Pelo menos 56 artigos do projeto apresentam conflitos legais.
SANTO DOMINGO – Em 15 de outubro de 2025, a Câmara dos Deputados atribuiu o código CD-296-2025 ao processo contendo a proposta do deputado Tobías Crespo, que propõe a criação da Superintendência de Condomínios da República Dominicana.
Conforme delineado no projeto, a nova instituição seria responsável por supervisionar o cumprimento das normas relativas às áreas comuns, à manutenção da infraestrutura, à governança interna, à gestão de conflitos, à operação de condomínios residenciais aos processos de regularização de projetos habitacionais construídos pelo Estado.
Entre as funções desta superintendência estão a criação de diversos cadastros nacionais, como os de condomínios, condomínios para locação, prédios públicos e agentes do setor imobiliário, e teria o poder de emitir regulamentos , supervisionar construtoras e incorporadoras, impor sanções administrativas e mediar disputas entre proprietários e conselhos de condomínio.
O proponente argumentou que o crescimento urbano do país e a proliferação de edifícios residenciais verticais exigem uma autoridade especializada capaz de garantir a manutenção, a convivência e a transparência na administração dessas comunidades.
O documento contém 10 capítulos e 63 artigos, que estabelecem que a nova entidade teria autonomia e seria responsável por regulamentar, supervisionar e apoiar a gestão de condomínios em todas as suas formas, garantindo convivência harmoniosa, administração adequada, transparência e respeito ao atual quadro legal.
Este relatório baseia-se numa análise mista (quantitativa e qualitativa) do projeto de lei, que incluiu a contagem do número total de artigos, a identificação de artigos conflitantes e a classificação dos tipos de sobreposições com instituições e leis existentes.
O resultado é que pelo menos 56 artigos da proposta apresentam conflitos legais, institucionais ou constitucionais , representando 88,8% do total. Esses 56 artigos entram em conflito com as competências, responsabilidades ou regulamentações de pelo menos 12 instituições e leis existentes, incluindo
a Constituição da República Dominicana.
Poder Judiciário
Geral de Proteção ao Consumidor (Lei 358-05)
Municípios (Lei 176-07)
Jurisdição Imobiliária (Lei 108-05)
Lei 5038-58 sobre Condomínios
Ministério da Habitação, Habitat e Edificações (MIVHED)
Ministério do Turismo
Ministério da Saúde Pública
DGII
CODIA
Pró-Consumidor
Os tipos de conflito identificados no documento incluem: 1) sobreposição de poderes; 2) duplicação regulatória; 3) invasão de poderes municipais; 4) violação do princípio da legalidade; 5) interferência na autonomia da assembleia de condomínio; 6) contradições com a Lei 108-05; 7) usurpação de funções jurisdicionais; e 8) riscos de inconstitucionalidade em matéria de propriedade privada.
As vozes de alerta
O projeto preliminar surge num momento em que a vida em prédios de apartamentos e condomínios residenciais enfrenta tensões devido a conflitos relacionados a ruído, animais de estimação e estacionamento; aluguéis de curta duração, governança interna e conflitos entre construtoras e moradores também estão em discussão. É um momento em que a vida vertical é foco de debate, dado o crescimento exponencial de torres residenciais em comparação com as plataformas de aluguel de curta duração.
No seminário “Cidadania Ativa: Da Reflexão à Ação na Vida Vertical”, realizado em Santo Domingo e citado pelo Diario Libre em sua reportagem de 29 de novembro de 2025, algumas dessas questões foram abordadas, e foi levantada a necessidade urgente de modernizar a Lei 5038-58.
Nesse encontro, especialistas do setor concordaram que o país precisa de uma atualização abrangente da legislação, mas alertaram que a solução não pode ser a criação de uma “superinstituição” que duplique funções já existentes.
Nesse contexto, especialistas alertaram para os conflitos e problemas que a obra poderia gerar.
O arquiteto JoséAntonio Constanzo, coordenador geral da Faculdade de Arquitetura da Universidade Pedro Henríquez Ureña (UNPHU), participou da atividade em que se argumentou que a Lei de Condomínios continua ancorada em edifícios de cinco andares, mas substituí-la por uma organização que repete o que os municípios, o MIVHED, a Jurisdição Imobiliária e a Pro Consumidor já fazem, em vez de melhorar, poderia agravar o problema.
