SANTO DOMINGO-A Associação de Empresas de Turismo Imobiliário (ADETI) e a Associação Nacional de Hotéis e Restaurantes (Asonahores)propuseram quatro ajustes essenciais ao projeto de Lei Geral de Locação, argumentando que eles protegeriam a dinâmica do turismo imobiliário e o investimento em aluguéis formais.
Os sindicatos propõem uma definição legal para aluguéis de curta duração, especificamente contratos de até seis meses, e sua exclusão do regime geral de locação devido à sua natureza distinta em comparação com as residências principais. Argumentam que aluguéis de longa duração, imóveis comerciais e propriedades alugadas por meio do Airbnb para turistas por três noites não são a mesma coisa. Acreditam que essa homogeneização põe em risco um ecossistema imobiliário crucial para a economia nacional.
Além disso, solicitam que os depósitos de garantia possam ser feitos em qualquer entidade financeira regulamentada , em vez do Banco Agrícola, como está implicitamente previsto no projeto de lei atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados.
Defendem ainda o estabelecimento de uma clara diferenciação entre os tipos de utilização (residencial, comercial ou turística) no âmbito legal da regulamentação e insistem na manutenção de um procedimento de despejo célere por falta de pagamento, o que garante segurança jurídica e proteção do investimento privado.
Em uma intervenção perante a comissão legislativa que analisa o projeto de lei mencionado, Alba Russo, da Asonahores, e Michael Lugo, da ADETI, argumentaram que a lei, da forma como está redigida, não distingue entre os tipos de aluguel ou seus usos específicos, o que poderia colocá-los sob o mesmo regime jurídico.
O que diz o projeto de lei e quais são as observações das associações do setor? Os pontos mais relevantes do debate são explicados a seguir:
1. Âmbito legal: uma lei para diferentes usos. Projeto de lei (Artigos 1 e 2):
Regulamenta todos os contratos de locação, incluindo imóveis utilizados para moradia, comércio, indústria ou qualquer outra atividade econômica, sem diferenciá-los.
Proposta da Asonahores/ADETI:
Solicitam que seja feita uma distinção entre locações residenciais, comerciais e, principalmente, locações turísticas de curta duração, visto que esses contratos possuem lógicas diferentes e exigem regulamentações apropriadas, e não uma abordagem única e unificada.
2. Locações turísticas: Devem ser regulamentadas da mesma forma que as residências principais?
O projeto de lei não considera nem define a categoria de "locações de curta duração", nem reconhece as locações turísticas como um regime especial.
Proposta do setor: Que as locações de curta duração sejam especificamente definidas como contratos de até seis meses e que esses casos sejam excluídos da aplicação desta lei, dada a sua ligação com o turismo e não ao uso como moradia permanente. Argumentam que isso protegeria investimentos vinculados a modelos como locações de temporada, vilas ou residências turísticas.
3. Caução: Modernizar ou manter o sistema tradicional?
O projeto de lei (referindo-se à Lei 4314/1955): A obrigatoriedade de efetuar a caução no Banco Agrícola é implicitamente mantida.
Proposta das associações comerciais: Consideram este um ultrapassado e propõem permitir que a caução seja efetuada em qualquer instituição financeira regulamentada, modernizando o sistema e facilitando o cumprimento das normas por parte de investidores e senhorios profissionais.
4. Despejo por falta de pagamento: Execução imediata ou processo judicial?
O artigo 35.º do projeto de lei estabelece que o senhorio pode contactar o inspetor municipal em caso de incumprimento por parte do inquilino, com um prazo de 30 dias para regularizar a situação. O despejo é então autorizado.
se mantenha a execução imediata em caso de falta de pagamento, sem processos burocráticos prolongados, para preservar a segurança jurídica e a confiança no mercado formal de arrendamento.
Contexto
Segundo dados das próprias associações comerciais, o setor imobiliário e o turismo residencial representam um segmento em pleno crescimento, tanto para a compra de segundas residências por estrangeiros quanto para o aluguel temporário, especialmente de luxo, em áreas turísticas.
Em 2024, os projetos imobiliários turísticos na República Dominicana mobilizaram mais de US$ 10 bilhões em investimentos, incluindo 6.000 novos quartos financiados pela ADETI, além de reformas. Ademais, essas iniciativas geraram aproximadamente 34.000 empregos diretos e adicionaram cerca de 124.000 quartos de acomodação não hoteleira, segundo Eduardo Read, em agosto do ano passado.
Argumentam que a aplicação de um quadro legal inadequado poderia gerar insegurança jurídica e desestimular esses investimentos, impactando diretamente o desenvolvimento do turismo e de projetos imobiliários em destinos como Punta Cana, Las Terrenas e Cap Cana.
Além disso, o surgimento de plataformas como Airbnb, Vrbo e Booking.com redefiniu os aluguéis em destinos turísticos, gerando contratos que não se encaixam na lógica tradicional dos contratos de locação residencial. Portanto, associações do setor buscam garantir que a lei reconheça essa realidade e não impeça sua expansão.
A proposta da Asonahores e da ADETI, segundo seus representantes, não visa se opor à regulamentação dos aluguéis, mas sim adaptá-la a um país cuja economia depende fortemente do turismo e do investimento estrangeiro no setor imobiliário. Insistem que o Congresso deve repensar a abordagem do projeto e criar um quadro legal moderno e flexível, adaptado às realidades do mercado.
Tabela comparativa: propostas ASONAHORES/ADETI vs. projeto atual
| Emitir | Asonahores / ADETI | Projeto de Lei – Artigos Relevantes |
| Aluguéis turísticos de curta duração | Eles propõem excluir operações de curta duração (até 6 meses) e operações com lógica turística. | Não há exceções. A lei aplica-se a “habitações ou outros usos” (Artigos 1–2), sem distinção de tipo ou duração. |
| Aluguel para fins comerciais | Devem ser excluídas, visto que sua natureza é diferente do uso residencial. | O artigo 2 inclui explicitamente “atividades comerciais, industriais, artesanais…”. Não há nenhuma exclusão. |
| Depósito de segurança | Eles exigem que você deposite o dinheiro em qualquer banco, com flexibilidade. | O artigo 2.º (e as referências à Lei n.º 4 314/1955) diz respeito ao Banco Agrícola sem qualquer flexibilidade. |
| Execução de sentenças (despejo) | Eles exigem o cumprimento imediato da obrigação de pagamento. | O artigo 35 e o capítulo específico preveem a atuação por meio de inspetor, com prazos de 30 dias e execução imediata após a autorização. |
| Distinção de acordo com o uso da propriedade | Eles propõem marcos regulatórios diferenciados (residencial, turístico, comercial). | A lei apenas estabelece um quadro geral “para todos os contratos… destinados à habitação ou atividade…” sem distinções (Art. 1–2). |
| Definição de “estadia curta” | Proposta de prorrogação para 6 meses. | Não existe uma definição específica de "estadia curta". O termo não consta do texto legal. |
