SANTO DOMINGO. O engenheiro Rafael Durán, da SBDS Investments, e Willie Méndez, CEO da Decanaan Real Estate, concordaram ontem que um dos principais desafios do modelo fiduciário na República Dominicana é alcançar um ponto de equilíbrio realista que garanta a operacionalidade dos projetos.
Durante suas apresentações na conferência “Ajustando as Velas do Negócio Imobiliário”,organizada pela ProEstate, ambos os profissionais destacaram a necessidade de que esse equilíbrio leve em consideração os custos reais da construção, o nível mínimo de vendas e o fluxo de renda do fundo fiduciário, a fim de evitar atrasos nos pagamentos e conflitos com corretores, fornecedores e compradores.
“O ponto de equilíbrio varia dependendo do público-alvo e dos custos do projeto. Não existe um número mágico. Se você não atingir o limite mínimo que garante a cobertura total do projeto, o fundo não deve prosseguir”, destacou Durán, ao mesmo tempo em que instou os desenvolvedores a abandonarem práticas como iniciar as vendas sem contas de cobrança ativas ou licenças aprovadas.
Willie Méndez, um consultor imobiliário veterano com vasta experiência na área, complementou a visão, salientando que a maioria das reclamações sobre atrasos no pagamento de comissões não recai sobre as empresas fiduciárias, mas sim sobre a falta de clareza ou diligência por parte de alguns incorporadores.
“O administrador fiduciário é apenas um gestor. O dinheiro pertence à construtorae, se não houver fundos disponíveis, se não houver ordens de pagamento claras ou se a fatura contiver erros, o sistema trava”, explicou. “Às vezes, queremos que o administrador fiduciário funcione como apenas mais um escritório para o projeto, mas não é assim que funciona. É uma entidade que opera sob procedimentos específicos e tem responsabilidades precisas”, esclareceu.
Durante a reunião, foram partilhadas preocupações comuns, principalmente o atraso na entrega das encomendas, mesmo quando os projetos já atingiram um nível considerável de pré-vendas.
Méndez enfatizou que a relação entre desenvolvedores e agentes deve ser pautada pela comunicação constante e transparência desde o início. Ele também destacou a necessidade de os agentes terem um conhecimento profundo dos detalhes do projeto, dos prazos de aprovação de licenças e dos processos internos do fundo.
“Não se pode vender às cegas. Existem autorizações, licenças e certificações que demoram oito, dez, até doze meses, especialmente em zonas turísticas. Se não houver informações claras, as expectativas relativamente à entrega e ao pagamento são frustradas”, acrescentou.
Durán e a fórmula para uma confiança saudável
Em uma apresentação intitulada “Como estruturar grandes projetos utilizando a estrutura fiduciária”, o engenheiro Rafael Durán apresentou uma visão geral completa do processo fiduciário, destacando os cinco elementos críticos que garantem que um fundo fiduciário opere de forma segura e sustentável:
- Licença do projeto aprovada
- Nível mínimo de vendas atingido, calculado pelo administrador fiduciário.
- Empréstimo provisório aprovado e assinado.
- Certificação de baixo custo, se aplicável.
- Terreno transferido para o fundo fiduciário.
O empresário enfatizou que, sem o cumprimento desses cinco pontos, nenhuma movimentação financeira deve ser iniciada a partir do fundo fiduciário, uma vez que o dinheiro depositado em contas pessoais ou de promotores representa um risco tanto para os clientes quanto para os agentes.
“Prefiro esperar mais um pouco e dormir tranquilo. Se o dinheiro for direto para a conta fiduciária, não há desculpas. Pode ser devolvido, pode ser rastreado. Mas se vier de fora, tudo se complica”, alertou.
O engenheiro também explicou que a contribuição inicial do incorporador deve ser significativa, entre 25% e 35% do custo total do projeto, e que o empréstimo provisório é de responsabilidade do incorporador, não do administrador fiduciário. "Muitas pessoas aqui acreditam que simplesmente reservar um terreno significa que já existe um fundo fiduciário constituído. Não é o caso. É preciso estruturá-lo de forma responsável", afirmou.
Em sua palestra, Durán destacou o papel central dos agentes imobiliários nesse ecossistema, que ele considerou "o eixo mais importante do negócio".
“São vocês que trazem os clientes, que geram as vendas, que garantem que o projeto avance. Vocês são os primeiros a quem os compradores recorrem quando há um atraso. É por isso que precisam saber exatamente como todo o processo está se desenrolando.”.
