectivo, y esa selectividad, afirmó, obliga tanto a inversionistas como a promotores a ser más precisos.
Sobre el crecimiento urbano, advirtió que no se convierte de forma automática en demanda ni en movilidad. Una población, explicó, pasa primero a ser hogares, con una composición, una capacidad de gasto y unas preferencias propias; después llegan la movilidad, el trabajo y las dinámicas sociales. Por eso, dijo, “dos ciudades pueden crecer a la misma velocidad, pero necesitar productos completamente diferentes”.
La presentación ordenó esa cadena en siete peldaños: población, demografía, tipo de hogar, ingreso y capacidad de pago, comportamiento, demanda y, en el último lugar, el producto.
Los perfiles del comprador han cambiado
Al hablar del consumidor, la conferencista recordó que durante años el sector ha trabajado con el llamado “buyer persona”, o perfil del comprador, con ejemplos como el de María, una ejecutiva treintañera con ciertos hábitos de consumo.
Ahora, señaló, hace falta ir más allá: saber dónde trabaja y qué busca realmente, y entender las múltiples versiones de ese consumidor, porque ahí está la clave para diseñar proyectos que respondan a la realidad.
En materia de localización, Yermys Peña sostiene que cinco kilómetros no equivalen a cinco kilómetros, y propone medir el terreno por el tiempo que toma llegar a empleo, educación, salud, comercio, entretenimiento y movilidad, en radios de 15, 30 y 45 minutos.
Con la infraestructura aplica el mismo criterio: no basta con saber si existe, sino cuánto crecimiento todavía puede absorber, una cuenta que resta de la capacidad total el consumo actual, el crecimiento ya comprometido y la demanda futura.
Como ejemplo, la experta recurre a los centros de datos y a cifras de CBRE, una de las mayores empresas de servicios inmobiliarios del mundo, con sede en Dallas, Texas, para los principales mercados de Norteamérica: en el primer semestre de 2026, el 80.4% de lo que estaba en construcción ya se encontraba comprometido, la vacancia era de 1.4% y los menos de 1,500 megavatios disponibles equivalían a unos seis meses de demanda.
Y es precisamente en la energía, concluye Yermys, “es allí la variable crítica”.
Normativa y ruta
La normativa, según Peña, indica cuánto se puede construir, pero no necesariamente cuánto conviene desarrollar, por lo que propone que la densidad óptima responda al menor de cuatro techos: el normativo, la infraestructura, el mercado y el capital.
Sobre la operación, el planteamiento es que el sector ha diseñado para vender y que ahora debe diseñar también para operar, porque el gasto de capital es apenas la primera factura del edificio.
Para sustentarlo, cita datos de JLL (Lifestyle Office Markets 2025), según los cuales las oficinas de ese tipo logran una prima de renta de 32%, alcanzan el 90% de ocupación en dos años frente a unos cuatro de las tradicionales y registran una vacancia de 12.5%, frente a 22.5% del mercado. De CBRE toma el análisis de 68 distritos de uso mixto en 19 mercados, donde la vacancia media de oficinas es de 18%, frente a 22% en zonas no principales, y la prima de renta del comercio llega a 74% sobre los distritos de negocios principales.
Las ocho variables de una sola decisión
En el tramo final, la presentación de Yermys Peña enumera ocho variables que desembocan en una sola decisión: mercado, demografía, capital, movilidad, infraestructura, regulación, operación y diseño.
Citando el informe de PwC y ULI, indicó que el 75% de los líderes en Europa usa inteligencia artificial o aprendizaje automático en el sector inmobiliario, frente al 51% del año anterior, y propone el modelado de escenarios, con un caso base, uno favorable y uno adverso, como método.
“El objetivo no es adivinar el futuro”, señala en una de las diapositivas, sino saber qué decisiones sobreviven a distintos futuros.
La charla cerró con una herramienta de diagnóstico, el “Development Readiness Scan”, a la que se accede mediante un código QR y que permite evaluar en tres minutos cuántas de las ocho variables están demostradas en un proyecto, cuántas parcialmente validadas y cuántas son una suposición.
En la última diapositiva Yermys Peña dejó la advertencia: “Si una decisión de US$50 millones depende de una suposición, modela la suposición”.
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