O mercado imobiliário e seus contratos estão em constante evolução. Como alcançar o equilíbrio ideal entre eficiência operacional e segurança jurídica?
Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
A evolução do setor imobiliário dominicano apresenta um desafio interessante: a distinção entre uma promessa de venda e um contrato de adesão. Essa distinção, longe de ser meramente acadêmica, tem implicações práticas substanciais para o desenvolvimento saudável do mercado.
Ao analisar centenas de contratos imobiliários, observei como essa distinção impacta diretamente tanto compradores quanto incorporadores. Os padrões são reveladores: enquanto alguns buscam maior agilidade operacional, outros precisam de flexibilidade nas negociações. Essa realidade cotidiana na prática do direito imobiliário destaca a necessidade de encontrar um equilíbrio.
O quadro jurídico fundamental
Nosso Código Civil estabelece claramente em seu artigo 1589 que "uma promessa de compra e venda equivale a uma venda, desde que ambas as partes tenham consentido mutuamente com o objeto e o preço". Essa disposição fundamental ressalta a natureza bilateral e o caráter vinculante da promessa de compra e venda.
Por outro lado, a Lei 358-05 sobre Proteção do Consumidor define contratos de adesão como aqueles cujas cláusulas foram estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.
ANATOMIA DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
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PROMESSA DE VENDA CONTRATO DE ADESÃO
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✓ Negociação bilateral × Termos predefinidos
✓ Garantias acordadas × Garantias limitadas
✓ Termos acordados × Termos fixos
✓ Modificações mútuas × Alterações unilaterais
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A distinção prática
O mercado atual revela uma tendência interessante na estrutura contratual. Por um lado, os contratos de adesão oferecem eficiência operacional e uniformidade nas transações. Por outro lado, o contrato de compra e venda tradicional permite uma flexibilidade que muitos consideram necessária para investimentos dessa magnitude.
Em direção a um modelo equilibrado
A jurisprudência dominicana oferece orientações valiosas sobre este tema. O Supremo Tribunal de Justiça estabeleceu critérios que buscam equilibrar a proteção do comprador com a necessidade de eficiência nas transações imobiliárias.
A realidade do mercado
O setor imobiliário dominicano apresenta uma tendência inovadora: os contratos atuais parecem combinar elementos de ambos os regimes legais. Essa evolução natural responde às necessidades tanto de incorporadoras quanto de compradores, que buscam equilibrar eficiência e proteção.
Oportunidades de melhoria
Os desenvolvedores modernos entendem que a eficiência operacional não é incompatível com uma proteção jurídica adequada. Na verdade, uma estrutura contratual equilibrada pode aumentar a confiança do mercado e facilitar as transações.
Um caminho compartilhado
Estaremos diante de uma oportunidade para desenvolver instrumentos contratuais que satisfaçam as necessidades de todas as partes? Como podemos evoluir para contratos que combinem o melhor dos dois quadros jurídicos?
O mercado imobiliário dominicano está suficientemente maduro para enfrentar esse desafio. A colaboração entre incorporadoras, compradores e profissionais da área jurídica pode nos conduzir a modelos contratuais que promovam o crescimento sustentável do setor.
A autora possui mais de 18 anos de experiência como advogada especializada em direito imobiliário e como consultora imobiliária. Ela é fundadora do Grupo Echenique, que se concentra em fornecer segurança jurídica preventiva a investidores e compradores. Este artigo faz parte de uma série sobre segurança jurídica em investimentos imobiliários, na qual Reyna Echenique compartilha sua expertise no setor.
