O POT apresentado na semana passada não detalha as 17 ações estratégicas (4 planos, 7 programas, 6 projetos) nem suas fontes de financiamento
SANTO DOMINGO – O Plano de Ordenamento Territorial (POT) do Distrito Municipal Turístico de Verón Punta Cana, apresentado em julho de 2026 pela Lei 368-22, organiza 484,44 quilômetros quadrados e divide o território em sete Unidades de Ordenamento Territorial, cada uma com seus próprios parâmetros de densidade, altitude e ocupação do solo.
É nesse nível de detalhe, que define o que e onde pode ser construído, que o plano adquire valor prático para o investidor e onde deve ser examinado minuciosamente.
No entanto, embora o documento preveja a existência de um sistema de monitoramento com indicadores, meios de verificação técnica, governança compartilhada entre atores públicos e privados e relatórios periódicos "com financiamento definido", ele não especifica valores, fontes ou cronograma.
O plano apresentado também não detalha as 17 ações estratégicas anunciadas: quatro planos, sete programas e seis projetos que devem implementar os cinco objetivos do POT, desde a gestão ambiental até a diversificação econômica para além do turismo.
Regulamentos por unidade de planeamento (parâmetros de utilização e construção)
| Unidade | Faixa / Zona | ocupação máxima. | Densidade (habitantes/ha) | Altura |
| Uvero Alto – Macau | 60–120 m da maré alta | 10% | 40 | 2 níveis (7,5 m) |
| 120–500 m · 1.600–10.000 m² | 30% | 50 | 3 níveis (11 m) | |
| 120–500 m · 10.001–400.000 m² | 30% | 80 | 4 níveis (14,5 m) | |
| 500 m – boulevard · 1.600–10.000 m² | 30% | 80 | 5+telhado (20 m) | |
| 500 m – boulevard · 10.001–400.000 m² | 35% | 80–180* | 5+ terraço em 22 níveis* (77 m) | |
| Bávaro | Zona Turística (turismo misto) | 50% | até 120 | 4+cobertura (17 m) |
| Friusa (residencial misto, 501–1.000 m²) | 65% | até 160 | 3 níveis (11 m) | |
| Veron | Zonas urbanas A, B e C (< 300 m²) | 55% | 150 | 2 níveis (7 m) |
| Zonas urbanas A, B e C (1.001–2.000 m²) | 65% | 260 | 5+telhado (20 m) |
O limite máximo de 180 habitantes/ha e 22 pavimentos (77 m) aplica-se apenas aos 5% mais profundos do terreno na faixa de 500 m entre Uvero Alto e o Boulevard Macau; os restantes 30% mantêm o limite de 80 habitantes/ha e 5 pavimentos + cobertura (20 m).
Não pode ser onde e como você quiser
Em Uvero Alto-Macau, uma zona costeira-marinha com reserva urbanística, a norma define os parâmetros de acordo com a distância à maré alta e a dimensão do lote: desde uma ocupação máxima de apenas 10% e dois pisos na faixa de 60 a 120 metros da costa, até um máximo de 80-180 habitantes por hectare e até 22 pisos (77 metros) em lotes maiores localizados a mais de 500 metros, perto do passeio marítimo.
Essa última profundidade máxima, no entanto, aplica-se apenas aos 5% mais profundos do terreno; o restante permanece em cinco níveis mais a cobertura.
Em Bávaro, a unidade com a maior área urbana do distrito, coexistem dois regimes: a Zona Turística, com uso misto turístico preferencial (até 120 habitantes por hectare e quatro andares mais cobertura), e Friusa, com uso misto residencial preferencial, onde a densidade permitida sobe para 160 habitantes por hectare em lotes de 501 a 1.000 metros quadrados.
Verón, por sua vez, concentra três zonas urbanas (A, B e C) com usos mistos residenciais, comerciais e turísticos, e reserva 29,7% do seu território como terreno edificável para crescimento futuro.
Ali, a densidade varia entre 150 e 260 habitantes por hectare, dependendo do tamanho do terreno, com alturas de até cinco andares mais um telhado (20 metros) em lotes maiores que 1.000 metros quadrados.
O diagnóstico técnico que fundamenta o plano também documenta os conflitos de uso do solo existentes que as novas regulamentações terão de resolver.
A questão mais específica é a ocupação de 5 quilômetros quadrados dentro da concessão mineira de Los Higos por assentamentos não contemplados nessa vocação da terra.
A isso se soma a ocupação de 12,38 quilômetros quadrados de áreas protegidas com usos residenciais, comerciais, turísticos e agrícolas, e 2,77 quilômetros quadrados de faixas de proteção de corpos d'água com usos turísticos e agrícolas, de acordo com o próprio diagnóstico territorial do plano.
O POT também identifica áreas críticas devido à ameaça de inundações em Uvero Alto, na Zona Turística de Bávaro, em Cabeza de Toro e em El Cortecito, que concentram 10,57 quilômetros quadrados de usos turísticos, residenciais e comerciais em áreas de risco, de um total de 12,43 quilômetros quadrados do distrito sob ameaça de inundação.
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