Entre elas, cita-se o esclarecimento e a regulamentação das condições ou diferenças entre contratos de habitação para residência habitual, turística, de férias, comercial ou outros tipos de habitação.
SANTO DOMINGO - O "Projeto de Lei de Locação e Despejo de Imóveis", recentemente apresentado ao Congresso Nacional pelo Deputado Alfredo Pacheco, é um instrumento incompleto porque omite um conjunto de elementos vitais para o processo de locação, de acordo com a advogada Maridalia Rodríguez Padilla, especialista no assunto.
Embora reconheça que a legislação aborda a necessidade de renovar e unificar as normas dispersas sobre aluguel de imóveis no país, omite pontos importantes, incluindo o esclarecimento e a regulamentação das condições ou diferenças entre contratos de aluguel para moradia própria, turística, de férias, comercial ou outros tipos de aluguel.
Rodríguez Padilla menciona ainda o estabelecimento de regras preferenciais de aquisição para o inquilino, a estipulação de meios alternativos de resolução de conflitos e a ligação entre os arrendamentos imobiliários e os instrumentos jurídicos financeiros (por exemplo, o fundo fiduciário imobiliário).
O advogado experiente acredita que, em comparação com projetos anteriores, a nova proposta não identifica contribuições significativas no que diz respeito à obrigação de depositar a garantia de aluguel ou os depósitos.
“O que pode parecer uma novidade pode ser interpretado como uma mera substituição da entidade gestora desses fundos, que passa do Banco Agrícola para o Banco Central, e embora a intenção seja criar um fundo especial com esses depósitos, o fato de o administrador ser o Ministério da Habitação e Edificações (MIVED) pode ser interpretado como uma delegação forçada de responsabilidade pública a ser assumida pelo setor privado”, explica o especialista no assunto.
Ele entende que os fundamentos legislativos devem ser revistos e como isso beneficiará os proprietários de imóveis além da simples obtenção de juros de poupança comuns.
Embora o preâmbulo do projeto mencione a necessidade de estimular o investimento estrangeiro no setor imobiliário, o novo projeto de lei não contribui nesse sentido, afirma o especialista.
"Embora o Artigo 3º do novo projeto de lei acrescente algumas exceções ao âmbito da possível lei, como arrendamentos de curto ou longo prazo de projetos turísticos, ele não esclarece sua regulamentação (por exemplo: o aluguel de imóveis sem licença de exploração turística como o Airbnb)", destaca.
Em relação à penalidade por rescisão antecipada proposta pelo novo projeto de lei, ele acredita que medidas mais brandas poderiam ser revistas, citando como exemplo que em outras legislações essa penalidade pode ser equivalente a um mês de aluguel por ano descontado, já que, por vezes, as percentagens podem ser mais prejudiciais.
"Este projeto não faz distinção entre diferentes proprietários: grandes ou pequenos senhorios, pessoas singulares ou coletivas. Isto é algo que poderá dinamizar o mercado imobiliário e, em particular, a oferta de imóveis para arrendamento.".
Rodríguez Padilla observa que o novo projeto cria funções ou atribuições para o Banco Central que parecem estar mais dentro da competência do MIVED (por exemplo: registro de contratos, entrega de imóveis em caso de divergências entre inquilinos e proprietários).
Ele conclui que, em termos gerais, "pode-se dizer que é praticamente o mesmo projeto, com as poucas modificações a que nos referimos".
Investigação
Na pesquisa “Direito de Locação e Despejo: propostas legais para um estoque habitacional equilibrado”, publicada no ano passado, Rodríguez Padilla e Denisse Härtling argumentam que as normas sobre questões relativas à locação estão desatualizadas e que suas modificações subsequentes não estão em consonância com o problema habitacional existente no país.
“Diante desse cenário, queremos aproveitar esta oportunidade para destacar as potenciais contribuições que podem advir de um mercado de arrendamento bem protegido, especialmente considerando seu potencial para equilibrar nosso estoque habitacional”, apontam os especialistas.
Eles enfatizam como ponto principal a necessidade de aprimorar os procedimentos que regem o funcionamento dos aluguéis, a partir de um equilíbrio jurídico, pois entendem que tanto proprietários quanto inquilinos devem ser protegidos e soluções eficazes devem ser oferecidas para as controvérsias que surgem nessas relações contratuais.
