Финансијски стратег упозорава да имовина може постати обавеза ако не служи дефинисаној сврси, недостаје јој профитабилност или ако њени трошкови премашују очекиване користи
САНТО ДОМИНГО – Деценијама је поседовање некретнине један од најраспрострањенијих израза финансијске сигурности. Поседовање куће, стана или парцеле се често тумачи као синоним за богатство. Међутим, према речима Маглија Ускатегија, стратега специјализованог за стварање капитала и заштиту богатства, куповина некретнина не представља аутоматски добру инвестицију.
Пре потписивања уговора, резервације јединице или подизања кредита, стручњак препоручује да се постави питање које може одредити целу трансакцију: Која је сврха стицања ове некретнине? „Важно је знати колико капитала особа има. Друго, шта жели да постигне, односно да ли је у питању некретнина за личну употребу или за генерисање прихода“, објашњава оснивач компаније Advisor by Maggly.
Особа може купити некретнину за живот, одмор, очување капитала, чекање будућег повећања вредности или остваривање прихода од изнајмљивања. Свака сврха захтева другачију стратегију и одговара на одређене услове ликвидности, профитабилности и ризика.
Проблем настаје када се реч инвестиција користи за описивање било какве аквизиције некретнина, без претходне процене да ли ће некретнина генерисати приход или допринети расту богатства, наглашава он.
„Можете имати имовину која постаје обавеза јер морате да плаћате одржавање, накнаде за стан и управљање, и она је закључана“, упозорава стратег. То не значи да је поседовање некретнине за лично уживање лоша идеја, већ да би требало да будете јасни у вези са њеном наменом и трошковима које ће генерисати.
Ускатеги истиче да неки од његових клијената поседују некретнине на дестинацијама као што су Пунта Кана или Ла Романа које остају празне током већег дела године јер њихови власници више воле да их резервишу за породично уживање.
У овим случајевима, аквизиција је свесна одлука заснована на финансијским могућностима за покривање трошкова, а не нужно на очекивању остваривања профита. „Они имају средства да то ураде и одлучили су да то ураде“, истиче Магли Ускатеги.
Профитабилност
Када је циљ генерисање прихода, процена треба да почне утврђивањем колико капитала је заправо расположиво. Прорачун не може бити ограничен на капару или продајну цену, већ мора узети у обзир трошкове повезане са некретнином током њене аквизиције, рада и одржавања.
Ове обавезе су отежане трошковима финансирања. Руководилац верује да Доминиканска Република остаје атрактивно тржиште за одређене инвеститоре, али истиче да каматне стопе могу значајно да промене пројектовани принос када се куповина финансира дугом. „Каматне стопе су мало високе. Дакле, морате знати какав ће бити стварни принос ако ћете користити дуг“, каже она.
Камата, осигурање, порези, одржавање, накнаде за становање, администрација, поправке и периоди празности морају бити укључени у анализу. Тек након одбитка ових трошкова могуће је утврдити да ли ће некретнина генерисати очекивани принос и да ли тај принос надокнађује уложени капитал и преузете ризике.
Избегавајте конструисане пројекције
Оснивач компаније Advisor by Maggly, која има преко 14 година искуства у међународном финансијском сектору, такође препоручује избегавање пројекција заснованих на идеалним сценаријима. На пример, претпоставка скоро сталне попуњености некретнина за одмор или краткорочни закуп може довести до нереалне процене прихода.
Уместо тога, он предлаже развој конзервативних сценарија како би се утврдило да ли ће некретнина остати одржива чак и ако стопе попуњености падну испод оних пројектованих током процеса продаје. Ако резултати накнадно премаше ову пројекцију, то ће представљати додатни профит, али неће бити неопходно за одржавање пословања. „Постоји логистички и безбедносни аспект; не можете само купити нешто ради куповине. Прво морате да урадите прелиминарну процену и радите са реалним бројкама“, наводи Ускатеги.
Заштитите капитал
Дужна пажња се не завршава карактеристикама и локацијом некретнине. Пре куповине некретнине, посебно оне у изградњи, потребно је истражити инвеститора, његов досадашњи рад и да ли је благовремено завршио друге пројекте.
У процену морају бити укључени коришћени материјали, временски рокови изградње, уговорни услови и одговорности које је преузела свака страна. Куповина некретнине у фази градње носи другачије ризике од куповине завршене некретнине, тако да репутација, искуство и финансијска стабилност инвеститора постају кључни за заштиту ваше инвестиције.
Ускатеги такође предлаже процену трошкова који још нису утврђени. Ако су, у време куповине, трошкови администрације, одржавања или накнада за стан непознати, искључивање ових обавеза из пројекције може створити нереално очекивање профитабилности.
Алтернатива је рад са разумним проценама и изградња различитих сценарија док се не добију коначне бројке. „Морате узети у обзир повезане трошкове како не бисте имали апстрактне идеје у глави, већ стварне бројке“, наглашава он.
Препоручена литература:
