Mai mult decât o simplă suprafață nouă, piața corporativă își ridică standardele. Companiile, proprietarii și investitorii vor trebui să înțeleagă ce înseamnă cu adevărat să concurezi pentru utilizatorul corporativ din următorii ani
Mai mult decât o nouă suprafață, piața corporativă își ridică standardele. Companiile, proprietarii și investitorii vor trebui să înțeleagă ce înseamnă cu adevărat să concurezi pentru utilizatorul corporativ din următorii ani. Cei dintre noi care lucrăm zilnic pe piața birourilor știm că o bază de date nu este niciodată cu adevărat finalizată.
Îl actualizez constant. Vizitez clădiri. Analizez spațiile care apar și se scot de pe piață. Vorbesc cu proprietarii. Compar chiriile. Mă uit la proiecte noi. Însoțesc companii care caută 100 de metri pătrați și altele care au nevoie de etaje întregi. Și, mai presus de toate, încerc să înțeleg de ce o companie alege o clădire și respinge alta.
Pentru că munca unui broker sau consultant corporativ nu ar trebui să se limiteze la a ști ce este disponibil. Trebuie să cunoaștem produsul.
Și când am actualizat recent datele noastre despre piața de birouri din Santo Domingo, ceva mi-a atras atenția în mod special. Într-un eșantion de peste 40 de clădiri corporative, am identificat aproximativ 302.000 de metri pătrați de stoc existent, pe lângă o cantitate semnificativă de metri pătrați noi care ar putea fi adăugați în următorii ani.
Disponibilitatea identificată în cadrul inventarului existent este de aproximativ 10%. Prin urmare, nu se pare că ne confruntăm în prezent cu o piață supraofertată. Dar cred că intrăm pe o piață diferită. Iar diferența nu va consta doar în numărul de birouri construite, ci și în tipul de birouri pe care companiile care le ocupă le vor solicita.
Ce înseamnă, de fapt, un birou de clasa A?
Vorbim adesea despre clădiri de clasa A, B sau C, dar merită clarificat faptul că nu există o formulă internațională unică care să clasifice automat o clădire drept clasa A. Clasificarea este relativă la piața pe care concurează și se bazează pe un set de caracteristici fizice, operaționale și comerciale.
În termeni generali, o clădire de Clasa A reprezintă cel mai înalt standard de produs corporativ pe piața sa: locație bună, calitate a construcției, instalații eficiente, infrastructură tehnologică, securitate, sisteme electromecanice adecvate, lifturi, parcare, spații comune, management profesional și o experiență consistentă pentru utilizatori.
O clădire de clasa B poate fi o clădire corporativă excelentă, funcțională și bine amplasată, dar de obicei prezintă diferențe de vechime, specificații, infrastructură sau facilități în comparație cu produsul premium.
O clădire din Clasa C abordează în principal o nevoie funcțională și economică, în general cu o infrastructură, servicii și specificații mai de bază.
Dar există ceva important: vârsta, în sine, nu determină categoria unei clădiri.
O proprietate veche de 20 de ani care a investit constant în tehnologie, sisteme, spații comune și management poate rămâne incredibil de competitivă. În schimb, una relativ nouă poate rămâne rapid în urmă dacă a fost proiectată fără a înțelege nevoile utilizatorului.
Cum arată produsele premium în Santo Domingo?
Piața noastră se mândrește deja cu repere corporative din diferite generații. Acrópolis, BlueMall, Novo Centro, Hábitat, World Trade Center, Downtown și Villa Palmera, printre altele, fac parte din evoluția dezvoltării corporative din Santo Domingo.
Aceste clădiri nu sunt identice și nici nu ar trebui neapărat evaluate în aceeași categorie. Fiecare are caracteristici, vechime, specificații și propuneri de valoare diferite. Și tocmai asta le face interesante.
Acropolis a marcat o etapă importantă prin integrarea birourilor corporative cu spațiile de retail și servicii într-un singur complex. BlueMall a dus această integrare într-un segment și mai premium, încorporând birouri, spații de retail, hoteluri și servicii.
