Que adianta um projeto espetacular com vista para o mar se a titularidade estiver em disputa?
Qual o sentido de vender um apartamento se o contrato contém cláusulas abusivas e o comprador fica em risco?
E qual é o sentido de vender um projeto se o terreno onde ele está localizado sequer foi demarcado?
Essas foram as perguntas com as quais iniciei minha palestra no fórum "Metrôs Seguros, Investimento Imobiliário ao Quadrado". E a reação dos mais de 200 profissionais presentes confirmou algo para mim: todos sabemos que esses problemas existem, mas poucos tomam medidas para preveni-los.
O inimigo que todos ignoramos
Nos meus 20 anos protegendo investimentos imobiliários, identifiquei quatro ameaças recorrentes que apelidei de "predadores da segurança jurídica". Não se tratam de conceitos abstratos. São problemas reais que destroem transações, arruínam reputações e deixam os clientes desprotegidos. E o pior: são completamente evitáveis.
Gostaria de compartilhar um caso real que apresentei na conferência. Em Punta Cana, uma construtora vendeu dezenas de unidades na planta sem possuir a titularidade legal do terreno. O resultado foi uma ordem judicial de proteção ao consumidor emitida pela ProConsumidor para reembolso e indenização, além da aplicação da Lei 126-02 sobre Comércio Eletrônico e da Lei 108-05 sobre Registro de Imóveis.
Quando um agente do sistema desrespeita a segurança jurídica, isso acarreta uma série de consequências.
Predador nº 1: Títulos em nome de terceiros ou pessoas falecidas
Este é o clássico cenário do "não se preocupe, resolvemos isso depois". Um proprietário está vendendo um imóvel que ainda está registrado em nome de seu pai falecido ou, pior ainda, em nome de alguém que nem sequer está envolvido na transação.
O perigo: O comprador está comprando um problema que pode explodir quando herdeiros desconhecidos aparecerem reivindicando direitos.
Como se proteger: Verifique se o vendedor é o proprietário registado atual. Não aceite promessas de "transferência posterior". O título de propriedade deve estar em seu nome antes de qualquer compromisso financeiro.
Predador nº 2: Terreno sem demarcação de limites ou regulamentação de parcelas
Vender terrenos sem limites claros é como construir em areia movediça. Não importa quão bonito seja o projeto se faltar fundamento legal.
O perigo: Sem um levantamento cadastral aprovado, não há certeza sobre os limites exatos do terreno, não há regime de condomínio, o que abre caminho para conflitos com os vizinhos e, no pior cenário, a impossibilidade de registrar a copropriedade.
Como se proteger: Exija a certidão de título definitiva, já individualizada e processada pela Direção Regional de Cadastros. Não se trata de um "procedimento pendente". É um requisito fundamental.
Predador nº 3: Propriedades Litigiosas
Já vi anúncios de projetos "espetaculares" em que o terreno onde serão construídos está envolvido em litígios ativos e os direitos de propriedade estão sendo contestados judicialmente. E aqui quero ser absolutamente claro: esses imóveis não deveriam estar à venda. Não se trata de "mencionar isso no contrato", "ser transparente" ou "fornecer um certificado atestando isso". Eles não deveriam ser vendidos até que o litígio seja resolvido. Vender com a promessa de que "o litígio será resolvido antes da entrega" é pura irresponsabilidade. Às vezes, nem mesmo os juízes sabem quando e como o conflito entre as partes será resolvido. E enquanto ele existir: o banco não financiará um imóvel com um litígio registrado, nenhum comprador informado o comprará, não há alvarás, licenças ou regime de condomínio. Você não está vendendo um imóvel. Você está vendendo um problema jurídico com uma data de resolução desconhecida.
E aqui está algo que muitos corretores ignoram: se você foi informado, ou notificado por meio de certidão, da de um processo judiciale mesmo assim vendeu o imóvel, não pode alegar desconhecimento das consequências futuras. Quando o projeto não for construído, quando seu cliente não receber o que comprou, quando seu cliente perder o investimento, você, como corretor, terá sido parte ativa do problema. Desconhecimento não é uma defesa legal quando a informação estava disponível e acessível.
O perigo: Uma propriedade em disputa pode ter sua titularidade alterada por ordem judicial. O comprador pode perder todo o seu investimento se a decisão for favorável à outra parte. E o corretor que vendeu o imóvel, ciente do problema, pode sofrer consequências legais.
Como se proteger: Solicite a certidão de matrícula do imóvel emitida pelo Registro de Imóveis. Este documento revela quaisquer ônus, restrições ou processos judiciais que incidam sobre a propriedade. E se revelar algum litígio: não venda. Ponto final.
Predador #4: Projetos Não Autorizados
Vender unidades em empreendimentos sem alvará de construção aprovado é como jogar roleta russa com o dinheiro dos seus clientes.
O perigo: Sem as devidas licenças, o projeto não começará; se começar, poderá ser interrompido, multado ou até mesmo demolido. Os compradores ficam em um limbo jurídico, sem data de entrega e com seu investimento em risco.
Como se proteger: Verifique se todas as licenças de construção, aprovações municipais e licenças ambientais necessárias estão em vigor. Não venda promessas; venda certezas comprovadas por documentação.
O contraste que diz tudo
Na mesma conferência, compartilhei o caso oposto: um incorporador que conseguiu vender 90% de suas unidades antes do início da construção e entregou o projeto 6 meses antes do prazo.
Qual a diferença? Toda a documentação está legalmente impecável e todas as licenças foram aprovadas. Segurança jurídica na prática.
Dois projetos. Dois destinos. O fator determinante: o respeito à segurança jurídica.
Uma Verdade Inconveniente
Durante minha palestra, eu disse algo que causou silêncio na sala:
“Nossos bolsos podem esperar, mas o risco a que expomos um cliente ao vender-lhe um problema não espera para explodir.”«.
Como profissionais deste setor, temos uma responsabilidade que vai além de fechar vendas. Somos guardiões dos investimentos mais importantes dos nossos clientes: suas casas, seus bens, seus sonhos.
Seu arsenal de proteção
A Lei 108-05 sobre Registro de Imóveis nos dá quatro pilares:
- Registro de título: Certeza quanto à propriedade
- Publicidade do registo: Transparência dos direitos
- Inexequibilidade perante terceiros: Proteção contra reclamações
- Certeza cadastral: Delimitação precisa das propriedades
Essas são ferramentas que devemos usar em todas as transações.
O apelo à ação
Se você é um corretor de imóveis, incorporador ou investidor, pergunte-se:
Sua última transação envolveu algum desses quatro predadores?
Se a resposta for sim, é hora de elevar seus padrões. Porque a segurança jurídica não se sustenta sozinha. Ela precisa de atores comprometidos para fortalecê-la.
E se não o fizermos, os investidores levarão seus recursos para outros países.
A República Dominicana dobrou sua pontuação em direitos de propriedade, passando de 25 para 56 pontos entre 2016 e 2024, superando a média mundial, segundo o The Global Economy.
Temos as ferramentas. Temos o arcabouço legal. Só precisamos usá-las.
A segurança jurídica é a chave mestra que desbloqueia vendas previsíveis, fluxo de caixa estável, clientes fiéis e uma reputação sólida.
A pergunta final: você fará parte do problema ou da solução?
Porque, no fim das contas, um predador só pode atacar se você abrir a porta para ele.
