O practică aparent convenabilă se poate transforma într-un coșmar juridic
atunci când decesul, boala sau conflictele familiale perturbă procesul.
Riscurile sunt adesea trecute cu vederea până când este prea târziu.
Ca avocat specializat în imobiliare, pot confirma că achiziționarea de proprietăți în numele unor terțe părți este una dintre cele mai periculoase de pe piața imobiliară dominicană. Ceea ce mulți consideră un „truc ingenios” se poate transforma în cel mai scump coșmar juridic al vieții tale.
Motivele sună întotdeauna convingător: „Divorțez”, „Vreau să evit plata IPI-ului (Impozitul pe Proprietate)”, „Aș prefera să nu fie pe numele meu”. Însă această presupusă strategie poate avea consecințe civile, succesorale și chiar penale.
Când moartea rescrie regulile
Să ne imaginăm un scenariu realist. Juan decide să investească într-un apartament fără plan, dar îl înregistrează pe numele cumnatului său pentru a se „proteja”. Proiectul avansează, Juan plătește fiecare rată la timp, dar înainte de livrare, cumnatul său decedează. Automat, proprietatea în construcție devine parte a averii defunctului. Cu alte cuvinte, moștenitorii au acum drepturi asupra proprietății, chiar dacă Juan poate dovedi că fondurile provin din propriul buzunar.
Și aici începe furtuna. Cumpărătorul real se confruntă cu cruda realitate a legislației imobiliare dominicane: ceea ce contează nu este cine a plătit, ci pe numele cui este contractul și, ulterior, titlul de proprietate. Succesiunea nu face distincție dacă banii provin de la Juan sau de la altcineva; ceea ce contează este că respectivul contract este pe numele defunctului.
Labirintul juridic
Ce poate face cumpărătorul real în acest scenariu? Există mai multe opțiuni, deși toate sunt complexe:
- Acțiune în simulație: Susținerea faptului că contractul în numele terțului a fost fictiv și că acesta este adevăratul cumpărător. Necesită dovezi solide, de obicei scrise, și este un proces lung și costisitor.
- Reclamație pentru îmbogățire fără justă cauză: Se solicită rambursarea banilor investiți. Problema: această cale nu garantează păstrarea proprietății, ci doar recuperarea investiției inițiale.
- Acord cu moștenitorii: Încercarea de a determina moștenitorii terței părți decedate să renunțe la drepturile lor în favoarea dumneavoastră. Deși este fezabil, ajungerea la un consens este dificilă și implică, de obicei, negocieri epuizante.
Ce spune jurisprudența?
Curtea Supremă de Justiție, în decizia sa SCJ-PS-23-1546 (28 iulie 2023), a stabilit un criteriu cheie:
„Când se invocă simularea unui contract, proba prin excelență este contradocumentul, ca document scris care reflectă adevărata înțelegere ascunsă în spatele actului aparent.”«.
Cu alte cuvinte, martorii sau acuzațiile verbale nu sunt suficiente: instanțele solicită dovezi documentare convingătoare - chitanțe, transferuri, contracte anterioare, corespondență - care să demonstreze adevărata intenție a părților.
Doctrina juridică dominicană este de acord. „Simularea în practica juridică și socială dominicană” explică:
„Simularea poate fi absolută, atunci când se pretinde că există un contract inexistent, sau relativă, atunci când adevărata natură a acordului este ascunsă. În ambele cazuri, legea impune dovezi scrise care să demonstreze intenția reală a părților.”.
Dincolo de sfera civilă: riscul penal cauzat de spălarea banilor
Analiza nu se oprește la chestiuni civile sau de registru. Cumpărarea de proprietăți în numele unor terți poate declanșa semnale de alarmă în temeiul Legii 155-17. Această lege consideră sectorul imobiliar o entitate nefinanciară obligată.
Simplul act de înregistrare a unui imobil pe numele unei terțe persoane poate fi interpretat ca ascunderea dreptului de proprietate real, mai ales dacă proprietarul aparent nu are o capacitate economică justificabilă.
Legea 155-17 penalizează nu doar pe cei care spală bani, ci și pe cei care își împrumută numele unor astfel de activități. Chiar dacă fondurile provin din activități legale, o achiziție prost structurată poate avea consecințe grave.
Riscul pe care nimeni nu-l ia în considerare: proprietatea conjugală
Imaginează-ți că divorțezi, dar tehnic vorbind ești încă căsătorit. Decizi să „protejezi” o investiție de 500.000 de dolari cumpărând un apartament pe numele fratelui tău. Problema: folosești bani care aparțin legal comunității conjugale.
Consecințele pot fi devastatoare: soțul/soția dumneavoastră vă poate da în judecată atât pe dumneavoastră, cât și pe fratele dumneavoastră pentru înstrăinarea frauduloasă a bunurilor conjugale. Rezultatul tipic include declararea nulă a tranzacției, revenirea bunurilor la averea conjugală și acuzații suplimentare pentru ascunderea bunurilor care vă înrăutățesc poziția în cadrul divorțului.
Întrebările care pot salva milioane
Dacă vă gândiți să cumpărați în numele unei terțe părți:
Cese întâmplă dacă proprietarul moare mâine? Aveți documente care să vă protejeze investiția de moștenitorii săi?
Ce se întâmplă dacă divorțează, se îmbolnăvește sau se răzgândește?
Poate fi interpretată această structură ca disimulare în temeiul Legii 155-17?
Dacă nu poți răspunde cu certitudine absolută și cu documentație solidă, nu faci o investiție inteligentă. Îți pariezi averea pe soarta altcuiva.
Când titanul cade, cade și moștenirea ta
Ceea ce pare o mișcare inteligentă astăzi ar putea deveni mâine cea mai costisitoare greșeală a carierei tale în domeniul imobiliar. Am văzut investitori pierzând proprietăți și bani, confruntându-se cu anchete penale și distrugând relații de familie din cauza unor structuri prost proiectate.
Nu există niciun substitut pentru certitudinea juridică. În domeniul imobiliar, transparența și structurile juridice adecvate vor fi întotdeauna cea mai bună strategie.
Următorul pas este vital: Dacă dețineți deja proprietăți pe numele unor terți, evaluați imediat expunerea la risc cu consultanță juridică specializată. Dacă luați în considerare această structură, investiți într-o protecție preventivă reală.
Viitorul tău financiar nu ar trebui să depindă de faptul că altcineva rămâne sănătos, în viață și cu bune intenții la nesfârșit. Pentru că viața, așa cum am văzut, are alte planuri.
Opiniile exprimate în acest articol sunt responsabilitatea exclusivă a autorului său.
