Quando falo sobre o registro provisório de contratos de compra e venda com incorporadoras, a reação é previsível: ceticismo e medo. "E se o comprador não cumprir com o contrato?" "Preciso entrar com um processo judicial para cancelar o negócio?" Mas o verdadeiro risco não está em usar essa ferramenta. Está em não usá-la enquanto o mundo todo observa.
A pergunta que todos estão fazendo
Lembro-me de uma conversa que tive com um desenvolvedor há alguns dias. Expliquei os registros provisórios que entrarão em vigor em 2 de dezembro. Ele cruzou os braços, franziu a testa e me fez a pergunta que todo empreendedor pragmático faz: "E como isso me beneficia, doutor?"
Então, sem esperar por uma resposta, acrescentou: “Parece mais burocracia. E o que acontece se o comprador não cumprir com o contrato? Preciso entrar com uma ação judicial para rescindir o contrato? Agora tudo será público, não é?” Esse registro constitui um direito registrado?
Eram perguntas válidas. Um medo legítimo. Mas eu estava fazendo a pergunta errada.
A questão não é "Quais são os benefícios de registrar minhas doações?". A pergunta correta é: "O que me custará NÃO fazer isso?".
Medos reais
Sejamos honestos. Os desenvolvedores têm motivos para duvidar:
“Se eu registrar a promessa e o comprador não cumprir o pagamento, como faço para cancelá-la?” “Se eu aplicar a indexação de preços, o registro complica o processo?” “Agora meus compromissos serão públicos.” “É mais trabalho, mais burocracia, mais custos.”.
Compreendo cada um desses receios. Como advogado imobiliário, ouvi-os a cada mudança regulatória que o setor enfrentou, inclusive quando a Lei 108-05 sobre Registro de Imóveis entrou em vigor.
Mas a verdade é que esses receios são precisamente a razão pela qual PRECISAMOS de registos provisórios.
“Mas e se eu tiver que cancelar a promessa?”
Essa é a pergunta que mais ouço. O medo específico: "Preciso entrar com um processo judicial para cancelar?"
A resposta é não.
O artigo 16 da Disposição Técnica DNRT-DT-2025-001 estabelece quatro formas de cancelar registos provisórios. Duas delas são inteiramente administrativas, diretamente através do Registo Predial, sem recurso a um tribunal:
Primeira opção: Acordo entre as partes. Se o comprador não cumprir com o contrato e ambas as partes concordarem com o cancelamento, elas assinam um documento de cancelamento, registram-no no Cartório de Registro de Imóveis e a escritura é cancelada. Não é necessária intervenção judicial.
Segunda opção: Ação do beneficiário. Se o comprador aceitar o cancelamento, ele assina um documento renunciando aos seus direitos. O documento é depositado e o cancelamento é processado. Não é necessário recorrer ao tribunal.
Terceira opção: Expiração do prazo. Os registros provisórios têm validade limitada. Após a expiração, solicita-se o cancelamento. Não é necessária intervenção judicial.
Quarta opção: Ordem judicial. Esta é a ÚNICA opção que exige um tribunal e só se aplica quando existe um conflito real: o comprador não aceita o cancelamento, alega que pagou e reivindica os seus direitos.
Eis a ironia: os incorporadores têm medo de registrar seus imóveis porque pensam: "E se eu tiver que cancelar a compra?". Mas a falta de registro é justamente o que GARANTE que você acabe na justiça. Porque quando o comprador se sente vulnerável devido à falta de transparência, é aí que os problemas podem começar.
O registo provisório não complica o cancelamento. Pelo contrário, facilita-o. Porque fica registado de forma clara o que foi acordado, quando e em que termos.
O custo invisível da desconfiança
Enquanto debatemos se devemos ou não registrar nossas promessas de investimento, o mundo está observando. Investidores internacionais. Compradores sofisticados. Instituições financeiras.
E o que eles veem é isto: um país que criou ferramentas modernas de registro, mas cujos cidadãos resistem a usá-las.
O verdadeiro custo não é a taxa de RD$180 para registrar uma promessa. O verdadeiro custo é a crescente desconfiança em nosso setor. É o fato de a República Dominicana ser vista como um país de incerteza jurídica porque seus próprios profissionais não utilizam as regulamentações existentes.
É a credibilidade que perdemos como setor imobiliário cada vez que escolhemos o invisível em vez do transparente.
Não estou falando de ética abstrata. Estou falando de dinheiro. Do prêmio de risco que os investidores pagam quando percebem falta de transparência.
Mudando a perspectiva
Vamos retornar aos receios do desenvolvedor sob outra perspectiva.
“Todos verão o que eu vendi.” Exatamente. E é exatamente isso que bancos, investidores institucionais e compradores sérios QUEREM ver. Projetos com transparência pública vendem mais e melhor do que projetos com promessas invisíveis.
“Dá mais trabalho.” Sabe o que dá mais trabalho? Processos judiciais. Compradores processando porque “não sabiam que havia uma hipoteca registrada na escritura”. Bancos rejeitando empréstimos porque não conseguem verificar os compromissos reais. Perder a reputação porque alguém o acusa de venda dupla.
Os incorporadores que adotarem registros provisórios a partir de 2 de dezembro não estão criando burocracia. Estão construindo uma vantagem competitiva. Estão dizendo ao mercado: "Meu projeto é tão sólido que todos os meus compromissos são públicos."
O momento da escolha
O setor imobiliário dominicano está numa encruzilhada. Podemos ser o país que modernizou seu cadastro de imóveis e cujos agentes o utilizam com orgulho. Ou podemos ser o país que criou ferramentas de transparência que ninguém adotou.
A primeira opção nos posiciona como um destino de investimento sério. A segunda nos condena a continuar pagando um prêmio de risco.
Em 2 de dezembro, os registros provisórios deixam de ser uma possibilidade e se tornam uma realidade regulamentar.
Quando o comprador experiente perguntar: "Posso ver o histórico de compromissos para este projeto?", o que você responderá?
A ferramenta já existe. A questão é: quem a usará para ganhar credibilidade enquanto outros continuam a perder a confiança?
O setor imobiliário dominicano não precisa de mais ceticismo. Precisa de pioneiros. Precisa de incorporadoras que entendam que a transparência não é um fardo. É o ativo mais valioso em um mercado cansado de promessas não cumpridas.
