Após 70 anos com uma lei desatualizada, a República Dominicana finalmente tem uma nova lei de locação. Mas será que ela representa a melhoria completa que precisávamos?
Como advogado imobiliário e secretário do Conselho de Administração da Associação de Corretores e Empresas Imobiliárias (AEI), sinto-me honrado e grato por ter contribuído, juntamente com o nosso presidente Alberto Bogaert e toda a sua equipe, para a promoção desta lei. Agora que ela está em análise pelo Poder Executivo para ser promulgada, é hora de realizar uma análise honesta e técnica.
A pergunta que todos fazem é simples: será que este é realmente o progresso de que precisávamos?
Os avanços inegáveis
Sejamos justos: esta lei representa um avanço significativo após sete décadas de regulamentações obsoletas que não refletiam a realidade atual do mercado imobiliário dominicano.
Os aspectos positivos são claros. A unificação regulatória era urgentemente necessária. Anteriormente, tínhamos disposições dispersas que geravam confusão e brechas legais. Agora, temos um arcabouço abrangente que regulamenta os contratos de locação para fins residenciais, comerciais e atividades sem fins lucrativos em um único documento.
A regulamentação dos depósitos de segurança também é um passo positivo (embora necessite de esclarecimentos adicionais). O Senado, acertadamente, reduziu o limite de três meses (proposto pela Câmara) para dois meses para garantias imobiliárias, encontrando um equilíbrio mais razoável (embora isso também necessite de esclarecimentos adicionais). As opções bancárias flexíveis para depósitos e a possibilidade de usar apólices de seguro como garantia são inovações que modernizam as práticas do setor.
Preocupações que não podemos ignorar
No entanto, como advogado especializado em direito imobiliário, devo destacar os aspectos problemáticos que podem criar mais complicações do que soluções.
A questão mais grave é a violação do Artigo 1593 do Código Civil. A nova lei estipula que as custas judiciais serão divididas igualmente entre o proprietário e o inquilino. Isso contradiz diretamente o nosso Código Civil, que estabelece claramente o princípio de que a parte com maior interesse na transação arca com as custas. Essa alteração arbitrária de um princípio jurídico fundamental me preocupa profundamente.
A regra de "quem contrata paga" para comissões, embora aparentemente lógica, pode ter consequências indesejadas. Como setor, tememos que isso possa criar um precedente desfavorável que se estenda às transações de venda e impacte negativamente o projeto de lei que regulamenta os serviços imobiliários, atualmente em tramitação no Congresso.
O verdadeiro impacto nos agentes imobiliários
É aqui que a lei afeta diretamente nossa profissão, e as implicações são mais complexas do que parecem à primeira vista.
A nova realidade será a seguinte: quando um potencial cliente solicitar nossos serviços para encontrar um imóvel para alugar, se não tivermos o imóvel disponível em nosso inventário ou listado, devemos informá-lo de que ele será responsável pelo pagamento de nossos honorários profissionais. Simultaneamente, o corretor que tiver o imóvel receberá sua comissão do proprietário, como já ocorre atualmente.
Mas eis o verdadeiro problema: e a colaboração entre colegas? Quando um agente liga para outro porque tem um cliente interessado no seu imóvel, o agente que fez a indicação pode argumentar que, segundo a nova lei, "quem contrata paga" e, portanto, não dividirão a comissão.
Isso poderia fragmentar a colaboração profissional que tem sido um ponto forte do nosso setor.
As lacunas que preocupam
A lei não distingue claramente entre um depósito de segurança e um pagamento antecipado de aluguel. Isso dificulta o esquema "2+1" (dois meses de depósito mais um mês de aluguel adiantado), que é padrão no mercado. Esperamos que a regulamentação esclareça que o limite de dois meses não inclui o primeiro mês de aluguel, que tradicionalmente é pago antecipadamente.
Vale ressaltar também que a lei omite completamente os juros acumulados sobre o depósito de segurança. A Lei 4314 anterior reconhecia esses direitos do inquilino. Isso representa um retrocesso?
Será que nos adaptaremos à mudança?
Como profissionais, precisamos ser honestos: a adaptação será inevitável e necessária. A questão não é se nos adaptaremos, mas com que rapidez e eficiência o faremos.
A educação do cliente será fundamental. Precisaremos explicar claramente as novas regras desde o primeiro contato. Os agentes que melhor comunicarem o valor de seus serviços e justificarem suas taxas serão os que prosperarão nesse novo ambiente.
Precisaremos também repensar a colaboração entre colegas. Talvez precisemos desenvolver novos modelos de trabalho em conjunto que funcionem dentro das novas regulamentações, ou encontrar maneiras criativas de manter a cooperação profissional que tanto nos beneficiou.
Meu veredicto legal
Após analisar minuciosamente essas regulamentações, minha conclusão é matizada: demos um passo necessário, mas incompleto, adiante.
A modernização era urgente e bem-vinda. Setenta anos com uma lei desatualizada haviam criado muita incerteza jurídica. Nesse sentido, esta lei representa, sem dúvida, um avanço em nossa segurança jurídica no que diz respeito ao setor imobiliário.
Mas não podemos ignorar as inconsistências legais e as potenciais consequências não intencionais. A violação do Artigo 1593 do Código Civil não é uma questão menor. Princípios jurídicos fundamentais não devem ser alterados sem justificativa sólida e amplo debate.
É um progresso? Sim. É perfeito? Definitivamente não.
O caminho a seguir
Como setor, temos duas opções: resistir à mudança ou nos adaptar de forma inteligente. Eu voto na adaptação inteligente.
Isso significa educar nossos clientes, ajustar nossos modelos de negócios e trabalhar em colaboração para maximizar os benefícios das novas regulamentações, minimizando seus aspectos problemáticos.
Significa também manter-se ativo no processo regulatório e propor as correções necessárias para futuras modificações.
Porque, no fim das contas, uma lei imperfeita que pode ser melhorada é melhor do que mais 70 anos com uma lei obsoleta.
O mercado imobiliário dominicano precisava dessa modernização. Agora cabe a nós, como profissionais, fazer com que ela funcione para todos: proprietários, inquilinos e corretores de imóveis.
A questão não é mais se a lei é perfeita. A questão é: estamos preparados para fazê-la funcionar?
O que você acha dessas mudanças? Como você acha que nós, como setor, devemos nos adaptar? A conversa está apenas começando e precisamos de todas as vozes para construirmos o melhor caminho a seguir.
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