Một phán quyết gần đây của Tòa án Hiến pháp, dựa trên án lệ từ Colombia và Peru, đã thiết lập các yêu cầu mà một thông báo về việc chậm trả tiền thuê nhà trong một tòa nhà dân cư phải đáp ứng để không vi phạm các quyền cơ bản
SANTO DOMINGO. – Tòa án Hiến pháp (TC) đã phán quyết rằng việc phát tán thông tin về các khoản nợ phí bảo trì thông qua mạng xã hội, các đoạn ghi âm, video và hình ảnh của những chủ sở hữu nợ phí bảo trì vi phạm quyền riêng tư, danh dự và uy tín, khi thông tin đó vượt ra ngoài phạm vi của chính các chủ sở hữu căn hộ và đến tay bên thứ ba bên ngoài khu dân cư.
Quyết định, được xác định là TC/0684/26 và ban hành ngày 27 tháng 7 năm 2026, giải quyết hồ sơ vụ án TC-05-2026-0032, phát sinh từ xung đột giữa một nhóm chủ sở hữu và Hội đồng Khu phố của Khu dân cư Estrella Marina, tại La Romana.
Áp dụng vào vụ án Estrella Marina, Tòa án Hiến pháp kết luận rằng lỗi không nằm ở việc báo cáo vi phạm, mà nằm ở phương thức và phạm vi mà ban quản trị lựa chọn. Tòa án lưu ý rằng việc đăng tải đoạn ghi âm, video và hình ảnh lên mạng xã hội đã vượt quá phạm vi thẩm quyền hợp pháp của ban quản trị, vốn chỉ giới hạn ở việc thông báo cho các chủ sở hữu khác về tình trạng các nghĩa vụ chung.
Do đó, ông đã ra lệnh cho Hiệp hội Khu dân cư Estrella Marina chấm dứt những hành vi đó và không được lặp lại chúng.
Trên thực tế, tiêu chí này cung cấp một lộ trình cho chung cư và nhà ở : việc đăng thông báo trực tiếp trên bảng thông báo hoặc ở khu vực chung, gửi đến các chủ sở hữu có khoản nợ nhất định và không liên quan đến kiện tụng, là được phép; việc đăng tải thông báo trên mạng xã hội hoặc phát tán cho những người ngoài cộng đồng sở hữu chung thì không được phép.
Theo số liệu từ Hội đồng Quản lý Chung cư Quốc gia (CONACO), được báo El Inmobiliario trích dẫn vào tháng 5 năm 2025, 47% chung cư tại Khu Quốc gia có sự chậm trễ đáng kể trong việc thu phí bảo trì, tình trạng chậm trễ này có thể dẫn đến xuống cấp cơ sở vật chất và gián đoạn các dịch vụ như thu gom rác thải và an ninh.
Và chính áp lực tài chính kiểu này đã khiến một số hội đồng quản trị phải công khai danh tính con nợ, và điều phân biệt phán quyết này với một lệnh cấm đơn thuần là Tòa án Hiến pháp không bác bỏ hoàn toàn mọi thông báo về việc vỡ nợ.
Tòa án đã làm rõ, nhắc lại các tiêu chí được thiết lập trong Phán quyết TC/0198/23, rằng việc dán thông báo nợ phí bảo trì tại các tiện ích của tòa nhà không vi phạm quyền riêng tư của người nợ, với điều kiện đó là khoản nợ chắc chắn và có thể thi hành, và không đang trong quá trình kiện tụng.
Theo hiệp hội nghề nghiệp, lý do là phí bảo trì tạo thành một quỹ dành cho các chi phí chung, một vấn đề mà các chủ sở hữu chung khác cũng quan tâm.
Luật so sánh
Để củng cố sự phân biệt này, Tòa án Hiến pháp đã dựa vào án lệ so sánh, dẫn chứng Tòa án Hiến pháp Colombia, trong phán quyết T-106/02 đã xác định rằng việc công bố danh sách con nợ tự nó không cấu thành hành vi vi phạm quyền về danh dự và quyền riêng tư, bởi vì điều duy nhất được công khai là một sự thật nhất định, đó là việc không thanh toán phí quản lý.
Tiêu chí đó đã được cùng một tòa án nhắc lại trong Phán quyết C-328 năm 2019, dựa trên một quyết định từ năm 2002.
Tòa án Cộng hòa Dominica cũng đã kháng cáo lên Tòa án Hiến pháp Peru, và trong phán quyết STC 05903-2014-PA/TC, Tòa án Hiến pháp Peru đã quy định tính hợp lệ của các danh sách này phụ thuộc vào việc khoản nợ có thể thi hành được hay không, không có bất kỳ nghi ngờ nào về sự tồn tại của nó, vì nó không phải là đối tượng của kiện tụng tư pháp.
Trong phán quyết đó, tòa án Peru đã thiết lập thêm ba tiêu chí, cũng được Tòa án Hiến pháp Colombia thông qua trong Phán quyết T-630 năm 1997, đóng vai trò là hướng dẫn thực tiễn cho các nhà quản lý khu dân cư: thông tin đó phải liên quan đến tất cả cư dân của khu nhà, không được mô tả riêng tư hoặc chỉ mang tính chất gia đình, và phải có ý nghĩa kinh tế đối với toàn bộ khu phức hợp.
Tài liệu tham khảo:
