No mundo do investimento institucional, os mercados não são improvisados. Eles são analisados, comparados e observados ao longo do tempo.
Recentemente, revisei um dos relatórios de investimento imobiliário que a Logan anualmente para diversos países da região — incluindo México, Colômbia, Costa Rica, Guatemala e República Dominicana — e, além dos números, achei relevante focar no que esse tipo de análise revela sobre o nosso mercado.
Não pelo estudo em si, mas pelo que ele confirma: a República Dominicana já está sendo avaliada como um mercado relevante em nível institucional.
Quando um mercado começa a ser observado regularmente,
esses relatórios não são elaborados para especulação ou decisões de curto prazo. Eles são projetados para investidores institucionais, fundos e gestores que tomam decisões com horizontes longos e critérios rigorosos.
O fato de a República Dominicana ser consistentemente incluída nesse tipo de análise regional indica algo importante:
o país atingiu um nível mínimo de maturidade que permite sua comparação, mensuração e monitoramento ao longo do tempo.
Isso muda a perspectiva.
Não se trata mais apenas de oportunidades isoladas, mas da estrutura do mercado, dos ciclos e da capacidade de sustentar investimentos.
Um Mercado em Crescimento, Mas com Nuances
O panorama geral é positivo: o mercado apresenta crescimento, aumento da atividade de capital e uma evolução nos tipos de veículos de investimento utilizados.
No entanto, também é evidente que esse crescimento não é uniforme nem automático.
As decisões hoje são mais condicionadas por:
• o preço de entrada,
• a qualidade histórica do ativo,
• a capacidade de gestão,
• e o contexto macroeconômico.
O capital voltado para a República Dominicana não é ingênuo. É seletivo.
Maior apetite por retorno, mas com exigências mais elevadas
Um dos elementos mais interessantes é a mudança no perfil de risco.
Há um interesse crescente em estratégias que buscam retornos mais altos, mas isso vem acompanhado de maiores exigências em termos de estrutura, informação e execução.
Isso envia uma mensagem clara ao mercado local: existem oportunidades, mas uma boa localização ou uma narrativa atraente já não são suficientes.
Concentração Geográfica e uma Oportunidade Óbvia
Santo Domingo continua sendo o principal foco de investimento, com outros polos relevantes como Santiago e a região leste.
Isso não é surpreendente.
O interessante é que, à medida que o mercado amadurece, surge uma pergunta natural:
onde estão as próximas oportunidades de valor?
É aqui que os mercados secundários, a logística, os ativos industriais e os ativos comerciais bem estruturados emergem como espaços com potencial, desde que acompanhados de bom senso e execução profissional.
Uma lacuna que permanece aberta.
Outro ponto que se torna evidente é a diferença entre o desenvolvimento residencial e o desenvolvimento comercial e industrial.
Enquanto o desenvolvimento residencial avançou mais rapidamente em termos de produto e veículos de investimento, o segmento comercial e industrial ainda tem espaço para maior sofisticação.
Para o investidor institucional, isso não é uma fraqueza.
É uma lacuna de mercado.
O que este momento exige do setor. O fato
de a República Dominicana estar sendo observada com esse nível de análise implica uma maior responsabilidade para todas as partes interessadas:
incorporadoras,
proprietários,
consultores
e empresas que tomam decisões imobiliárias.
As decisões devem ser mais estruturadas. Os projetos, mais bem pensados. A consultoria, mais especializada.
O mercado está entrando em uma fase em que a improvisação é mais perceptível.
Reflexão final.
O fato de nosso mercado estar sendo analisado juntamente com outros países da região não é um destino final. É um sinal de que agora estamos jogando em uma liga onde os erros são mais custosos, mas as oportunidades também são maiores.
O capital institucional não busca promessas. Busca consistência. E os mercados que entendem isso a tempo são os que conseguem atrair investimentos... e, sobretudo, retê-los.
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