Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
Punta Cana, com suas praias paradisíacas e um promissor mercado de aluguel por temporada, tornou-se um ímã para investidores internacionais. Promessas de renda passiva de US$ 1.600 por mês e taxas médias de ocupação de 62% criam um cenário atraente para quem busca diversificar sua renda por meio de investimentos imobiliários. No entanto, por trás dessa imagem idílica, escondem-se aspectos cruciais que todo investidor deve considerar. A realidade é que nem tudo são flores, e compreender os riscos e desafios pode fazer toda a diferença entre o sucesso e uma grande decepção.
Médias que não contam toda a história
Embora as estimativas de renda média (US$ 120 por dia e 62% de ocupação) pareçam atraentes, esses números não se aplicam igualmente a todos os imóveis. Estudos recentes mostram que apenas 25% dos imóveis mais exclusivos atingem esses níveis de renda, enquanto as unidades padrão geram uma média de US$ 900 por mês — uma diferença significativa em relação às expectativas iniciais.
A taxa média de ocupação de 62% também significa que muitos imóveis ficam desocupados por mais de um terço do ano, deixando os proprietários com custos fixos e renda insuficiente para cobri-los. Isso afeta particularmente os investidores iniciantes que não estão familiarizados com a dinâmica do mercado local.
A sazonalidade como fator decisivo
A dependência de Punta Cana em relação à alta temporada é um dos maiores desafios para os investidores. Dados da Associação Dominicana de Hotéis e Turismo (ASONAHORES) indicam que, durante a alta temporada (dezembro a abril), as taxas de ocupação em acomodações turísticas chegam a 90-95%, mas durante a baixa temporada (maio a junho e setembro a novembro), caem para 35-40%, impactando drasticamente a renda com aluguéis.
Para mitigar essa sazonalidade, estima-se que 60% dos proprietários da região recorram a descontos agressivos, mas isso reduz as margens de lucro e nem sempre garante uma ocupação constante.
Um mercado saturado e competitivo
Com mais de 6.000 propriedades listadas em plataformas como Airbnb e Vrbo, Punta Cana enfrenta uma crescente saturação. Além disso, novos empreendimentos imobiliários, que aumentam a oferta em 15 a 20% ao ano, estão reduzindo as diárias médias. Por exemplo, propriedades que antes cobravam US$ 150 por noite agora são obrigadas a baixar seus preços para US$ 100 ou menos para se manterem competitivas.
A saturação também força os proprietários a investir em melhorias e serviços adicionais, aumentando os custos e reduzindo os lucros líquidos.
Custos ocultos que você deve considerar
O fascínio da renda passiva muitas vezes obscurece os custos reais de manutenção de um imóvel em Punta Cana. De acordo com estimativas de administradores de imóveis locais:
Manutenção: O clima tropical e a salinidade resultam em um custo médio anual de reparos de US$ 2.500 a US$ 3.500.
Gestão de imóveis para aluguel: Contratar uma agência para administrar o imóvel custa entre 15% e 25% da renda mensal, o que pode reduzir significativamente os lucros.
Impostos e regulamentações: Impostos locais e taxas adicionais podem representar entre 1% e 3% do valor do imóvel anualmente.
Riscos inerentes ao turismo
A pandemia de COVID-19 teve um impacto duradouro no mercado turístico de Punta Cana. Durante os meses de confinamento mais rigoroso, as taxas de ocupação despencaram para 10-15%, causando perdas significativas para os proprietários de imóveis. Além disso, a região é altamente vulnerável a eventos climáticos extremos.
O mito de que se pode usar a renda do aluguel para quitar um empréstimo
Um dos erros mais comuns que os investidores cometem é presumir que a renda do aluguel cobrirá integralmente as prestações da hipoteca. A realidade é que, em Punta Cana, isso é improvável devido à sazonalidade, aos custos ocultos e à saturação do mercado. Por exemplo, um apartamento com uma hipoteca de US$ 200.000 e uma taxa de juros média de 6% exigiria prestações mensais em torno de US$ 1.200, enquanto a renda líquida do aluguel, considerando uma taxa média de ocupação de 62% e os custos de manutenção, varia entre US$ 800 e US$ 1.000. Isso deixa um déficit que o proprietário precisa cobrir com outros recursos.
No entanto, a rentabilidade melhora significativamente para investidores com maior capital inicial. Aqueles que compram à vista ou financiam apenas uma pequena porcentagem do valor do imóvel enfrentam menos pressão financeira e podem reinvestir a renda do aluguel em melhorias ou diversificação do portfólio. Essa abordagem estratégica permite maximizar os lucros e minimizar os riscos, especialmente em um mercado tão competitivo quanto o de Punta Cana.
Conclusão: Um investimento com potencial, mas não isento de riscos
Investir em Punta Cana pode ser uma oportunidade atraente para quem está disposto a pesquisar, planejar e assumir riscos calculados. No entanto, nem tudo são flores. Desafios como sazonalidade, saturação do mercado, custos ocultos e dependência do turismo tornam esse investimento menos seguro do que muitos promotores sugerem.
Se você está pensando em investir neste paraíso caribenho, lembre-se de que uma perspectiva realista e bons conselhos são seus melhores aliados. Avalie os números cuidadosamente, busque orientação local confiável e planeje estratégias para diversificar sua renda. Dessa forma, você poderá tomar decisões informadas e minimizar o risco de seu sonho de investimento se transformar em um pesadelo.
O autor: MB, especialista em Marketing Digital e gerente de operações da construtora Incaribe, possui mais de 10 anos de experiência nos setores da construção civil e do turismo.
