Desde el 2 de diciembre de 2025, la Disposición Técnica DNRT-DT-2025-001 habilita la inscripción provisional de derechos contractuales sobre inmuebles. Cinco meses después, el mercado de venta en planos sigue operando sobre cadenas de contratos privados que el registro nunca ve
En las debidas diligencias que he realizado en los últimos meses, una constante se repite con una frecuencia que ya no debería sorprender: cerca del 90% de los desarrolladores que venden proyectos en planos no son los dueños registrales del terreno donde pretenden construir. Lo que tienen es un contrato de promesa de venta firmado con el titular registral. Y, en la mayoría de esos casos, ni siquiera ese contrato está inscrito ante el Registro de Títulos.
Queremos un mercado de seguridad jurídica robusta, pero no usamos las herramientas que el sistema registral nos ofrece. La Dirección Nacional de Registro de Títulos publicó el 16 de octubre de 2025 la Disposición Técnica DNRT-DT-2025-001, sobre Anotaciones Preventivas, Inscripciones Provisionales y Anotaciones Informativas, vigente desde el 2 de diciembre de ese mismo año. La disposición recoge una propuesta formal elevada por la Junta Directiva 2024-2026 de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), orientada a minimizar los riesgos de la compraventa de inmuebles sobre planos, fortalecer la seguridad jurídica preventiva y aproximar el sistema registral dominicano a estándares de jurisdicciones de referencia internacional como Dubái. Cinco meses de vida formal, y un sector que aún no ha incorporado su uso a la operación cotidiana de la venta en planos.
Una cadena de contratos que el registro nunca ve
La operación típica de venta en planos descansa sobre tres eslabones contractuales. El primero es el titular registral, único con el derecho de propiedad inscrito ante el Registro de Títulos. El segundo es el desarrollador, vinculado al titular por un contrato de promesa de venta que rara vez se inscribe. El tercero es el comprador final, vinculado al desarrollador por otro contrato de promesa de venta que también opera al margen del registro.
El resultado es una cadena donde ningún eslabón posterior al primero tiene oponibilidad frente a terceros. Se construye, se promociona, se cobran reservas y se firman contratos por cuotas sobre una estructura jurídica que el sistema registral simplemente no ve. Y mientras tanto, el propio sistema ya nos dio la respuesta técnica.
Lo que la DNRT-DT-2025-001 permite hacer
El artículo 12 de la disposición habilita la inscripción provisional de situaciones jurídicas vinculadas a derechos reales inmobiliarios derivadas de acuerdos contractuales válidamente celebrados entre las partes. En términos prácticos, un contrato de promesa de venta entre titular registral y desarrollador puede ser inscrito provisionalmente. Y un contrato de promesa de venta entre desarrollador y comprador final, también.
El artículo 17 contempla incluso la conversión de la inscripción provisional a inscripción definitiva una vez cumplidas las condiciones del acto. Esto permite que el derecho contractual transite desde una protección oponible inicial hacia la titularidad plena sin discontinuidad registral. El sistema ofrece, en otras palabras, una protección incremental que acompaña al comprador desde la firma del contrato hasta la entrega del título individualizado.
El verdadero obstáculo no es la herramienta, es el consentimiento
¿Por qué casi nadie la usa? El artículo 13, párrafo I, exige para la inscripción provisional originada en acto entre partes el consentimiento expreso del titular registral. Esa es la clave que explica el silencio del sector.
Para que un desarrollador inscriba provisionalmente su promesa de venta, necesita el consentimiento del propietario registral. Para que un comprador final inscriba la suya, necesita el consentimiento del desarrollador. Cada nivel implica una transparencia que no todos los actores del mercado están dispuestos a asumir: publicidad de compromisos contractuales, trazabilidad de las transacciones y menor margen de flexibilidad operativa.
La herramienta no falta. Lo que falta es la decisión sectorial de usarla.
El horizonte regulatorio inminente
Lo que hoy es opción técnica pronto será exigencia normativa. El proyecto de Ley de Intermediación y Publicidad Inmobiliaria, ya aprobado por el Senado de la República y actualmente pendiente de conocimiento en la Cámara de Diputados, cerrará la brecha estructural sobre la que opera buena parte del mercado: ningún agente ni desarrollador podrá promocionar ni vender proyectos de inmuebles que no le pertenezcan legalmente, ni justificar la venta en planos sobre la sola base de un contrato de promesa con el titular registral.
Cuando esa ley entre en vigencia, la DNRT-DT-2025-001 dejará de ser una herramienta opcional sin uso para convertirse en el complemento técnico imprescindible del nuevo estándar de mercado. Queremos un mercado de seguridad jurídica robusta, y cuando la ley entre en vigencia, su uso ya no será opcional.
Lo que cada actor del mercado puede hacer hoy
Si usted es comprador o inversionista: ¿está exigiendo que la promesa de venta que firma con el desarrollador sea inscrita provisionalmente ante el Registro de Títulos, o se conforma con la sola legalización notarial de las firmas?
Si usted es agente inmobiliario: ¿está verificando, antes de promover un proyecto en planos, que el desarrollador sea efectivamente el titular registral del terreno, o está vendiendo sin conocer la cadena de derechos sobre la que descansa su comisión?
Si usted es desarrollador: cuando compra el terreno donde piensa construir sin haber saldado todavía su precio, ¿inscribe provisionalmente esa promesa de venta para protegerse a sí mismo, o sigue trabajando a la antigua —sin la misma protección que tampoco le ofrece después al comprador final?
Si usted es abogado inmobiliario: cuando asesora a un comprador, ¿le está sugiriendo incluir una cláusula expresa que obligue al desarrollador a consentir la inscripción provisional ante el Registro de Títulos? Y cuando asesora a un desarrollador, ¿le está recomendando aplicarla al adquirir el terreno e incorporarla como cláusula estándar en sus contratos con compradores finales? Esta protección, lejos de ahuyentar ventas, las promueve: traduce al registro la confianza que el comprador informado de hoy ya no concede sin pruebas.
Queremos un mercado de seguridad jurídica robusta. La herramienta ya nos la dieron. La decisión de usarla sigue siendo nuestra.
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