Há quinze ou vinte anos, muitos proprietários de imóveis em Santo Domingo, Santiago ou Punta Cana se orgulhavam de suas torres e praças recém-inauguradas. Eram edifícios modernos com acabamentos de luxo, amplo estacionamento e clientes corporativos de alto nível. Eram, literalmente, as joias do mercado. No entanto, a história mudou. O que antes era Classe A agora pode ser Classe B, ou até mesmo C, e o que antes era referência em prestígio, design, localização e presença agora corre o risco de se tornar um ativo "zumbi": bem localizado, mas vazio e sem gerar renda.
Esse fenômeno não é exclusivo da República Dominicana. Em Miami, Madri e Panamá, o mesmo padrão se repete: quem não se adapta fica para trás. A competição não se resume mais à localização; agora, eficiência energética, certificação ambiental, tecnologia integrada, design, comodidades, estacionamento e até mesmo a experiência geral de entrada em um saguão são fatores importantes.
Quando os inquilinos saem
Muitos proprietários já vivenciaram isso em primeira mão. Um inquilino que mora em um prédio há anos anuncia repentinamente que vai se mudar. Não é um capricho: é a soma dos detalhes que faz toda a diferença. O estacionamento, que antes era suficiente, agora já não basta; antes, havia uma vaga para cada 40-50 metros quadrados, e agora há pelo menos uma vaga para cada 30 metros quadrados. O hall de entrada, que antes era imponente, agora parece ultrapassado, e a reforma das entradas estendeu os contratos de aluguel para até cinco anos. A infraestrutura está obsoleta, com elevadores lentos, fiação elétrica precária e ar-condicionado que consome mais do que deveria. As fachadas carecem de uma presença urbana moderna. Até mesmo o congestionamento e o tráfego insustentável da região contribuem para o problema: empresas que valorizavam estar em determinadas áreas agora preferem centros mais ágeis, com acesso a transporte público e mais vagas de estacionamento.
Existem casos locais que ilustram claramente a situação. Um edifício em Piantini, após perder seu principal inquilino, permaneceu vazio por vários anos porque o proprietário se recusou a investir em modernização. Eventualmente, teve que ser vendido para um fundo de investimento imobiliário que viu a oportunidade de reposicioná-lo. Em contraste, outra torre em Naco decidiu renovar seu saguão, melhorar o sistema de climatização e modernizar seus sistemas elétricos. O resultado: manteve seus inquilinos multinacionais e estendeu os contratos sem precisar reduzir os preços dos aluguéis.
Decidir entre investir ou vender
Nesse momento, o proprietário enfrenta um dilema: investir no imóvel para torná-lo competitivo novamente ou vendê-lo antes que perca ainda mais valor? A resposta depende do ciclo de mercado atual.
Em fases de expansão, como a que Santo Domingo está vivenciando hoje, novas construções e certificações verdes são a primeira opção, e as antigas só sobrevivem se forem modernizadas.
Nas fases de maturação, os imóveis mais antigos precisam competir em preço ou em reformas.
E durante as fases de ajuste, quando a vacância aumenta, os escritórios de classe B e C tornam-se atrativos justamente por seu custo mais baixo. Entender em qual ciclo sua cidade se encontra é fundamental para tomar a decisão certa.
"Botox" imobiliário
Para ilustrar, vamos considerar uma comparação simples. Os imóveis, assim como as pessoas, passam por fases. Uma mulher de 25 anos está satisfeita com seu frescor natural, repleta de colágeno e jovialidade; mas ao chegar aos 50, é hora de investir em se manter relevante: alimentação saudável, hidratação, sete horas de sono, musculação, suplementos e os benefícios de tratamentos dermatológicos. Um pouco de "Botox" no hall de entrada, algumas horas extras na academia para otimizar a eficiência energética, ou até mesmo uma reforma que reposicione o edifício em um segmento de mercado diferente. O que não é renovado, envelhece. O que investe em sua imagem continua atraindo atenção... e contratos que alcançam taxas de capitalização atrativas.
Estratégias que realmente funcionam
Alguns proprietários conseguem manter inquilinos importantes por meio de investimentos seletivos: remodelação de fachadas, negociação de vagas de estacionamento em terrenos próximos, modernização de sistemas de climatização ou adição de áreas comuns atraentes, como cafés, terraços na cobertura, salas de reunião e academias. Outros optam por reposicionar o imóvel: escritórios convertidos em consultórios médicos, espaços comerciais em centros comerciais convenientes, apartamentos ou galpões industriais em polos logísticos urbanos. E há aqueles que transformam a vacância em oportunidade, oferecendo espaços prontos para uso ou dividindo áreas em módulos menores para startups, espaços de coworking, soluções plug-and-play e empresas de BPO de médio porte.
Mas também é importante saber a hora certa de vender. Se o custo da modernização superar a rentabilidade futura, pode ser mais vantajoso vender o imóvel. No mercado dominicano, existem fundos de investimento que buscam especificamente propriedades com potencial de reforma. E há também os consumidores finais que compram imóveis porque cresceram e querem parar de alugar.
O papel do consultor imobiliário
Ao longo desse processo, o consultor imobiliário especializado é mais do que um simples intermediário. Ele ajuda o proprietário a diagnosticar os motivos da saída de um inquilino, comparar indicadores com os da concorrência, elaborar um plano de reposicionamento viável e conectar o proprietário a arquitetos, engenheiros e fundos de investimento que possam executar a estratégia.
Conclusão
Um edifício que antes era Classe A e agora é Classe B não é um fracasso: é uma oportunidade. Com investimento inteligente, reposicionamento estratégico ou venda oportuna, um imóvel antigo pode se tornar competitivo e lucrativo novamente.
Num mercado tão dinâmico como o da República Dominicana, os proprietários que reagem a tempo são os que conseguem transformar o velho em novo.
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