Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
Ao longo da última década, os fundos imobiliários transformaram o panorama do setor imobiliário na República Dominicana. Esse modelo, que combina segurança jurídica, transparência e eficiência, consolidou-se como a melhor opção tanto para quem busca investir em imóveis quanto para incorporadoras que lideram projetos de grande impacto. Hoje, adquirir um imóvel por meio de um fundo imobiliário não só é mais comum, como também é reconhecido como a alternativa mais segura para proteger patrimônio e garantir o sucesso de empreendimentos imobiliários.
Crescimento exponencial dos fundos fiduciários na República Dominicana
Desde a promulgação da Lei 189-11 sobre o Desenvolvimento do Mercado Hipotecário e de Fundos Fiduciários, os fundos imobiliários têm apresentado crescimento sustentado. Segundo dados da Superintendência de Bancos, em maio de 2023, 1.258 contratos de fundos fiduciários haviam sido registrados no país, dos quais 79% destinados ao desenvolvimento imobiliário. Esse crescimento acumulado de 1.298% desde dezembro de 2014 demonstra como esse instrumento se tornou um pilar do mercado imobiliário local.
O impacto dos fundos fiduciários é especialmente evidente no segmento de habitação de baixo custo. De 2011 até meados de 2024, mais de 160.000 unidades habitacionais foram entregues por meio desses fundos, incluindo 65.000 unidades somente em 2023. Esse crescimento não apenas fortaleceu a oferta de moradias acessíveis, como também impulsionou a economia, gerando milhares de empregos diretos e indiretos na construção civil.
Vantagens para os compradores
Os fundos imobiliários têm sido fundamentais para superar barreiras históricas ao acesso à habitação no país. Abaixo, algumas das principais vantagens para os compradores:
1. Segurança jurídica e transparência
Comprar um imóvel na planta ou em construção sempre envolveu riscos. No entanto, com fundos fiduciários, os compradores podem ter a garantia de que seu investimento será usado exclusivamente para o projeto. O administrador fiduciário, como órgão regulador, supervisiona cada etapa do desenvolvimento e assegura o cumprimento dos termos estabelecidos.
2. Facilidade de financiamento
Uma das grandes vantagens dos fundos fiduciários é a flexibilidade que oferecem nos planos de pagamento. Os compradores podem financiar seu investimento em condições mais acessíveis, adaptadas às suas necessidades, o que democratizou o acesso a moradias de qualidade, especialmente em projetos de habitação social.
3. Incentivos fiscais
Ao comprar uma casa por meio de um fundo fiduciário, os compradores geralmente se beneficiam de isenções como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (3% do valor do imóvel). Isso se traduz em economias significativas e torna o investimento ainda mais atraente.
4. Proteção do patrimônio
Os ativos de um fundo fiduciário são independentes dos ativos do administrador ou do incorporador, o que significa que os fundos e ativos estão protegidos de potenciais problemas financeiros ou jurídicos de qualquer uma das partes envolvidas.
Vantagens para os desenvolvedores
Os desenvolvedores também descobriram que os trusts são uma ferramenta estratégica para concretizar seus projetos de forma eficiente e segura.
1. Maior confiança do mercado
A estrutura fiduciária proporciona transparência e profissionalismo, o que gera confiança entre compradores e investidores. Isso se traduz em maior demanda, uma vez que projetos estruturados sob o regime de trusts oferecem garantias claras quanto ao uso adequado dos recursos.
2. Facilitação do financiamento
Por constituírem um conjunto de ativos independente, os fundos fiduciários são mais atrativos para as instituições financeiras, permitindo que os promotores imobiliários acessem empréstimos ou financiamentos em melhores condições.
3. Incentivos fiscais para o desenvolvimento
Os promotores imobiliários podem beneficiar de isenções fiscais, como a isenção de 27% do Imposto sobre o Rendimento e outros incentivos previstos na Lei 189-11. Isto reduz os custos de desenvolvimento e melhora a rentabilidade do projeto.
4. Mitigação de riscos
Ao estruturar um fundo fiduciário, os desenvolvedores delegam a gestão de recursos a um administrador fiduciário, permitindo que eles concentrem seus esforços na execução do projeto, enquanto o administrador fiduciário garante a conformidade com os aspectos legais e financeiros.
Como funcionam os fundos fiduciários imobiliários?
Em termos gerais, um fundo imobiliário é um contrato por meio do qual um incorporador transfere ativos — sejam terrenos, dinheiro ou outros bens — para um administrador fiduciário. O administrador fiduciário, então, gerencia esses recursos de forma independente para garantir a conclusão bem-sucedida do projeto.
Os ativos transferidos para o fundo fiduciário são protegidos contra reivindicações de terceiros e utilizados exclusivamente para os fins estipulados em contrato. Os compradores efetuam os pagamentos diretamente ao fundo fiduciário, garantindo a gestão adequada dos recursos e minimizando o risco de apropriação indevida.
Assim que o projeto é concluído, as unidades habitacionais são entregues aos compradores e os lucros são distribuídos conforme acordado entre as partes. Esse modelo não só garante a conclusão do projeto, como também protege os interesses de todos os envolvidos.
Um modelo que lidera o futuro do mercado
Os fundos imobiliários deixaram de ser uma opção reservada a grandes projetos e tornaram-se o padrão de mercado. Seu impacto vai além da construção de moradias, contribuindo para o desenvolvimento de comunidades sustentáveis, a geração de empregos e o fortalecimento da economia nacional.
Num país onde a procura por habitação continua a crescer, os fundos fiduciários representam uma solução eficaz para garantir o acesso a imóveis de qualidade num contexto transparente e seguro. Tanto os compradores como os promotores imobiliários compreenderam que esta estrutura não só protege o seu investimento, como também otimiza os retornos.
Com o crescente conhecimento sobre fundos fiduciários e a adoção dessa estrutura por mais projetos, o mercado imobiliário dominicano se consolida como um dos mais dinâmicos e confiáveis da região. A República Dominicana não está apenas construindo casas, mas também lançando as bases para um futuro de oportunidades para todos os envolvidos no setor.
Um futuro sólido requer bases firmes. E a confiança é a chave para garantir que esse futuro seja seguro e próspero.
O autor é: MBA com especialização em Marketing Digital, gerente de operações da construtora Incaribe, com mais de 10 anos de experiência nos setores de construção e turismo.
