Esta semana, com a República Dominicana como país convidado da SIMA Madrid, milhares de investidores europeus exploraram o mercado dominicano. Vale lembrar o que sustenta esse interesse: um quadro constitucional e legal que protege os investidores estrangeiros com garantias explícitas e, para os investidores espanhóis, um acordo de dupla tributação que resguarda seus retornos
Esta semana, a IFEMA Madrid acolheu mais uma edição da SIMA, a maior feira imobiliária de Espanha e uma das mais influentes da Europa, tendo a República Dominicana como país convidado. Entre maquetes de projetos em Punta Cana, Juan Dolio, La Romana, Santiago, Samaná e Puerto Plata, e diante de delegações de quarenta países, milhares de investidores europeus questionaram-se, em algum momento, a mesma coisa: que proteções legais tenho se investir na República Dominicana?
A resposta não está nas palavras de um folheto ou nas práticas de mercado, mas em garantias constitucionais e legais explícitas. E é preciso afirmar claramente: o investimento estrangeiro no país não se baseia em aprovação tácita, mas em regulamentações da mais alta ordem.
A Constituição como ponto de partida
O fundamento do direito de um estrangeiro investir em imóveis na República Dominicana reside na Constituição. O Artigo 221 estabelece a igualdade de tratamento para investimentos nacionais e estrangeiros, garantindo-lhes as mesmas condições legais. O Artigo 25 estipula que os estrangeiros em território dominicano gozam dos mesmos direitos e obrigações que os nacionais, salvo exceções expressamente previstas. Em matéria imobiliária, isso significa que a nacionalidade, por si só, não constitui impedimento ao exercício dos direitos de propriedade.
Do início ao padrão operacional
É com base nisso que se fundamenta a Lei nº 16-95 sobre Investimento Estrangeiro, que traduz o princípio constitucional em garantias concretas: igualdade de tratamento, liberdade de repatriar capital e lucros e proteção contra expropriação, exceto nos casos previstos em lei e mediante justa indenização. Trata-se, em essência, da promessa que o país faz ao capital estrangeiro, consagrada em lei.
Uma vantagem pensada para o investidor espanhol
Há um fato que os investidores espanhóis devem saber antes de assinarem o contrato, e que poucos folhetos mencionam: a Espanha e a República Dominicana têm um acordo para evitar a dupla tributação, assinado em Madri em 2011 e em vigor desde 2014. Este não é um detalhe insignificante. A República Dominicana possui apenas dois acordos desse tipo no mundo — o outro é com o Canadá — e a Espanha é um deles.
O que isso significa na prática? Significa que a renda proveniente de investimentos, incluindo os lucros com a venda de imóveis, não é tributada duas vezes em cada país: o acordo divide as competências tributárias entre eles. Para os investidores espanhóis, isso se traduz em impostos mais baixos e maior previsibilidade quanto ao retorno real do capital investido.
Limites claros, sem surpresas
A igualdade de tratamento não é absoluta, como em qualquer sistema jurídico sério. Existem exceções específicas — participação política e aquisição de imóveis em áreas de fronteira — onde o interesse nacional prevalece. Não se tratam de proibições gerais, mas sim de regras específicas e transparentes. E essa transparência, por si só, é uma garantia: os investidores podem avaliar o alcance de seus direitos antes de assinar o contrato.
A lei que rege a propriedade
O artigo 3º do Código Civil Dominicano estabelece que os bens imóveis localizados em território nacional são regidos pela lei dominicana, independentemente de quem seja o proprietário. Para investidores estrangeiros, isso significa previsibilidade: seus imóveis serão sempre regidos pelas mesmas normas, sem conflitos de leis com base no passaporte do proprietário.
Mais do que simplesmente poder comprar: é preciso saber como estruturar
E aqui está o ponto que uma exposição em uma feira comercial não consegue transmitir. Só porque um estrangeiro pode comprar um imóvel na República Dominicana não significa que ele o fará da maneira correta. A segurança jurídica não termina com a possibilidade de compra; ela começa com a forma como o investimento é estruturado, como os direitos adquiridos são protegidos e como esse ativo é integrado a uma estratégia mais ampla de gestão patrimonial.
Por isso insisto: a verdadeira questão para os investidores estrangeiros não é se podem comprar, mas sim como estruturar o seu investimento para que essas garantias se traduzam em proteção real. É uma distinção que tenho procurado desenvolver no meu trabalho, que visa explicar o sistema imobiliário dominicano em linguagem clara para investidores estrangeiros.
Apoio institucional do setor
Não é por acaso que a representação da República Dominicana na feira foi liderada pela Associação de Corretores e Empresas Imobiliárias (AEI), com seu presidente, Alberto Bogaert, e sua diretora internacional, Belkis Cuello, além de um estande próprio. Como país convidado, a organização atuou como a representante de mais alto escalão do setor imobiliário dominicano em Madri. E aí reside uma mensagem para os investidores: um mercado maduro é reconhecido não apenas por seus projetos, mas também pelas instituições e regulamentações que o sustentam.
A conversa que todo investidor merece ter
O mercado apresentado em Madrid não oferece simplesmente permissão para comprar: oferece um quadro de garantias explícitas, com fundamento constitucional e respaldo fiscal, para investir com confiança. Mas essas garantias só se tornam proteção real quando aplicadas com prudência.
Portanto, antes de se inscrever naquele projeto que chamou sua atenção na feira de negócios, todo investidor deve se fazer três perguntas. Conheço as garantias constitucionais, legais e fiscais que protegem meu investimento, ou estou apenas me baseando no que está escrito em um folheto? Estou estruturando minha compra de forma que essas garantias realmente me protejam, ou estou assinando apenas para não perder a oportunidade? Tenho consultores ao meu lado que entendem o sistema jurídico dominicano, ou estou navegando em um sistema estrangeiro às cegas?
Compreender o quadro legal que protege o investimento é o primeiro passo. Aplicá-lo com a assessoria correta é o que diferencia uma simples compra de um investimento verdadeiramente seguro.
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