Khu vực Santo Domingo Đông chiếm 34,1% các dự án xây dựng, và Santo Domingo Bắc chiếm 16,1%. Tuy nhiên, Quận Quốc gia chiếm hơn 40% tổng diện tích xây dựng.
SANTO DOMINGO – Sự phát triển của ngành xây dựng tại khu vực đô thị Santo Domingo không còn chỉ được đo lường bằng số lượng dự án khởi công, mà còn bằng số lượng dự án thực sự được triển khai. Số liệu mới nhất từ Sổ đăng ký Cung ứng Vật liệu Xây dựng (ROE 2025-2), do Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE) công bố, cho thấy một ngành đang trải qua quá trình tái cấu trúc, chứ không hề trì trệ.
Tổng diện tích xây dựng tăng 3,4%, nhưng sự tăng trưởng này lại đi kèm với một thực tế dường như mâu thuẫn: 60,6% các dự án xây dựng hiện đang bị đình trệ.
Mấu chốt nằm ở cách phân bổ sự tăng trưởng này, khi mà nhìn chung số lượng dự án mới ít hơn, nhưng tỷ lệ các dự án hiện có bị đình trệ lại cao hơn.
Theo báo cáo ROE 2025-2, tổng cộng có 6.981 công trình được đăng ký,giảm 8,4% so với lần đo trước và cảm nhận về sự sụt giảm càng rõ rệt hơn do số lượng dự án mới giảm 22%.
Đồng thời, các công trình hiện có đang ngày càng được chú trọng vì hiện nay chúng chiếm 81,1% tổng số, đây không phải là một chi tiết kỹ thuật nhỏ mà đánh dấu sự thay đổi trong logic của thị trường: ít công trình được khởi công hơn và nhiều công trình được tiếp tục, nhưng trên hết, thị trường ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào các dự án đã được triển khai.
Mặc dù số lượng giảm, tổng diện tích xây dựng đạt 6.601.066 m², tăng 3,4%, theo ROE 2025-2, sự khác biệt giữa số lượng công trình và khối lượng xây dựng cho thấy một sự thay đổi về cấu trúc: ít dự án hơn, nhưng quy mô hoặc tính liên tục lớn hơn.
Công trình đang được xây dựng ít hơn… nhưng số lượng công trình đang được xây dựng lại nhiều hơn
Điểm dữ liệu gây khó hiểu nhất là tình trạng đình trệ, vì báo cáo cho thấy sáu trong mười công trình bị dừng lại, nhưng điều đó không có nghĩa là toàn ngành bị tê liệt.
Khi nhìn vào diện tích xây dựng, thực tế lại khác: 71,4% diện tích đang trong quá trình xây dựng, và chỉ có 23,4% là các dự án bị đình trệ. Nói cách khác, những gì bị dừng lại không đồng nghĩa với những gì đang thúc đẩy thị trường.
Mặt khác, một loại "bộ lọc" xuất hiện trong ngành xây dựng: các công trình nhỏ, chiếm ưu thế về số lượng, cũng là những công trình dễ bị đình trệ nhất, trong khi các dự án quy mô lớn tập trung phần lớn vốn đầu tư, tiến triển liên tục hơn và cuối cùng định hình sự tăng trưởng thực sự.
Báo cáo ROE 2025-2 cho thấy 60,6% dự án bị đình trệ, so với 20,4% đang được triển khai. Tuy nhiên, xét về diện tích, 71,4% đang được triển khai và chỉ có 23,4% bị đình trệ.
Đó là cùng một logic đã xuất hiện trong báo cáo ROE 2025-1, nhưng trong số liệu được công bố gần đây, logic này được nhấn mạnh hơn: các công trình đang được tiến hành ít hơn, nhưng quy mô lớn hơn và mang tính quyết định hơn.
Một thay đổi quan trọng khác là sự gia tăng số lượng công trình đang thi công, từ 74% lên 83% tổng số, trong khi số lượng công trình hoàn thành giảm 45,5%, cho thấy các dự án tồn tại trong hệ thống lâu hơn, có thể do tiến độ xây dựng chậm hơn hoặc do tốc độ bán chậm hơn.
