Por Indhira Desangles
Especial para El Inmobiliario
Quando se trata de desenvolvimento imobiliário, a localização é um dos fatores mais cruciais para garantir o sucesso e a segurança a longo prazo de qualquer projeto. No entanto, alguns riscos óbvios, que podem ter consequências catastróficas, são frequentemente ignorados. Como corretor imobiliário comercial com experiência em projetos corporativos e empresariais, sinto-me na obrigação de alertá-lo sobre os locais onde a construção jamais deveria ocorrer.
Abaixo, compartilho alguns exemplos importantes:
1. Próximo a rios ou corpos d'água: Construir em áreas próximas a rios ou corpos d'água pode parecer tentador devido às vistas ou à acessibilidade, mas essas áreas são frequentemente propensas a inundações. O risco de danos estruturais, perda de valor do imóvel e dificuldade em obter seguro é alto. É essencial realizar estudos hidrológicos antes de considerar essas áreas para empreendimentos comerciais ou residenciais.
2. Bordas de colinas ou terrenos instáveis: Propriedades localizadas nas bordas de colinas, montanhas ou encostas íngremes podem parecer atraentes devido às vistas panorâmicas, mas apresentam sérios riscos de deslizamentos de terra. Além disso, mesmo pequenas atividades sísmicas podem afetar a estabilidade do solo e comprometer a segurança da edificação. Investir em estudos geotécnicos é essencial nessas áreas.
3. Áreas de Aterro: Embora as áreas de aterro pareçam ter sido niveladas artificialmente, muitas vezes carecem da densidade e estabilidade necessárias para uma fundação sólida. Essas áreas tendem a se tornar instáveis com o tempo, levando a subsidência ou fissuras estruturais. Projetos em aterros exigem investimentos adicionais em estudos de solo e fundações especializadas, o que pode aumentar os custos desnecessariamente.
4. Áreas baixas propensas a inundações: Construir em áreas baixas implica um risco constante de acúmulo de água, seja por chuvas torrenciais ou transbordamento de rios próximos. Essas áreas geralmente exigem sistemas de drenagem e proteção contra inundações dispendiosos, afetando tanto a viabilidade econômica do projeto quanto sua segurança.
5. Terrenos com Declives Acentuados: Construir em declives acentuados pode ser dispendioso e tecnicamente complexo. Estabilização do solo, projeto arquitetônico e sistemas de drenagem são apenas alguns dos aspectos que aumentam o custo do projeto. Além disso, a logística de construção e manutenção de uma propriedade nesse tipo de terreno é mais complicada, muitas vezes superando os benefícios potenciais das vistas ou da exclusividade que possam oferecer.
Então, onde é aconselhável construir? Opte por locais estratégicos e seguros
Após identificar as áreas a evitar, é igualmente importante compreender os fatores que indicam onde construir para garantir a viabilidade e a rentabilidade de um projeto imobiliário. Aqui estão alguns aspectos-chave a considerar na identificação de locais ideais:
1. Terreno plano e bem drenado: A estabilidade do solo é essencial. Procure solos que não sejam propensos à retenção de água e que possuam um sistema de drenagem natural ou infraestrutura adequada para evitar problemas de umidade. Terrenos planos e bem compactados são ideais para construção, pois não exigem trabalhos adicionais para garantir a segurança estrutural.
2. Áreas urbanas consolidadas ou áreas de expansão controlada: Localizar seu projeto em áreas com infraestrutura urbana consolidada ou em áreas de expansão controlada garante o acesso a serviços essenciais como água, eletricidade, telecomunicações e transporte. Áreas com planos de desenvolvimento urbano geralmente oferecem incentivos para atrair investimentos, agregando valor ao seu projeto.
3. Proximidade a infraestruturas essenciais: A proximidade a rodovias, portos, aeroportos ou centros logísticos é uma grande vantagem para empreendimentos comerciais e industriais. Por exemplo, na República Dominicana, a conectividade da Rodovia Duarte e do anel viário que liga Haina a Caucedo é estratégica para a distribuição de mercadorias em todo o país, inclusive para a região de Cibao ou a zona leste. Garantir que seu projeto esteja próximo a esses polos logísticos proporciona uma vantagem competitiva em termos de acesso e mobilidade.
4. Áreas com baixo risco geológico: É essencial construir em áreas não expostas a riscos naturais como terremotos, deslizamentos de terra ou inundações. Realize estudos geológicos e de solo antes de iniciar qualquer projeto. Áreas com baixo histórico de atividade sísmica ou boa estabilidade topográfica são as mais seguras para o desenvolvimento a longo prazo.
5. Áreas com projeção de crescimento econômico: Projetos imobiliários, especialmente os comerciais e corporativos, devem ser localizados em áreas com projeção de crescimento econômico. Cidades em expansão ou áreas onde se espera um aumento na demanda por escritórios, espaços comerciais ou edifícios industriais são as mais adequadas para garantir uma boa rentabilidade. Analisar o plano de desenvolvimento urbano e estudos de mercado locais ajudará você a tomar decisões mais embasadas.
6. Ambientes Sustentáveis: O foco na sustentabilidade é um aspecto cada vez mais valorizado por investidores e usuários. Áreas que promovem a sustentabilidade, como empreendimentos próximos a espaços verdes, com bom acesso a transporte público e que incentivam a construção de edifícios certificados por padrões ecológicos (LEED, BREEAM, etc.), oferecem não apenas benefícios ambientais, mas também vantagens fiscais e de reputação para os projetos.
O sucesso de um projeto começa com uma boa escolha de terreno
Escolher a localização certa para construir pode fazer toda a diferença entre o sucesso e o fracasso do seu projeto imobiliário. É essencial evitar áreas de alto risco, mas é igualmente importante identificar áreas com potencial de crescimento, boa infraestrutura e estabilidade geológica. Como corretor de imóveis especializado em projetos comerciais e corporativos, estou comprometido em ajudá-lo a tomar decisões informadas e garantir que seu investimento esteja no lugar certo.
O autor é: Especialista em imóveis comerciais e corporativos, com mais de 20 anos de experiência no mercado nacional, e membro do conselho de administração da AEI.
