Por César Fragoso
Especial para El Inmobiliario
O mercado imobiliário da República Dominicana tem estado intimamente ligado às flutuações do dólar nos últimos cinco anos. Como se trata de uma economia onde grande parte dos insumos e investimentos em construção são realizados nessa moeda, qualquer flutuação tem um impacto direto nos preços, nas vendas e na confiança dos investidores.
No mercado imobiliário dominicano, o dólar é a moeda de referência tanto para incorporadoras quanto para compradores internacionais. Os preços da maioria dos empreendimentos são definidos em dólares, o que proporciona estabilidade para investidores estrangeiros, mas também pressiona os compradores locais quando a taxa de câmbio sobe.
Entre 2020 e 2025, a taxa de câmbio do dólar dominicano apresentou uma tendência gradual de alta, passando de cerca de 53 pesos por dólar para mais de 63 atualmente. Embora os aumentos não tenham sido drásticos, o efeito cumulativo impactou os custos de construção e o poder de compra das famílias dominicanas.
Muitos materiais de construção, como aço, cerâmica e acabamentos, são importados e precificados em dólares. Cada aumento na taxa de câmbio eleva automaticamente o custo dos projetos. Isso levou as construtoras a ajustar preços, reduzir margens de lucro ou redesenhar produtos para se manterem atrativas.
Como resultado, os projetos imobiliários têm apresentado aumentos constantes nos preços em pesos. Embora os aumentos em dólares tenham sido mais moderados, os consumidores locais sentem maior pressão, já que sua renda na moeda nacional não está crescendo na mesma proporção que a desvalorização. Isso cria uma lacuna no acesso à moradia.
As vendas para dominicanos residentes no país desaceleraram em certos segmentos, especialmente no mercado imobiliário de classe média e média-alta. O aumento do custo dos financiamentos imobiliários, aliado à valorização do dólar, está limitando o número de compradores qualificados. Muitos optaram por aguardar melhores condições.
Diferentemente do mercado local, a diáspora e os investidores internacionais têm mantido um papel ativo, visto que sua renda é em dólares. Para eles, a valorização do câmbio representou inclusive uma vantagem, já que recebem mais pesos pela mesma quantia em dólares ao investir no país. Isso tem sustentado o dinamismo em áreas turísticas como Punta Cana.
Enquanto isso, a habitação popular teve um desempenho melhor porque continua sendo uma prioridade para o governo e os programas de financiamento. Em contrapartida, os projetos de médio a alto padrão e os empreendimentos turísticos sentiram os efeitos das flutuações do dólar de forma mais acentuada, com ajustes no ritmo de vendas e na estratégia de marketing.
Além disso, o acesso ao crédito imobiliário torna-se mais caro quando a taxa de câmbio do dólar permanece alta, uma vez que os bancos ajustam suas políticas de risco. Isso força alguns compradores locais a saírem do mercado, enquanto investidores estrangeiros buscam opções de pagamento direto ou financiamento internacional.
Se essa tendência continuar e o dólar seguir se valorizando, tanto agora quanto nos próximos anos, o mercado imobiliário dominicano poderá enfrentar um cenário misto: menor participação de compradores locais, mas maior destaque da diáspora e de investidores internacionais. Isso poderia fortalecer o desenvolvimento de áreas turísticas, ao mesmo tempo que desaceleraria o desenvolvimento habitacional urbano.
Embora a valorização do dólar gere pressão, também abre oportunidades para quem tem uma perspectiva de longo prazo. Investir em imóveis continua sendo uma das maneiras mais seguras de preservar o valor contra a desvalorização. Projetos com preços competitivos, opções de pagamento flexíveis e boa localização continuarão a ter demanda.
Em conclusão, o mercado imobiliário dominicano demonstrou resiliência diante das flutuações da taxa de câmbio do dólar. Se a tendência de alta continuar, veremos um mercado mais dependente de investimentos estrangeiros e da diáspora, mas também com oportunidades para aqueles que conseguirem se adaptar. O desafio será equilibrar o acesso para os dominicanos com a atração de capital estrangeiro, garantindo um crescimento sustentável.