Khi kích thước là yếu tố quan trọng
Trong kết quả ROE 2025-2, dữ liệu theo quy mô cũng rất đáng chú ý. 2,3% các dự án, tức là những dự án có diện tích lớn hơn 15.000 m², chiếm 38% tổng diện tích xây dựng, trong khi 24% còn lại đến từ các dự án có diện tích từ 5.000 đến 15.000 m².
Ngược lại, 78,6% các công trình có diện tích không vượt quá 500 m² và nếu chỉ xét đến số lượng dự án, thị trường dường như bị phân mảnh: 50,3% các công trình có diện tích từ 100 đến 200 m².
Tuy nhiên, sự phân bố này gây hiểu nhầm về tác động thực tế vì trên thực tế, nhiều dự án nhỏ chiếm ưu thế, có tác động thấp đến tổng số công trình xây dựng, so với một nhóm nhỏ các dự án quy mô lớn tập trung đầu tư và hoạt động.
Những kết quả này cho thấy xu hướng đã được xác định trong ROE 2025-1 ngày càng trở nên rõ nét hơn: thị trường đang sàng lọc các dự án và ưu tiên những dự án có quy mô lớn hơn và nguồn tài chính dồi dào hơn.
Hành vi này cũng phản ánh bối cảnh kinh tế vĩ mô. Theo dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương, ngành xây dựng đã duy trì tốc độ tăng trưởng vừa phải trong thời gian gần đây, trong bối cảnh lãi suất cao hơn, điều kiện tài chính khắt khe hơn và chi phí vật liệu cao hơn.
Tình huống này giúp giải thích tại sao ngày càng ít dự án được khởi công, trong khi các dự án lớn hơn lại có thể duy trì được.
Một thành phố được xây dựng không đồng đều
Khu vực Đông Santo Domingo chiếm 34,1% các dự án xây dựng, và khu vực Bắc Santo Domingo chiếm 16,1%. Tuy nhiên, Quận Quốc gia chiếm hơn 40% tổng diện tích xây dựng. Xu hướng này phù hợp với kết quả của báo cáo ROE năm 2025-2021, vốn đã chỉ ra sự mở rộng ra vùng ngoại ô và sự tập trung giá trị ở trung tâm thành phố.
Điều này cho thấy một xu hướng rõ ràng: vùng ngoại vi tạo ra số lượng lớn, trong khi trung tâm tập trung vào giá trị và quy mô, với các dự án lớn hơn và ổn định hơn.
Nhìn chung, dữ liệu từ Cơ quan Đăng ký Cung ứng Vật liệu Xây dựng (ROE 2025-2) của Văn phòng Thống kê Quốc gia cho thấy một bức tranh về một ngành không bị thu hẹp theo cách truyền thống, mà đang tự tái cấu trúc.
Số lượng công trình ít hơn, nhưng lại tập trung nhiều hơn vào các dự án quy mô lớn, số lượng công trình đang hoạt động nhiều hơn và có sự năng động rõ rệt hơn về mặt lãnh thổ.
Kết quả là một thị trường chọn lọc và phân khúc hơn, với những yêu cầu cao hơn về tài chính và thực hiện. Đây không phải là một xu hướng tạm thời, mà là sự thay đổi trong cấu trúc của ngành.
Thay vì suy giảm, điều được quan sát thấy là sự tái cấu trúc của thị trường xây dựng, vốn vẫn là một trong những động lực của nền kinh tế Cộng hòa Dominica, nhưng với sự phân tán ít hơn và tập trung cao hơn.
Điều này cho thấy sự khác biệt ngày càng rõ rệt giữa người có khả năng phát triển một dự án và người có thể hoàn thành dự án đó.
Tài liệu tham khảo:
- Chỉ số ROE năm 2025-2021 xác nhận sự sụp đổ của thị trường nhà ở giá rẻ và mức cao kỷ lục ở phân khúc nhà ở cao cấp
- Theo ROE, những vật liệu nào được sử dụng phổ biến nhất trong xây dựng?
- Theo báo cáo của ROE, các dự án xây dựng nhà ở đơn lẻ có tỷ lệ ngừng thi công cao nhất