Proiectele generațiilor ulterioare au continuat să ridice discuția către facilități corporative mai cuprinzătoare, spații comune, tehnologie, parcare pentru utilizatori și vizitatori și o concepție mai holistică a experienței de lucru.
Ceea ce acum câțiva ani ar fi putut fi considerat un factor de diferențiere devine treptat o așteptare. Multinaționalele schimbă conversația. Observ acest lucru din ce în ce mai mult în conversațiile cu clienții corporativi.
O companie multinațională nu alege neapărat o clădire pentru că este „cea mai nouă” sau pentru că are cel mai impresionant hol de intrare. Multe decizii imobiliare sunt ghidate de politicile stabilite de companiile-mamă.
-Securitate
-Continuitate operațională
-Eficiență energetică
-Calitatea mediului
-Accesibilitate
-Tehnologie
-Bunăstarea angajaților
-Sustenabilitate
Și, cu o frecvență tot mai mare, standardele și certificările de mediu recunoscute la nivel internațional sunt incluse în analiză. De aceea, concepte precum LEED, eficiența energetică și calitatea mediului interior nu mai sunt domeniul exclusiv al arhitecților și dezvoltatorilor.
Acum intră direct în conversațiile despre domeniul imobiliar corporativ. Pentru unele companii, acestea reprezintă o preferință. Pentru altele, pot face parte din politici corporative mai ample. Iar pentru altele, acestea nu sunt încă un factor determinant.
Dar direcția este clară:
Clădirea corporativă este evaluată din ce în ce mai mult ca infrastructură pentru afacere și nu doar ca metri pătrați pentru birouri. Înțelegerea pieței nu înseamnă cunoașterea unei liste de prețuri.
Două birouri listate la 35 USD pe metru pătrat pot reprezenta decizii complet diferite. Trebuie să știu ce se întâmplă când ajung la clădire la 8:30 dimineața.
Cum funcționează accesul?
Cât timp îi ia unui angajat să parcheze?
Câte lifturi există și care este capacitatea lor?
Câte locuri de parcare sunt necesare de fapt pentru un birou de 500 m²?
Cum funcționează alimentarea electrică de rezervă?
Cât costă întreținerea?
Cât de eficientă este planta?
Ce investiție va trebui să facă clientul?
Cine administrează clădirea?
Cine este proprietarul?
Și cât de flexibilă poate fi o negociere?
Dar există o altă întrebare la fel de importantă pentru mine:
Cine lucrează acolo?
Pentru că fiecare clădire își dezvoltă, într-un fel, propriul ecosistem.
Unele clădiri sunt în mod natural potrivite pentru scopuri financiare. Altele găzduiesc firme profesionale. Unele funcționează excepțional de bine pentru corporațiile multinaționale. Altele au un profil mai orientat spre active sau investițional. Și anumite active sunt deosebit de atractive pentru companiile care au nevoie de un flux constant de clienți.
A ști asta înseamnă a ști și imobiliare.
Piantini rămâne inima corporativă a orașului. În eșantionul pe care îl analizăm, aproximativ 60% din inventarul existent identificat este concentrat în Piantini. Acest lucru nu este o coincidență. Piantini reunește birouri, instituții financiare, hoteluri, restaurante, comerț cu amănuntul și servicii în cadrul unuia dintre cele mai consolidate medii de afaceri din țară.
Chiriile solicitate pe care le-am observat pe piața corporativă analizată se situează aproximativ între 25 și 50 USD pe m² pe lună, în funcție de locație, clădire, caracteristici și calitatea activului.
Dar, din nou:
Chiria nu este același lucru cu costul
Un spațiu mai scump pe metru pătrat poate fi mai eficient din punct de vedere economic dacă necesită mai puțin spațiu pentru a găzdui aceleași echipamente, oferă o parcare mai bună, reduce anumite costuri de operare sau necesită mai puține investiții pentru a îndeplini standardele corporative ale ocupantului.
De aceea, una dintre conversațiile pe care va trebui să le încorporăm din ce în ce mai mult în Republica Dominicană este cea a Costului Total de Ocupare.
