Doanh số bán căn hộ đang giảm và nguồn cung nhà ở giá rẻ cũng đang khan hiếm, trong khi giá trung bình mỗi mét vuông đạt mức 109,38 đô la Cộng hòa Dominica
SANTO DOMINGO.- Theo Cơ quan Đăng ký Cung ứng Xây dựng (ROE 2025-2), thị trường bất động sản tại khu vực đô thị đang thay đổi nhịp độ, và đó không phải là sự sụt giảm đột ngột, mà là sự điều chỉnh được phản ánh qua hai xu hướng đồng thời: số lượng nhà bán ra ít hơn, nhưng giá lại cao hơn.
Báo cáo ROE 2025-2 cho thấy số lượng và diện tích các căn hộ đã bán, đặt trước hoặc giữ chỗ đang giảm, đồng thời số lượng căn hộ không có ý định bán lại đang tăng lên.
Số lượng dự án dành cho mục đích sở hữu hoặc cho thuê đã tăng từ 4.569 lên 5.076 giữa quý đầu tiên và quý thứ hai của năm tài chính 2025-2025, tăng 11,1%, nâng tỷ trọng của các dự án này từ 78,9% lên 87,6% tổng số. Ngược lại, các dự án dành cho mục đích bán vẫn gần như ổn định ở mức khoảng 12%, trong khi các dự án hỗn hợp chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.
Sự gia tăng các căn hộ không thể bán ra thị trường, dành cho mục đích ở hoặc cho thuê, cho thấy sự thay đổi trong động lực thị trường, trong đó một phần nguồn cung không còn lưu thông trên thị trường mua bán mà thay vào đó được hướng đến việc tạo ra thu nhập, giảm vòng quay hàng tồn kho và làm chậm chu kỳ bán hàng.
Mô hình này đã được quan sát thấy trong chỉ số ROE năm 2025-2021, nhưng nó rõ rệt hơn trong chỉ số này.
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là sự sụt giảm nguồn cung nhà ở có giá bằng hoặc thấp hơn 3.000.000 RD$, đồng thời, tỷ lệ nhà ở phân khúc tầm trung và cao cấp tăng lên, điều này làm dịch chuyển thị trường sang các phân khúc có sức mua lớn hơn.
Hành vi này xác nhận xu hướng: người mua có thu nhập thấp khó tiếp cận hơn và sự tập trung cao hơn vào phân khúc trung và cao cấp.
Giá cả tiếp tục tăng
Trong khi đó, giá trung bình mỗi mét vuông căn hộ đạt 109.381 RD$. Vượt xa mức trung bình, giá trị cao nhất tập trung ở các khu vực cụ thể của Quận Quốc gia, điều này củng cố sự phân khúc thị trường theo lãnh thổ, hướng tới các khu vực trung tâm với giá cao hơn, trong khi các vùng ngoại vi có giá trị tương đối thấp hơn.
Việc tăng giá này đã được ghi nhận trong báo cáo ROE 2025-1, nhưng nay được củng cố trong bối cảnh doanh số bán hàng ít biến động hơn.
So với ROE 2025-1, thị trường không thay đổi hướng đi mà chỉ thay đổi cường độ, với sự gia tăng của ba xu hướng:
1- Số lượng sản phẩm bán ra thấp hơn.
2- Trọng lượng lớn hơn của các đơn vị nằm ngoài thị trường và
3- Giá cả tiếp tục tăng, dẫn đến một thị trường ít năng động hơn về số lượng, nhưng đòi hỏi cao hơn về giá trị.
Và cần nhớ rằng hành vi này chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi lãi suất cao, điều kiện cho vay khắt khe và giá cả hàng hóa tăng cao.
Những yếu tố này ảnh hưởng đến cả cung và cầu, vì chúng hạn chế sức mua của hộ gia đình, làm tăng chi phí phát triển dự án và làm chậm tốc độ thương mại hóa.
Hiệu ứng domino dẫn đến một thị trường chọn lọc hơn, với ít người mua hiệu quả hơn, nhiều hạn chế hơn về khả năng tiếp cận và phân khúc thị trường rõ rệt hơn theo mức thu nhập.
Cân bằng mới
Thị trường bất động sản không ngừng vận động, nhưng nó đang định hình lại sự cân bằng của mình. Thách thức hiện nay không chỉ là xây dựng, mà còn là bán hàng trong bối cảnh hạn chế hơn, điều chỉnh sản phẩm cho đúng phân khúc khách hàng và duy trì giá cả trong môi trường cạnh tranh hơn.
Thay vì suy giảm, dữ liệu cho thấy sự chuyển dịch sang một thị trường vận động chậm hơn với giá cao hơn và khả năng tiếp cận bị hạn chế hơn, một xu hướng đã xuất hiện trong ROE 2025-1 và được củng cố trong chỉ số này.
Tài liệu tham khảo:
