No dia 2 de dezembro, entrará em vigor a Disposição Técnica que introduz os registros provisórios no cadastro imobiliário dominicano. Pela primeira vez, contratos de compra e venda e compromissos contratuais poderão ser registrados, produzindo efeitos jurídicos perante terceiros. Essa transformação chegou tarde demais para alguns compradores que perderam tudo quando suas "promessas invisíveis" não conseguiram impedir as execuções hipotecárias, mas muda radicalmente o futuro do mercado.
O pesadelo que poderia ter sido evitado
Aconteceu em um empreendimento imobiliário em nosso país. Os compradores assinaram os contratos de compra e venda perante um tabelião, pagaram religiosamente cada parcela e aguardavam pacientemente o início da construção. Tudo parecia estar em ordem.
Então chegou a notificação: todo o empreendimento estava penhorado. A construtora havia contraído um empréstimo usando a matrícula do imóvel como garantia. O credor estava executando a hipoteca. E aqueles contratos de compra e venda — aqueles documentos que os compradores acreditavam ser tão sólidos — não valiam nada diante da penhora.
Os compradores tentaram desesperadamente impedir o processo. Apresentaram seus contratos. Alegaram boa-fé.
O Supremo Tribunal foi claro e enfático: “esses contratos preliminares de compra e venda não prevalecem sobre o credor por não terem sido registrados” (Acórdão SCJ-PS-23-0123, de 31 de janeiro de 2023, analisado em meu livro “Imóveis sob uma Perspectiva Jurídica”): em matéria de registro, não existem direitos ocultos. Uma hipoteca registrada prevalece sobre qualquer contrato preliminar de compra e venda não registrado.
Os compradores — apesar da boa-fé — saíram perdendo. O motivo: “O quenão está registrado não tem força legal perante terceiros”. Suas promessas eram juridicamente invisíveis.
Como advogado imobiliário, essa decisão me assombra. Não porque seja mal fundamentada — juridicamente, é impecável —, mas porque demonstrou que os compradores honestos não tinham como proteger seus direitos "em formação".
Até agora
Em 2 de dezembro de 2025, entrará em vigor a Disposição Técnica DNRT-DT-2025-001, que introduz os registros provisórios no sistema de registro de terras da República Dominicana. Esse avanço, impulsionado pela visão de organizações como a Associação de Corretores e Empresas Imobiliárias (AEI), representa uma mudança histórica na proteção dos investimentos imobiliários.
A ferramenta que chegou tarde para alguns, mas bem a tempo para o futuro
Pela primeira vez, contratos de compra e venda, opções de compra e compromissos contratuais podem ser registrados no Registro de Títulos, produzindo efeitos perante terceiros. O que antes era invisível agora será público.
O contraste é dramático. Antes, o comprador assinava um contrato de compra e venda que não era registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pois isso não era possível. A construtora podia hipotecar o imóvel durante a construção. O credor executaria a hipoteca se a construtora não pagasse. O comprador descobria tarde demais que seu contrato de compra e venda não era válido. Investimentos perdidos.
Agora, com os registros provisórios, o contrato de compra e venda fica oficialmente registrado. Terceiros que verificarem a situação jurídica da escritura terão acesso aos compromissos de venda. Caso a construtora tente obter um financiamento imobiliário, o banco terá acesso aos contratos de compra e venda registrados. Transparência total, compradores protegidos.
Os requisitos: simplicidade como estratégia
A versão preliminar da atualização dos requisitos para os procedimentos de registro, atualmente aberta para consulta pública até 28 de novembro de 2025, detalha os requisitos para registros transacionais provisórios. Sua beleza reside na simplicidade operacional.
É necessário um acordo formal contendo o consentimento expresso do proprietário para o registro, juntamente com um formulário de inscrição, os documentos de identidade das partes e o registro comercial (quando aplicável). Vale ressaltar que o registro não exigirá uma segunda via da certidão de título, eliminando um dos maiores obstáculos burocráticos.
De acordo com esta minuta em consulta pública, as taxas estabelecidas são acessíveis: RD$ 130,00 por ato notarial, conforme a Lei 140-15, e RD$ 50,00 por contrato notarial, conforme a Lei 3-2019, acrescidos das taxas pelos serviços da Vara de Imóveis, que variam conforme o tipo de serviço. Trata-se de um custo mínimo em comparação com a proteção oferecida.
Por que isso transforma o mercado?
Para compradores de imóveis adquiridos na planta, isso significa poder exigir o registro provisório do contrato de compra. Esse registro protege seus direitos contra terceiros e alerta futuros credores sobre a existência de compromissos prévios. Se os compradores do caso que mencionei tivessem tido acesso a essa ferramenta, a história seria bem diferente hoje.
Para os promotores imobiliários honestos, os registos provisórios demonstram publicamente a rastreabilidade dos seus compromissos, aumentam a confiança dos compradores, melhoram a viabilidade financeira do projeto, uma vez que os bancos veem os compromissos registados e não apenas documentos privados, e protegem a sua reputação através de uma governação transparente.
Para os agentes imobiliários, agora é possível verificar a certidão de quaisquer promessas, opções de compra ou compromissos registrados que possam afetar a disponibilidade do imóvel. Isso os protege de promover propriedades com problemas ocultos que poderiam vir à tona posteriormente.
A verdade inconveniente
Durante anos, o mercado operou com base em contratos de venda juridicamente invisíveis. Isso permitiu que as construtoras hipotecassem imóveis sem o conhecimento dos compradores, que os credores executassem as garantias sem conhecimento de compromissos anteriores e que os compradores honestos perdessem tudo.
A resolução DNRT-DT-2025-001 é a resposta institucional. O país diz: basta de invisibilidade, basta de compradores vulneráveis. A proposta em consulta pública aprimora o procedimento, estabelecendo regras uniformes e previsíveis.
Chegou a hora de agir
Como advogado que analisou esse caso doloroso no meu livro, este momento me enche de esperança. Mas a ferramenta só funciona se a usarmos.
Pergunte-se agora mesmo: se você é um comprador de um imóvel na planta, exigirá que seu contrato de compra seja registrado provisoriamente antes de efetuar o pagamento da entrada? Se você é um incorporador, registrará todos os contratos de compra para proteger seus compradores e sua reputação? Se você é um corretor de imóveis, verificará os registros provisórios antes de anunciar os imóveis?
Em 2 de dezembro, o invisível tornou-se visível. Se essa ferramenta existisse antes, esses compradores não teriam perdido seus investimentos. O conflito jamais teria chegado à Suprema Corte.
Agora que o temos, a questão é: vamos usá-lo para garantir que a história não se repita?
