Hoje em dia, todos falam sobre zonas francas e centros logísticos. As zonas francas são mencionadas como se fossem a resposta automática para qualquer conversa sobre desenvolvimento industrial na República Dominicana.
Sim, elas são importantes. Foram fundamentais para o crescimento do país. Mas a realidade — aquela que nem sempre é mencionada — é que as zonas francas existentes hoje são bastante estáveis, com nichos muito claros, operadores definidos e dinâmicas que nem sempre correspondem ao que as novas empresas multinacionais procuram.
É aí que começa a conversa desconfortável. Simplesmente declarar uma zona de livre comércio não basta. Atrair operações industriais de última geração exige mais do que apenas incentivos fiscais. Exige capital, visão e capacidade real de execução.
Em mercados como o da Costa Rica, os incorporadores imobiliários entenderam há muito tempo que o negócio não se resume apenas a alugar. Lá, é comum ver:
• Galpões especulativos, prontos para ocupação.
• Projetos construídos sob medida, concebidos para atender a necessidades específicas.
• E, em muitos casos, a venda do produto final, seja um único galpão ou um parque imobiliário inteiro, desde a sua concepção ou após a plena operação.
Na República Dominicana, no entanto, o modelo ainda se baseia amplamente no aluguel dentro de zonas francas. Isso limita as empresas que desejam comprar, investir a longo prazo e controlar seus ativos imobiliários.
Localização: a decisão que define tudo
Outro erro comum é pensar que todas as localizações são igualmente adequadas. Desenvolver um empreendimento perto do DP World – Puerto Caucedo, do HIIT – Puerto de Haina, ao longo de um corredor intermediário ou em uma área mais comercial-industrial não é a mesma coisa. Cada localização atende a um tipo diferente de cliente, com fluxos logísticos, custos e expectativas completamente distintos.
Um centro de logística não paga o mesmo que uma fábrica de manufatura leve. Um armazém comercial não opera da mesma forma que um industrial. E esperar que todos funcionem sob o mesmo modelo de precificação é uma receita para o fracasso.
Nem todos os navios são iguais (mesmo que tenham o mesmo comprimento)
Um armazém de 500 m² não é o mesmo que dez armazéns de 500 m² dentro de um parque industrial. Da mesma forma, um armazém de 15.000 m² não é o mesmo que um parque industrial de 500.000 m². Operação, manutenção, gestão, áreas comuns, preço do aluguel, condições de arrendamento e perfil do usuário são todos diferentes.
É aqui que muitos investidores erram: pensam apenas em construir e arrendar, mas não em operar. Porque um parque industrial de sucesso não se define apenas pelo seu retorno financeiro, mas também por:
• Os serviços que oferece.
• As comodidades do parque.
• A experiência do usuário
. • A equipe de gestão.
• E a experiência do proprietário.
Isso não é apenas um negócio imobiliário. É uma empresa em operação.
A verdadeira rentabilidade é a rentabilidade a longo prazo
As oportunidades existem, mas não estão em copiar modelos já existentes. Em vez disso, residem em compreender que tipo de instalação é necessária, para que mercado, que nicho dentro desse mercado e para que tipo de cliente. As empresas que chegam ao setor não procuram apenas espaço físico. Buscam localização estratégica, preços transparentes, flexibilidade operacional e estabilidade. As instalações que realmente prosperam não são aquelas que se esgotam rapidamente, mas sim aquelas que continuam a operar eficazmente 10 ou 15 anos depois.
O futuro industrial não se constrói às pressas, mas sim com bom senso.
