Hơn 90% nguồn cung nhà ở là căn hộ, trong một thị trường ngày càng đồng nhất, phân khúc và hướng đến tầng lớp thu nhập trung và cao
SANTO DOMINGO. – Dữ liệu từ Cơ quan Đăng ký Cung ứng Nhà ở (ROE 2025-2) xác nhận rằng hơn 90% đơn vị nhà ở là căn hộ, một xu hướng không mới, nhưng trong phép đo này, nó được củng cố và định hình lại cách thức phát triển của thành phố.
Nhà ở vẫn là trọng tâm của thị trường bất động sản tại khu vực đô thị, nhưng những thay đổi được ghi nhận trong báo cáo không chỉ ra số lượng nhà ở đang được xây dựng mà tập trung vào loại hình nhà ở nào đang chiếm ưu thế trong nguồn cung.
Dữ liệu cho thấy căn hộ không chỉ chiếm đa số mà thực tế là chiếm tuyệt đối trong nguồn cung chính thức, thay thế nhà ở, do các yếu tố cấu trúc như hạn chế về diện tích đất đô thị, chi phí xây dựng tăng cao và nhu cầu phát triển các dự án có mật độ dân cư cao hơn.
Do đó, thị trường đang chuyển dịch sang mô hình phát triển nhà ở đa gia đình chiếm ưu thế, đặc trưng bởi mật độ dân cư cao hơn mà không mở rộng theo chiều dọc hoàn toàn. Mặc dù căn hộ chiếm ưu thế, chiều cao các tòa nhà vẫn ở mức vừa phải.
Hầu hết nhà ở được xây dựng trong các tòa nhà một và hai tầng, cho thấy việc tăng mật độ dân cư diễn ra chủ yếu thông qua việc sử dụng đất hơn là tăng trưởng theo chiều dọc.
Một xu hướng, đã thấy rõ trong báo cáo ROE 2025-1, vẫn được duy trì trong chỉ số đo lường mới: nhiều đơn vị hơn trên mỗi dự án, nhưng không có bước nhảy vọt đáng kể nào hướng tới sự chuyên môn hóa theo chiều dọc.
Tiêu chuẩn hóa và lãnh thổ
Do những thiếu sót trong hệ thống giao thông công cộng, chỗ đậu xe không còn là một giá trị gia tăng mà trở thành một phần thiết yếu của sản phẩm bất động sản.
Một dữ liệu quan trọng khác từ báo cáo ROE 2025-2 là hơn 80% số nhà ở có chỗ đậu xe, một yếu tố, ngoài chức năng của nó, còn xác định hồ sơ của khách hàng tiềm năng: người mua có phương tiện cá nhân, các dự án hướng đến phân khúc trung và trung lưu cao cấp, trong một thành phố vẫn tiếp tục được tổ chức xoay quanh giao thông cá nhân.
Trong báo cáo ROE 2025-2, sự phân bố địa lý của nguồn cung nhà ở cũng không đồng đều, dữ liệu cho thấy sự tập trung mạnh mẽ ở Quận Quốc gia với hơn 40% tổng số nhà ở đã xây dựng và khu vực Đông Santo Domingo chiếm 34,1%, trong khi khu vực Bắc Santo Domingo, mặc dù đang phát triển mạnh, nhưng chỉ tập trung 16,1% tính đến thời điểm đo lường.
Những dữ liệu này phản ánh một mô hình đã được quan sát trong các phiên bản trước, trong đó trung tâm tập trung giá trị trong khi vùng ngoại vi hấp thụ sự mở rộng, một hành vi củng cố sự phân khúc thị trường không chỉ theo giá cả mà còn theo vị trí địa lý.
Mặc dù xây dựng nhà ở vẫn là mục tiêu chính, nhưng các tiêu chuẩn về nguồn cung có thể đáp ứng các tiêu chí về hiệu quả và lợi nhuận, đồng thời cũng làm giảm sự đa dạng các lựa chọn có sẵn trên thị trường.
Hiện tại, nguồn cung gần như đồng nhất, và các căn hộ và dự án có chỗ đậu xe chiếm ưu thế, với cấu hình tương tự về kích thước và đặc điểm, điều này cho thấy một thị trường hiệu quả hơn từ góc nhìn của chủ đầu tư, nhưng lại ít đa dạng hơn về lựa chọn cho người mua.
Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô với lãi suất cao hơn, các hạn chế tài chính chặt chẽ hơn và chi phí vật liệu tăng cao, các nhà phát triển đang tập trung vào các sản phẩm có doanh thu hoặc lợi nhuận cao hơn, giảm thiểu rủi ro và lựa chọn các loại hình đã được chứng minh, chẳng hạn như căn hộ.
Kết quả là một thành phố có nhiều nhà ở hơn trên mỗi dự án và một thị trường ngày càng tập trung vào các phân khúc cụ thể, chủ yếu là tầng lớp trung lưu và trung lưu thượng lưu.
Căn hộ không chỉ là sản phẩm chủ đạo. Nó còn là biểu hiện của một thị trường đang thích ứng với các điều kiện kinh tế và đô thị mới.
Hơn cả một sự thay đổi cụ thể, đó là một xu hướng đã hiện diện trong ROE 2025-1 và hiện đang được củng cố, đánh dấu cách thức Santo Domingo đang được xây dựng và sinh sống.
Tài liệu tham khảo:
- Ngành xây dựng đang phát triển nhưng số lượng dự án mới lại giảm; tổng số dự án mới giảm 22%
- Theo báo cáo của ROE, các dự án xây dựng nhà ở đơn lẻ có tỷ lệ ngừng thi công cao nhất
