De acordo com a Lei 5038 sobre o Regime de Condomínios na República Dominicana, as taxas de manutenção são contribuições obrigatórias que todos os proprietários devem pagar para cobrir as despesas necessárias à conservação«.
SANTO DOMINGO – Brenda tinha todos os ingredientes na mesa para fazer uma arepa, ou torta, como é chamada na costa norte da República Dominicana, e enquanto se movimentava pela cozinha em Nova Jersey, algumas dúvidas lhe vieram à mente.
Ela estava prestes a comprar seu apartamento para se aposentar em Santo Domingo e, embora já tivesse visto plantas, imagens e propostas de financiamento, estava preocupada com algumas histórias sobre taxas de condomínio, cobranças extras inesperadas e conflitos entre vizinhos.
“César, me diga uma coisa sem rodeios: o que está por trás das taxas de condomínio em Santo Domingo e por que às vezes há tanta confusão?”
Seu primo ficou em silêncio por alguns segundos antes de responder: “Primo, eu moro em Nova York. O sistema aqui é diferente e não quero falar por intuição. Deixe-me ligar para alguém que realmente lida com isso todos os dias.”
Minutos depois, César cumprimentou Leyandra Ureña, uma especialista em administração de condomínios afiliada à Condominiord, e colocou a chamada no viva-voz.
“Leyandra, minha prima está aqui, prestes a comprar um apartamento em Santo Domingo. Explique-nos do zero: o que são taxas de condomínio legalmente?”
A resposta foi direta: “De acordo com a Lei 5038 sobre o Regime de Condomínios na República Dominicana, as taxas de condomínio são contribuições obrigatórias que todos os proprietários devem pagar para cobrir as despesas necessárias para a manutenção, operação e administração das áreas e serviços comuns do condomínio. Elas não são opcionais nem voluntárias; são uma obrigação legal inerente à propriedade.”
Brenda ergueu uma sobrancelha enquanto abria o forno para retirar o papel alumínio e dourar a arepa.
“E o que exatamente essa taxa cobre?”, perguntou César.
Leyandra explicou que a taxa fixa se destina a despesas rotineiras e recorrentes: limpeza e manutenção das áreas comuns, eletricidade para corredores e estacionamento, água para uso comum, manutenção do elevador, segurança, jardinagem, taxas administrativas, serviços de portaria, seguro predial quando aplicável e pequenos reparos. “Em resumo, tudo o que é necessário para o funcionamento do condomínio no dia a dia”, esclareceu.
"E como eles decidem quanto cada pessoa paga? Porque meu apartamento será no primeiro andar, diferente do do último andar.
" Leyandra explicou que o cálculo depende do que estipula o regulamento do condomínio. "Alguns regulamentos estabelecem uma taxa igual com base no orçamento anual; outros a distribuem de acordo com a metragem quadrada de cada unidade; e muitos se baseiam no coeficiente de propriedade estabelecido na declaração do condomínio."
– Mas se eu não usar a piscina ou a academia, ainda assim terei que pagar?
“Claro!”, respondeu o advogado sem hesitar. “O uso não determina a obrigação. Mesmo que um proprietário não use o elevador, a piscina ou o salão de eventos, ele ainda é obrigado a pagar, porque todos devem contribuir para a manutenção das áreas comuns, usem-nas ou não.”
Brenda suspirou. “E o que acontece quando, de repente, dizem que temos que pagar mais? Aquela coisa que chamam de taxa extra.”
Leyandra foi enfática em sua resposta: “A lei não usa essa palavra exatamente, mas, na prática, refere-se a uma taxa extraordinária. A taxa condominial regular é o valor mensal previsto no orçamento. A taxa extraordinária, ou taxa especial, é solicitada em assembleia para cobrir uma despesa adicional que não pode ser coberta pelos fundos disponíveis da taxa condominial regular.”
“E quem decide isso?” perguntou César enquanto Brenda anotava em seu caderno.
“Tem que ser aprovado pela Assembleia de Proprietários, seguindo a lei e o regulamento do condomínio. Não é uma decisão unilateral do presidente do conselho.”
Brenda deu um pulo na cadeira: “E se alguém não pagar?”
Nesse ponto, a resposta do advogado imobiliário tornou-se mais técnica: “O descumprimento acarreta consequências legais. As parcelas aprovadas são obrigatórias e podem ser registradas como ônus real, pois garantem a preservação do imóvel. Isso possibilita ações de cobrança e processos judiciais.”.
César interveio novamente: "Quer dizer, primo, não é brincadeira. Antes de assinar, você tem que conferir os papéis com cuidado, porque sempre tem alguém tentando te enganar."
Leyandra, sempre muito gentil, listou os itens essenciais para uma compra bem informada: o extrato da conta do apartamento, o regulamento do condomínio, a declaração do condomínio mostrando as porcentagens de propriedade, o valor atual da taxa de manutenção, quaisquer taxas extras aprovadas ou planejadas, o orçamento anual, a taxa de inadimplência do prédio e o fundo de reserva existente. O vendedor deve fornecer tudo isso ao comprador para garantir uma transação transparente.
"E há uma pergunta fundamental", acrescentou ela: "Há alguma grande reforma planejada para breve?"
Brenda desligou o forno; a arepa estava pronta. “Ah, doutor, ninguém me explicou nada disso, nenhuma das pessoas que me enviaram propostas. Sou muito grata ao senhor. Diga-me, qual o número do seu sapato quando vou a Santo Domingo? O senhor gosta de usar salto alto?”
César e Leyandra caíram na gargalhada. "Obrigado, Leyandra, esperamos que você nos visite algum dia. Mesmo com o frio, é bom estar aqui", disse César a ela.
– Veja bem, Brenda, mesmo para se aposentar você precisa fazer a sua lição de casa. Você anotou tudo?
– Claro! Preciso fazer os cálculos direitinho porque vou viver da minha aposentadoria e comprar um apartamento não é só assinar o contrato e se mudar.
Pontos-chave sobre despesas comunitárias
O que Brenda aprendeu na cozinha se reflete na realidade do mercado imobiliário dominicano. A taxa de condomínio varia de acordo com o tamanho do prédio, os serviços incluídos, o tipo de administração e a localização.
Em áreas urbanas de destaque, como Piantini ou Naco, as taxas tendem a ficar entre RD$ 10.000 e RD$ 15.000 (aproximadamente US$ 155 a US$ 230) devido a maiores exigências de segurança, elevadores, usinas de energia e funcionários permanentes.
Edifícios com comodidades moderadas, como piscina, pequena academia e área social, custam atualmente entre RD$ 15.000 e RD$ 20.000 (aproximadamente US$ 230 a US$ 310), enquanto em prédios mais antigos ou com administração comunitária básica, os aluguéis podem ser menores, entre RD$ 5.000 e RD$ 10.000 (aproximadamente US$ 75 a US$ 155), embora com serviços limitados.
Em empreendimentos ou complexos do tipo resort com infraestrutura mais extensa, como marinas, quadras esportivas, clubes de praia ou amplas áreas de lazer, os custos costumam ser significativamente mais altos, podendo ultrapassar US$ 1.000, em consonância com os padrões do mercado imobiliário caribenho e de comunidades planejadas.
Porque, como Brenda compreendeu em meio à farinha, coco e passas, comprar um apartamento não se resume a adquirir metros quadrados: trata-se de assumir a copropriedade, o que exige regras claras, participação e responsabilidade compartilhada.
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