“Segurança é uma necessidade antropológica humana fundamental que consiste em ‘saber o que esperar’…”, cita o renomado jurista espanhol Antonio Enrique Pérez Luño em sua obra “Segurança Jurídica” (1991). No mercado imobiliário, isso significa transações válidas, defensáveis e previsíveis, sem “surpresas”. A due diligence é o processo de verificar, documentar e mitigar riscos antes de anunciar, reservar ou assinar um contrato. Apresento uma lista de verificação mínima para corretores, investidores e compradores.
No mercado imobiliário, o erro mais comum não é "desconhecer": é acreditar que a due diligence é cara. Por isso, é importante ser direto: a segurança jurídica é o objetivo; a due diligence é o método, e a melhor maneira de alcançá-la é com assessoria adequada que possa verificar e aplicar a due diligence apropriada.
O método que denomino Tríade SIC (Sujeito-Bem-Causa) baseia-se numa ideia simples: é preciso transformar cada decisão em prova. Portanto, antes de publicar, reservar ou assinar, o primeiro filtro é o Sujeito: Com quem estou negociando? Aqui, verifica-se a identidade e a capacidade jurídica para assumir obrigações, seja pessoa física ou jurídica. Se for uma empresa, não se negocia com base em suposições: valida-se a sua existência, o número de identificação fiscal/registro comercial atual, o seu objeto social e quem tem a autoridade efetiva para assinar, de acordo com o órgão competente. Igualmente crucial é confirmar a representação: uma procuração válida e autorização expressa para vender ou comprometer.
E num mercado onde o dinheiro também pode ser arriscado, adota-se uma abordagem preventiva: identificar o beneficiário final e garantir a consistência da origem dos fundos. A isto se soma um ponto que muitos subestimam: histórico e estrutura. Projetos entregues, referências verificáveis, licenças aprovadas e pagamentos formais falam mais alto do que qualquer campanha. "Reputação" pode ser marketing; a execução é a prova.
O segundo filtro é a própria propriedade: o que está sendo vendido? Porque uma propriedade não é apenas o que se vê; é o que existe legalmente e o que corresponde fisicamente a esse direito. Isso exige a análise da titularidade, descrição, área, limites e ônus: hipotecas, penhoras, processos judiciais pendentes, usufrutos e servidões. Em seguida, vem a verificação cadastral e física: visitas ao local, inspeções de limites, verificações de acesso e verificação de ocupação, para garantir que a documentação corresponda à realidade da propriedade. Quando aplicável, o uso do solo e as servidões também são considerados, porque muitas "surpresas" não surgem no contrato, mas sim no estado real da propriedade.
A validação fiscal completa o quadro: obrigações vinculadas ao imóvel, incluindo IPTU e imposto sobre ganho de capital, quando aplicável. E para o investidor — e para o corretor sério — há um benefício adicional que faz toda a diferença: a avaliação. Não basta que seja legal; se estiver supervalorizado, não é um investimento, é uma ilusão cara.
O terceiro filtro é a Causa: como a transferência é feita e com que fundos? Aqui, define-se o instrumento jurídico que dá suporte ao direito: promessa, venda, venda condicional, penhora, fideicomisso, entre outros. Esse instrumento deve ser assegurado por condições suspensivas claras — liberação de ônus, financiamento, alvarás/licenças, marcos da construção, entrega — e um cronograma realista, penalidades equilibradas e prazos de pagamento definidos.
Se não se compreender "com o que é construído", o risco de não conformidade aumenta.
Este artigo foi originalmente publicado na edição impressa de El Inmobiliario , número 14.
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