A segurança jurídica no setor imobiliário não se baseia apenas em leis bem elaboradas. Sua verdadeira força reside na consistência com que essas leis são interpretadas e aplicadas pelas instituições responsáveis por garanti-las. Quando essa consistência falha, o sistema perde a previsibilidade e os cidadãos perdem a confiança.
Durante anos, um dos maiores desafios enfrentados pelo sistema de registro de terras da República Dominicana não foi a falta de regulamentação, mas sim os diversos critérios aplicados a procedimentos de registro idênticos. Essa é uma realidade familiar para advogados, corretores de imóveis e incorporadores, e vivenciada em primeira mão por aqueles que interagem diariamente com os cartórios de registro de imóveis.
Nesse contexto, lembro-me de uma experiência muito específica dos meus primeiros anos de prática profissional. Na mesma semana, submeti o mesmo documento de registro ao Cartório de Registro de Imóveis de Puerto Plata e, em seguida, ao Cartório de Registro de Imóveis de Santiago Rodríguez. Para minha surpresa, cada cartório exigia selos e recibos diferentes para um procedimento idêntico. Quando perguntei o porquê, a resposta foi simples: “Essa é a política do cartório”.
Um ano depois, uma situação semelhante ocorreu no Registro de Imóveis de La Vega. Não se tratava de um erro legal ou de um arquivo defeituoso, mas de algo mais profundo e estrutural: a ausência de um sistema de registro unificado.
Isso ocorreu por volta de 2008 e 2009, numa época em que muitos profissionais do direito imobiliário aprenderam — por experiência própria — que a segurança jurídica nem sempre dependia exclusivamente da lei, mas também do local onde o caso era apresentado.
Hoje, mais de uma década depois, a publicação do Compêndio de Critérios de Registro, aprovado pela Assembleia de Registradores da Direção Nacional de Registro de Títulos em sua primeira versão de setembro de 2025, marca uma virada nesse cenário. Estamos testemunhando um avanço institucional significativo, há muito aguardado por aqueles de nós que vivenciamos o sistema por dentro.
A segurança jurídica em matéria imobiliária não depende apenas de boas leis. Depende, em grande medida, de como essas leis são interpretadas e aplicadas na prática diária. Durante anos, um dos maiores desafios do sistema de registro de imóveis da República Dominicana tem sido justamente a disparidade nos critérios aplicados por diferentes cartórios de registro de imóveis a situações substancialmente semelhantes.
O mesmo processo pode ser aprovado em uma jurisdição e sinalizado — ou mesmo rejeitado — em outra. Essa realidade não é coisa do passado. Há apenas seis meses, vivenciei uma situação semelhante no Registro de Imóveis de Higüey, com um processo de registro referente à transferência de um imóvel classificado como de baixo custo, abrangido pela isenção fiscal correspondente. Enquanto uma transação idêntica foi aprovada sem dificuldades em Santo Domingo, em Higüey foi sinalizada. Para o usuário do sistema, esse tipo de disparidade gera incerteza, atrasos e uma sensação de insegurança que nem sempre está ligada à legalidade do ato, mas sim à interpretação particular do registrador.
Neste contexto, o Compêndio de Critérios de Registro não introduz novas regras nem modifica o quadro legal existente. Seu verdadeiro valor reside na unificação dos critérios técnicos e legais que devem ser aplicados pelos funcionários do registro no desempenho de suas funções. Em outras palavras, busca assegurar que a segurança jurídica não dependa mais do órgão específico onde o processo é submetido, mas sim de diretrizes comuns, acordadas e formalmente adotadas.
O próprio documento reconhece que as diversas situações enfrentadas pelos Registradores de Títulos exigem respostas coerentes e previsíveis, em conformidade com o atual quadro regulatório. Esse reconhecimento institucional é significativo. Implica aceitar que a discricionariedade técnica, quando não devidamente definida, pode se tornar um fator de risco para a confiança pública no sistema.
De uma perspectiva prática, a padronização dos critérios impacta diretamente todo o ecossistema imobiliário: advogados, corretores, incorporadores, investidores e compradores finais. Um sistema de registro previsível permite um melhor planejamento das transações, reduz imprevistos, minimiza observações desnecessárias e fortalece a segurança jurídica preventiva, evitando conflitos futuros.
No entanto, é importante adotar uma visão equilibrada. A padronização dos critérios não elimina a função qualificatória, nem substitui a análise jurídica de cada caso específico. Também não exime os profissionais envolvidos da responsabilidade de apresentar dossiês devidamente estruturados e em conformidade com a legislação. O que ela faz é reduzir a arbitrariedade, fortalecer a coerência institucional e elevar a qualidade do serviço de registro público.
Outro elemento relevante é a natureza dinâmica do Compêndio. O documento prevê sua revisão e atualização periódicas, reconhecendo que o direito imobiliário é uma área viva, impactada por mudanças regulatórias e jurisprudenciais, bem como pela própria evolução do mercado. Essa abertura à melhoria contínua é essencial para evitar que a padronização se torne rígida.
Num mercado imobiliário cada vez mais sofisticado e acompanhado de perto por investidores nacionais e estrangeiros, o registo regular não é um luxo: é uma necessidade. A confiança no sistema começa quando as regras são claras, uniformes e aplicadas de forma consistente.
Este Compêndio não resolve todos os desafios do sistema de registro dominicano, mas marca uma importante virada. É um sinal institucional claro de que a segurança jurídica não se baseia apenas na lei, mas também em como o Estado opta por interpretá-la e aplicá-la.
Porque, no fim das contas, a verdadeira força de um sistema imobiliário reside não apenas em suas regras, mas na confiança gerada por seu funcionamento.
