Análise do projeto de lei que regulamenta a corretagem imobiliária e a publicidade enganosa
Especial para El Inmobiliario
Por Ana Bello
O projeto de lei que regulamenta a corretagem imobiliária representa um avanço: ele profissionaliza um setor que impulsiona uma parcela significativa do PIB e é assolado por práticas irregulares. No entanto, é importante moderar o entusiasmo com que alguns comemoram a afirmação de que "advogados precisarão de licença para transações imobiliárias": essa afirmação é imprecisa e decorre de uma redação ambígua que precisa ser corrigida.
O projeto em si exclui serviços jurídicos. O artigo 3º, parágrafos 2º e 3º, exclui a assessoria jurídica de profissionais e as transações realizadas por agentes. O artigo 19º reitera que a prestação de serviços jurídicos relacionados à elaboração, preparação e negociação de contratos de transferência não configura intermediação. O advogado que estrutura a transação e verifica a situação do imóvel não atua como intermediário.
O atrito surge no parágrafo do Artigo 19, que exige que os advogados se registrem como agentes ao exercerem as atividades descritas no Artigo 18: promoção, publicidade, captação de clientes e gestão da oferta e da procura. O problema é que o Artigo 18, parágrafo 3, inclui "negociação", um termo que também descreve parte da assessoria jurídica. É aí que reside a ambiguidade: a linha divisória entre assessorar e mediar torna-se tênue.
O exequatur e a especialização em Direito Imobiliário e Registrativo garantem a segurança jurídica da transação; uma função distinta da corretagem, que reúne oferta e demanda em troca de uma comissão. O exequatur não torna o advogado um corretor, nem deveria exigir uma licença adicional; mas o diploma também não o autoriza a comercializar propriedades de terceiros e cobrar comissão: quando atuam dessa forma, estão, na prática, atuando como corretores. A solução não é isentá-los com base em seu diploma, mas definir o escopo de sua função. Impor uma licença para sua mera função consultiva também infringiria a liberdade de empreender consagrada no Artigo 50 da Constituição.
O direito comparado confirma essa visão. Nos Estados Unidos, o licenciamento é regulamentado estado por estado: a Califórnia isenta os advogados quando a atividade faz parte de seus serviços jurídicos; o Texas mantém uma isenção mais ampla. A Espanha liberalizou a intermediação com o Real Decreto-Lei 4/2000, mas desde 2010 diversas comunidades autônomas (Catalunha, Valência, Ilhas Baleares e, desde 2025, Andaluzia) criaram registros obrigatórios com exigências de formação, seguro e garantias. A República Dominicana está seguindo esse caminho; seu problema não reside no princípio, mas na redação.
O que falta no projeto de lei? Primeiro, uma definição clara da linha divisória entre o exercício da advocacia e a intermediação, especificando que a negociação acessória a um serviço jurídico está excluída. Segundo, a obrigatoriedade do seguro de responsabilidade profissional, atualmente ausente do texto. Terceiro, regras para a divulgação de dupla representação e conflitos de interesse. Quarto, horas específicas de formação continuada. E quinto, garantir à Direção-Geral de Registo, Controlo e Intermediação Imobiliária independência e recursos reais, com um registo público acessível.
Em resumo, o objetivo do projeto — segurança jurídica, transparência e proteção do consumidor — é sólido. O que ele exige é técnica legislativa: distinguir entre o profissional do direito, que oferece garantias legais, e o corretor, que atua como intermediário comercial. Enquanto essa fronteira permanecer ambígua, perder-se-á a oportunidade de construir um arcabouço que, longe de colocar as profissões em conflito, as integre em benefício tanto do investimento quanto do comprador.
Conteúdo originalmente publicado na edição 15 da revista impressa El Inmobiliario .
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