Nos últimos anos, tornou-se cada vez mais comum encontrar contratos de compra e venda de imóveis que estipulam uma garantia de um ano. Embora essa prática seja frequentemente apresentada como uma condição contratual, é preocupante quando tenta transmitir ao comprador a ideia de que, uma vez expirado esse período, a construtora fica completamente isenta de responsabilidade.
Essa percepção não só cria incerteza jurídica, como também ignora uma proteção que o legislador dominicano estabeleceu há mais de um século para salvaguardar aqueles que investem seus bens em um imóvel.
O artigo 1792 do Código Civil da República Dominicana prevê que, quando um edifício se deteriora total ou parcialmente devido a um defeito de construção ou a um defeito no solo, o arquiteto e o empreiteiro são responsáveis por dez anos (responsabilidade decenal).
Essa garantia decenal que protege os compradores de imóveis tem suas raízes no Código Napoleônico e permanece em vigor há mais de 140 anos, com reconhecimento legal em nosso país.
Isso demonstra que a segurança dos edifícios nunca foi considerada uma obrigação temporária, mas sim um princípio fundamental do direito civil.
É importante esclarecer que esta responsabilidade não abrange pequenos defeitos, acabamentos ou elementos sujeitos a desgaste normal. Seu objetivo é abordar falhas que comprometam a integridade estrutural e a estabilidade da obra.
Precisamente por ser um mecanismo de proteção do interesse público e da segurança das pessoas, seu alcance não pode ser deixado ao critério das partes por meio de uma simples cláusula contratual.
Portanto, quando um contrato busca limitar a um ano uma responsabilidade que a lei estabelece em dez anos em relação aos casos contemplados no artigo 1792 do Código Civil, devemos nos perguntar: pode um contrato reduzir um direito que a lei reconhece expressamente ao comprador?
Do ponto de vista jurídico, a resposta deve ser analisada com cautela, mas o princípio é claro: as cláusulas contratuais não podem prevalecer sobre as disposições legais que protegem os direitos de ordem pública. A vontade das partes é limitada quando entra em conflito com normas imperativas estabelecidas pelo poder legislativo.
Os compradores têm o direito de conhecer essa realidade antes de assinarem um contrato. Para a maioria das famílias, uma casa representa o investimento mais importante de suas vidas. Essa decisão deve ser baseada não apenas na confiança na construtora, mas também no conhecimento das garantias que a lei oferece.
Da mesma forma, os promotores imobiliários não devem encarar a responsabilidade de dez anos como uma ameaça. Pelo contrário, ela serve como um incentivo para reforçar os controles de qualidade, a supervisão técnica, o cumprimento das normas de construção e a documentação adequada em cada etapa da obra.
A melhor maneira de reduzir os riscos legais não é limitar as garantias por meio de cláusulas contratuais, mas sim construir com o rigor técnico que a engenharia moderna exige.
A confiança no mercado imobiliário não se constrói reduzindo direitos, mas sim fortalecendo a transparência e o cumprimento da lei.
O desenvolvimento do setor deve basear-se em construções seguras e relações contratuais equilibradas, onde tanto os promotores imobiliários quanto os compradores conheçam e respeitem as responsabilidades estabelecidas pelo ordenamento jurídico dominicano para proteger o patrimônio e, sobretudo, a vida das pessoas.
Leituras recomendadas:
- A responsabilidade por dez anos não é o único risco legal para as construtoras
- A construção dominicana não precisa de mais regulamentações; precisa demonstrar que está em conformidade com as existentes
- Infraestrutura e conectividade: os alicerces invisíveis que determinam o sucesso de um investimento imobiliário