O urbanista Víctor Féliz, diretor da plataforma Global Municipality, que organizou o seminário, acredita que o cerne do problema reside na governança: “A convivência em prédios não se resolve centralizando o poder em uma superintendência. Resolve-se fortalecendo os municípios e fornecendo aos moradores ferramentas claras.”
Em entrevista recente ao El Inmobiliario, o advogado Israel López, especialista em direito imobiliário, alertou para os riscos constitucionais decorrentes de uma superintendência:
Regular os assuntos internos de um condomínio por meio de um órgão administrativo é uma questão delicada. Os direitos de propriedade privada só podem ser limitados por lei, não por resoluções administrativas.
O que eles propuseram
O jornal Diario Libre noticiou que o seminário terminou com diversas propostas importantes para modernizar a vida em condomínios, sendo a primeira a necessidade de uma Lei de Condomínios moderna, abrangente e tecnicamente estruturada,que atualize as normas vigentes sem criar uma superentidade com funções duplicadas.
Pelo contrário, concordaram em reforçar o papel das autarquias locais em matéria de convivência, ruído, animais de estimação e regulamentação local, considerando que a vida comunitária é essencialmente uma responsabilidade municipal.
Outra recomendação foi a profissionalização da gestão condominial por meio de certificações e normas específicas do setor, em vez de centralizar essas funções em uma superintendência. Da mesma forma, foi proposta a criação de mecanismos de transparência na gestão, sempre respeitando a autonomia das assembleias de condôminos. Solicitou-se ainda uma melhor coordenação entre o Ministério da Habitação Desenvolvimento (MIVHED), a Jurisdição Imobiliária e a Agência de Proteção ao Consumidor (Pro Consumidor), a fim de sanar as lacunas existentes, insistindo que não se criem órgãos adicionais que possam sobrepor suas responsabilidades.
Foi isso que revelou a análise estrutural
Uma análise minuciosa do projeto de lei permitiu El Inmobiliario identificar cinco principais áreas de conflito:
1. Invasão de poderes municipais (Lei 176-07). Os municípios seriam subordinados a uma superintendência central, contrariando a autonomia municipal garantida pela Constituição. Isso afeta mais de 20 artigos relacionados a ruído, ordem pública, saneamento, controle de animais, alvarás de funcionamento, inspeções e sanções.
2. Duplicação de jurisdição imobiliária (Lei 108-05). Pelo menos 12 artigos invadem funções como registro de condomínios, certidões, regularização de títulos, regularização de projetos estaduais e validação de documentos.
3. Sobreposição com o MIVHED, CODIA e Pro Consumidor. Mais de 15 artigos criam duplicação em inspeções técnicas, licenças, normas de construção, pré-vendas e responsabilidade do incorporador.
4. Interferência na autonomia da assembleia. Mais de 10 artigos permitiriam à Superintendência anular decisões, validar regulamentos, impor modelos obrigatórios e intervir em eleições e sanções.
5. Regulamentação inadequada de aluguéis de curta duração (Airbnb e similares). O projeto de lei visa regulamentar uma atividade que está sob a jurisdição do Ministério do Turismo, dos municípios e da DGII (Direção-Geral da Receita Interna), criando um sistema paralelo que fragmenta o turismo e o quadro administrativo.
Esta análise abrangente revela que o projeto de lei apresentado pelo Deputado Tobías Crespo apresenta uma proporção extraordinária de artigos problemáticos, quase 90%, coincidindo com os especialistas em direito público e urbanismo que apontaram os problemas constitucionais e jurídicos da proposta.
Existem também sobreposições com instituições já existentes, duplicação de competências em imobiliária, municipal, turística e técnica, bem como aspetos que poderão exigir ajustamentos para garantir a coerência com a Constituição, a Lei 108-05 sobre o Registo Predial, a Lei 176-07 sobre os municípios e as competências de entidades como o MIVHED, o Turismo, a DGII e a Pro Consumidor.
Especialistas alertam que a criação desta Superintendência de Condomínio, tal como atualmente proposta, não moderniza a vida vertical, mas sim a regulamenta em excesso, gerando duplicação, conflitos institucionais e apresentando também potenciais riscos de inconstitucionalidade.
