С 2 декабря 2025 года техническое положение DNRT-DT-2025-001 позволяет осуществлять предварительную регистрацию договорных прав на недвижимость. Пять месяцев спустя рынок продаж недвижимости на стадии строительства продолжает функционировать на основе цепочек частных договоров, которые реестр никогда не видит
В ходе проведенной мной в последние месяцы проверки один неизменный факт выявлялся с частотой, которая уже не должна удивлять: почти 90% застройщиков, продающих строящиеся объекты, не являются зарегистрированными владельцами земли, на которой они намереваются строить. У них есть лишь предварительный договор купли-продажи, подписанный с зарегистрированным владельцем. И в большинстве этих случаев даже этот договор не зарегистрирован в Земельном реестре.
Мы хотим иметь рынок с надежной правовой защитой, но не используем инструменты, которые предлагает система регистрации. Национальное управление регистрации прав собственности опубликовало 16 октября 2025 года техническое положение DNRT-DT-2025-001, касающееся превентивных аннотаций, предварительной регистрации и информационных аннотаций, которое вступило в силу 2 декабря того же года. Это положение включает в себя официальное предложение, представленное Советом директоров Ассоциации агентов и компаний по недвижимости (AEI) на 2024-2026 годы, направленное на минимизацию рисков продаж недвижимости на стадии строительства, укрепление превентивной правовой защиты и приближение доминиканской системы регистрации к стандартам международно признанных юрисдикций, таких как Дубай. Спустя пять месяцев после официального принятия этого положения, сектор до сих пор не внедрил его использование в повседневную деятельность по продажам недвижимости на стадии строительства.
Цепочка контрактов, которую реестр никогда не видит
Типичная сделка по продаже строящегося объекта недвижимости основывается на трех договорных звеньях. Первое — это зарегистрированный собственник, единственный, чьи права на недвижимость зарегистрированы в Земельном реестре. Второе — это застройщик, связанный с собственником предварительным договором купли-продажи, который редко регистрируется. Третье — это конечный покупатель, связанный с застройщиком другим предварительным договором купли-продажи, который также действует вне реестра.
В результате получается цепочка, где ни одно звено после первого не может быть принудительно исполнено в отношении третьих лиц. Ведется строительство, проводятся рекламные акции, собираются предварительные заказы, заключаются договоры рассрочки на основе юридической структуры, которую система земельного кадастра просто не признает. А тем временем сама система уже предложила техническое решение.
Что позволяет вам делать документ DNRT-DT-2025-001
Статья 12 данного положения допускает предварительную регистрацию правовых ситуаций, связанных с правами на недвижимость, вытекающими из надлежащим образом заключенных договорных соглашений между сторонами. На практике предварительная регистрация может быть произведена по предварительному договору купли-продажи между зарегистрированным собственником и застройщиком. Предварительная регистрация также возможна по предварительному договору купли-продажи между застройщиком и конечным покупателем.
Статья 17 даже предусматривает преобразование предварительной регистрации в окончательную после выполнения условий сделки. Это позволяет договорным правам переходить от первоначальной, подлежащей исполнению защиты к полному праву собственности без перерыва в процессе регистрации. Другими словами, система предлагает поэтапную защиту, которая сопровождает покупателя с момента подписания договора до передачи отдельного свидетельства о праве собственности.
Настоящая проблема не в инструменте, а в согласии
Почему им почти никто не пользуется? Статья 13, пункт I, требует прямого согласия зарегистрированного владельца на временную регистрацию, вытекающую из соглашения между сторонами. В этом и заключается ключ к пониманию молчания в этом секторе.
Для предварительной регистрации договора купли-продажи застройщику необходимо согласие зарегистрированного собственника. Для регистрации договора купли-продажи конечному покупателю необходимо согласие застройщика. Каждый уровень подразумевает определенную степень прозрачности, которую не все участники рынка готовы принять: публичное раскрытие договорных обязательств, отслеживаемость сделок и снижение операционной гибкости.
Инструмента как такового не хватает. Не хватает лишь отраслевого решения о его использовании.
Неминуемый горизонт регулирования
То, что сейчас является технической опцией, вскоре станет нормативным требованием. Законопроект о посредничестве и рекламе в сфере недвижимости, уже одобренный Сенатом и в настоящее время находящийся на рассмотрении в Палате депутатов, устранит структурный пробел, на котором функционирует значительная часть рынка: ни один агент или застройщик не сможет продвигать или продавать проекты недвижимости, которыми он юридически не владеет, а также обосновывать продажи на этапе строительства исключительно предварительным договором купли-продажи с зарегистрированным владельцем.
После вступления этого закона в силу DNRT-DT-2025-001 перестанет быть необязательным, неиспользуемым инструментом и станет важным техническим дополнением к новому рыночному стандарту. Мы хотим иметь рынок с надежной правовой определенностью, и после вступления закона в силу его использование перестанет быть необязательным.
Что может сделать каждый участник рынка сегодня?
Если вы покупатель или инвестор: требуете ли вы предварительной регистрации подписанного вами договора купли-продажи в Реестре прав собственности, или вас устраивает простое нотариальное заверение подписей?
Если вы риелтор: прежде чем продвигать строящийся проект, проверяете ли вы, действительно ли застройщик является зарегистрированным владельцем земли, или вы продаете, не зная цепочки прав, на которых основывается ваша комиссия?
Если вы застройщик: когда вы покупаете землю под строительство, еще не оплатив ее стоимость, регистрируете ли вы предварительно это обещание продажи для своей защиты, или продолжаете работать по-старому — без той же защиты, которую вы не предоставляете конечному покупателю позже?
Если вы юрист по недвижимости: советуете ли вы покупателю включить в договор прямое положение, обязывающее застройщика дать согласие на предварительную регистрацию в Земельном реестре? И советуете ли вы застройщику применять это положение при приобретении земли и включать его в качестве стандартного пункта в договоры с конечными покупателями? Такая защита, вместо того чтобы отпугивать покупателей, наоборот, способствует им: она превращает в юридически обязывающее соглашение доверие, которое современный информированный покупатель больше не оказывает без доказательств.
Мы хотим иметь надежный и юридически защищенный рынок. Инструмент нам уже предоставлен. Решение об его использовании остается за нами.
Рекомендуемая литература:
