Os direitos de propriedade não são absolutos. A Constituição estabelece limites claros. Você sabe quais são? E, mais importante, você os está comunicando aos seus clientes?
Na última sexta-feira, participei como palestrante sobre o tema "intermediação imobiliária e vida vertical" em um evento de cidadania ativa promovido pela Global Municipality e seu representante, Víctor Feliz. O evento contou com a apresentação do projeto de lei que cria a Superintendência de Condomínios da República Dominicana, uma das questões mais prementes no atual setor imobiliário dominicano. Entre legisladores, funcionários municipais, advogados, incorporadores, arquitetos, gestores de projetos e corretores de imóveis, uma questão importante foi levantada: até que ponto se estende, de fato, a propriedade em um condomínio?
Curiosamente, a maioria dos participantes esperava que a nova lei resolvesse os conflitos. Mas, surpreendentemente, a resposta não está na legislação futura. Ela reside em uma disposição constitucional que temos ignorado desde 2010 e que já deveria estar orientando nosso trabalho como profissionais.
Artigo 51 da Constituição: o direito que tem limites
A Constituição Dominicana é explícita: “O Estado reconhece e garante o direito à propriedade. A propriedade tem uma função social que implica obrigações.”
Esses últimos pontos —função social, obrigações— não são meras palavras decorativas. São um lembrete de que o direito à propriedade, embora real e protegido, não é absoluto.
O proprietário pode usar, desfrutar e dispor de sua propriedade. Mas não pode fazê-lo de qualquer maneira. Não pode exercer esse direito se isso alterar a finalidade do projeto, gerar riscos excessivos, distorcer o uso pretendido pela comunidade ou violar o direito de outros de viver em paz.
Essa limitação não é arbitrária. É uma consequência direta da Constituição. E é isso que muitos corretores de imóveis não explicam aos seus clientes antes de venderem o imóvel para fins de investimento.
A função social: quando o indivíduo respeita o coletivo
Um condomínio não é apenas concreto; é uma comunidade. É uma comunidade com regras, objetivos e expectativas específicas. Cada proprietário tem direitos sobre sua unidade, mas compartilham áreas comuns, segurança, acesso e — o mais importante — uma visão compartilhada para o projeto.
Essa finalidade é juridicamente relevante. Ela é formalizada em um documento juridicamente vinculativo: o regulamento de condomínio. E é aí que a função social deixa de ser teórica e se torna prática.
Se o projeto for residencial, não pode se tornar um condomínio para aluguel de curta duração. Se for para fins turísticos, não pode alegar oferecer a estabilidade de uma comunidade residencial. Se for corporativo, não pode incluir usos residenciais que gerem conflitos. Não porque um corretor ou incorporador diga isso. É porque a Constituição diz isso.
A realidade é que, no mercado dominicano atual, a linha divisória entre "o que posso fazer" e "o que devo fazer" está cada vez mais tênue. Os projetos evoluem, os usos mudam e, muitas vezes, o proprietário simplesmente não sabe onde estão os limites de seus direitos.
O papel que nós, agentes, não estamos assumindo
Como profissionais do setor, temos uma responsabilidade que muitos de nós não estamos cumprindo.
Não se trata de sermos agentes da lei. Trata-se de sermos consultores dos nossos clientes, não vendedores problemáticos.
Quando um comprador pergunta se pode fazer aluguéis de curta duração em um condomínio residencial, a resposta profissional é: “Verificamos se os regulamentos permitem, confirmamos se isso é compatível com a função social do projeto e explicamos os reais riscos legais caso você prossiga sem essa clareza.”.
Se um cliente compra algo sem entender os limites de seus direitos de propriedade e, posteriormente, enfrenta um processo judicial, o cliente não é o único responsável. O agente que realizou a venda sem esclarecer os termos também é responsável.
O desafio das vendas na planta
Um ponto crucial surgiu na conferência: nas vendas de imóveis na planta, os corretores sequer têm acesso a uma minuta do regulamento do condomínio. As regras de convivência são elaboradas quando a construção está praticamente concluída e as unidades já foram vendidas.
Os compradores adquirem seus imóveis sem conhecer as regras de convivência ou os limites estabelecidos pela função social da comunidade. As normas chegam tarde, gerando conflitos porque os proprietários não alinharam suas expectativas desde o início.
Por isso, devemos promover reformas legais que permitam maior transparência em projetos de construção na planta ou em fase de pré-construção. A função social da propriedade deve ser respeitada desde o início, garantindo que todos — compradores, incorporadores e corretores — tenham clareza sobre o quadro de convivência que regerá a comunidade.
A bússola: as regras
Os regulamentos de condomínio tornam-se a ferramenta mais crucial. Mas só funcionam se nós, como intermediários, os explicarmos. Se os vendedores realmente entenderem o que estão comprando. Se a segurança jurídica deixar de ser apenas um slogan e se tornar realidade.
O que você deve fazer a partir de hoje
Esta semana, antes de concluir qualquer venda de apartamento, verifique três coisas:
Primeiro: Qual é a finalidade do projeto? Residencial, turístico, misto, corporativo?
Segundo: O que diz o regulamento sobre os usos permitidos e as penalidades? Você tem uma versão preliminar desse regulamento?
Terceiro: O cliente está ciente de que seus direitos de propriedade têm limites?
Se sua resposta a essas perguntas for sim, então você protegeu seu cliente. E você se protegeu.
Caso contrário, você não estará vendendo imóveis. Você estará criando conflitos legais.
A função social não enfraquece a propriedade. Ela a ordena. Não a diminui. Ela a harmoniza. E protege tanto o proprietário individual quanto a comunidade na qual ele investe.
Num mercado tão dinâmico como o da República Dominicana, onde novos modelos de uso e investimento surgem constantemente, compreender que os direitos de propriedade têm limites não é uma restrição. É uma oportunidade para se diferenciar como agente.
Porque quando o uso individual respeita o propósito coletivo, todos saem ganhando. O proprietário do imóvel obtém segurança jurídica. A comunidade ganha estabilidade. E você ganha reputação como um profissional que protege seus clientes, em vez de expô-los a conflitos legais.
A questão não é se você conhece a função social. É: você está explicando isso aos seus clientes desde o primeiro dia?
