SANTO DOMINGO -A Fundação Institucionalismo e Justiça (Finjus) manifestou nesta terça-feira a sua preocupação com algumas das disposições contidas no projeto de Lei Geral sobre Locações e Despejos de Imóveis, considerando que estas poderão gerar "efeitos adversos" caso não sejam devidamente corrigidas e esclarecidas.
Em comunicado, a entidade destaca uma série de observações sobre o projeto aprovado na semana passada, em primeira leitura pela Câmara dos Deputados, que visa regulamentar as obrigações entre inquilinos e proprietários.
"Consideramos essencial reformular os aspectos substantivos e processuais que afetam a autonomia contratual, a segurança jurídica e a operacionalidade do sistema judicial", a Finjus.
Ele destaca vários pontos que, em sua opinião, devem ser reconsiderados antes de sua aprovação final.
um tratamento diferenciado para os vários tipos de arrendamento, observando que um dos aspetos essenciais a corrigir é a falta de distinção entre arrendamentos residenciais e aqueles destinados a fins comerciais, industriais ou turísticos. "Tratar estes regimes de forma uniforme pode afetar negativamente o dinamismo económico, em particular o investimento e a liberdade contratual", a Finjus.
A regulamentação aplicável aos contratos de arrendamento comercial deve basear-se principalmente no princípio da liberdade contratual, visto que esses contratos são celebrados entre partes com maior poder de negociação e diferentes níveis de risco.
"Recomenda-se que a legislação se concentre no arrendamento de habitações, entendido como espaços para habitação fixa para fins familiares ou pessoais, e que os arrendamentos para fins comerciais, industriais ou de curta duração sejam excluídos do seu âmbito de aplicação, devendo os mesmos continuar a ser regulamentados pelo Código Civil e pelas normas gerais do direito privado."
Autonomia da vontade e obrigações contratuais
O projeto de lei introduz diversas disposições que reduzem desnecessariamente o espaço para negociação entre as partes. Por exemplo, o Artigo 4º predetermina o uso pretendido do imóvel, restringindo a possibilidade de acordo livre sobre sua utilização. Da mesma forma, estabelece um limite obrigatório para reajustes de aluguel, impondo um índice oficial na ausência de um acordo expresso, o que pode desestimular a formalização de contratos de locação e criar uma desconexão entre os contratos e a realidade econômica.
Existem também cláusulas que impõem encargos excessivos ao senhorio, como a obrigação de oferecer o imóvel à venda ao inquilino sem acordo prévio, ou que concedem direitos sem fundamento jurídico claro, como obrigações não jurídicas que o inquilino deve cumprir. Essas medidas devem ser reconsideradas, pois minam o princípio da liberdade contratual que rege as questões contratuais.
Lacunas conceituais e ambiguidades legais
O projeto contém omissões e ambiguidades que podem gerar insegurança jurídica. Um exemplo disso é o Artigo 12, que menciona o conceito de "abandono" sem defini-lo precisamente, o que pode levar a conflitos de interpretação e abrir caminho para litígios desnecessários.
Além disso, mesmo quando as partes concordam com um prazo fixo para o contrato, a rescisão do contrato de locação depende de uma notificação expressa de rescisão. Essa disposição contradiz o princípio geral de que o término de um prazo específico deve rescindir automaticamente o contrato, a menos que haja uma prorrogação expressa ou uma renovação tácita.
Aspectos processuais e de execução
É introduzido regime processual diferente para arrendamentos residenciais e comerciais sem uma justificação técnica clara, o que poderá conduzir a um tratamento desigual perante a lei e a um encargo administrativo adicional para o sistema judicial.
Uma questão crucial que permanece insuficientemente regulamentada é a prioridade dos gravames e a proteção da garantia prestada pelo inquilino. A minuta não deixa claro qual direito prevalece quando uma conta é sujeita a uma ordem de penhora após uma ordem de devolução de depósito.
"Essa lacuna regulatória deve ser sanada por meio da incorporação de um procedimento uniforme que estabeleça regras claras sobre a execução da garantia", conclui ele.