Nu este vorba despre cât costă închirierea metroului, ci despre cât costă de fapt ocuparea lui. Mai puțin spațiu nu înseamnă neapărat un birou mai ieftin. Există o altă tendință la care ar trebui să ne uităm.
Multe companii internaționale și-au redus spațiul de birouri în urma extinderii muncii hibride. Dar asta nu înseamnă neapărat că caută o opțiune mai ieftină. O companie ar putea trece de la 1.500 m² la 1.100 m² și ar putea decide să investească mai mult în fiecare metru pătrat pe care îl păstrează. Mai puține stații de lucru alocate. Mai multe spații de colaborare. Săli de ședințe mai bune. Mai multă tehnologie. O locație mai bună. O eficiență mai mare. O experiență mai bună pentru angajați.
Această trecere către un produs superior este ceea ce numim noi „fuga către calitate”. Și cred că va fi una dintre dinamicile pe care ar trebui să le urmărim cel mai atent în Santo Domingo. Întrebarea se schimbă și pentru proprietar. Dacă dețin o clădire corporativă, nu mai este suficient să mă întreb: Care este prețul de închiriere pe metru pătrat în Piantini?
Există o întrebare și mai importantă: Cu ce clădire voi concura când chiriașul meu va trebui să reînnoiască contractul peste trei ani?
Asta schimbă complet strategia. S-ar putea să fie nevoie să modernizăm zonele comune, să actualizăm sistemele, să îmbunătățim tehnologia, să revizuim facilitățile de parcare, să investim în eficiența energetică, să repoziționăm proprietatea sau chiar să evaluăm dacă este momentul potrivit pentru a vinde.
Clădirile nu devin învechite pur și simplu pentru că îmbătrânesc. Devin învechite atunci când nu mai satisfac nevoile pieței.
Pentru companii, căutarea timpurie poate genera valoare
O decizie corporativă privind un contract de închiriere imobiliară nu ar trebui să înceapă cu trei luni înainte de expirarea unui contract de închiriere. O companie al cărei contract de închiriere expiră în 2027, 2028 sau 2029 ar trebui să înceapă să observe piața acum. Nu neapărat să se mute. Poate cea mai bună decizie este să rămână și să renegocieze. Poate să reducă dimensiunile companiei. Poate să se modernizeze. Poate să consolideze mai multe operațiuni. Sau poate, pentru o companie cu o viziune pe termen lung, să ia în considerare achiziționarea propriului spațiu de birouri.
Scopul nu este să ne mutăm. Scopul este să luăm cea mai bună decizie imobiliară pentru afacere.
Următoarea competiție va fi bazată pe calitate
Santo Domingo dezvoltă o piață de birouri din ce în ce mai sofisticată. Acest lucru oferă oportunități pentru toată lumea, dar necesită și o mai bună luare a deciziilor. Pentru proprietari, înseamnă să înțeleagă cu ce produse va concura clădirea lor și ce investiții sunt necesare pentru a-i menține relevanța. Pentru investitori, înseamnă să privească dincolo de prețul pe metru pătrat și să se întrebe ce active vor menține cererea, lichiditatea și capacitatea de a genera venituri în timp. Iar pentru companiile care ocupă spații de birouri, înseamnă să înceapă să-și trateze strategia imobiliară ca ceea ce este cu adevărat: o decizie financiară, operațională și legată de talente.
De aceea, actualizez constant datele, vizitez clădiri și vorbesc cu proprietari, dezvoltatori și utilizatori. Pentru că în spatele fiecărui metru pătrat se află o decizie financiară, operațională și de gestionare a activelor. Și pentru că cred cu tărie că munca unui consultant imobiliar corporativ începe cu mult înainte de a prezenta o proprietate.
Începe cu înțelegerea pieței, știind încotro se îndreaptă și ajutând clientul să ia o decizie înainte ca aceasta să devină urgentă. Marea întrebare în următorii ani nu va fi doar cât spațiu nou de birouri va avea Santo Domingo.
Va fi ceva mult mai strategic: ce clădiri, ce proprietari și ce companii vor fi pregătite pentru următorul ciclu corporativ al țării?
